河北
独栋住宅叫“一户建”。东京及周边常见两三层小楼，房屋间距较紧，门前可能只有一个车位和少量绿化。下图是东京町田市普通住宅街。
东京房价又创新高，于是有人说：房子只要拿得够久，总能涨回来。
先别急，涨回来的，究竟是哪一种房子？
先把东京的地段弄明白。
东京23区包含核心商务区，也包含普通住宅区，不能理解成处处都是上海陆家嘴。“核心六区”则是其中的千代田、中央、港、新宿、文京和涩谷。
东京23区、核心六区和南野的位置
怎么代入？大手町、丸之内的金融总部功能，可以联想上海2号线、14号线陆家嘴站，以及国金中心周边；新宿的大商圈和换乘枢纽，可以联想1号线、9号线、11号线徐家汇站，以及港汇和美罗城周边。
更多对应可以看图，但这里只比较城市功能和区位，不比较房价。
用上海的地铁站和街道，理解东京代表地段
东京涩谷区“广尾花园森林”的实景，属于核心住宅区的高品质中层公寓，砖石外立面、宽阳台和绿化都比较明显，更接近国内所说的改善型洋房。
确实涨回来的，是东京23区新建分售公寓的均价指标。
这里的公寓，就是住宅楼里按套出售的住房。
1991年泡沫期高点，每套均价8667万日元；2003年跌至4599万日元；2025年升至13613万日元，超过泡沫期高点约57%。
统一按现在汇率折算，分别约为人民币379万元、201万元和595万元。2026年上半年又达到约623万元。
但这是每年不同新盘的平均价格，不是同一套房子的投资收益。
2026年7月，东京23区新公寓均价达到2.6520亿日元，主要受到大型高端项目集中推出的影响，不能理解为普通住宅都普遍涨到了这个价位。
东京23区新建分售公寓均价：泡沫期高点、泡沫后低点与最新数据
没有涨回来的，可以看看23区之外的多摩市南野。
这处地块距离多摩中心站约2.4公里。
上海朋友可以把它联想成9号线松江新城站向西接驳，文诚路、玉华路附近，靠近泰晤士小镇外围的居住片区。当然，这只是区位和交通方式的类比，不代表两地的房屋档次、价格和跌幅相同。
南野这块住宅用地，1988年每平方米为65万日元，2022年至2024年降至15.7万日元，2026年为15.9万日元。统一换算成人民币，分别约为28409元、6862元和6949元。与1988年的高点相比，仍低75.5%。
需要注意，这是一个具体地块的土地公示估值，不是整套住宅的成交价，更不能代表东京全部郊区。
多摩市南野同一住宅地块的长期价格变化
东京给上海的提醒，不是“核心区一定涨、郊区一定跌”，而是不要拿一座城市的新房均价，去安慰自己手里那套正在不断变老的房子。
简单总结：
核心地段的高品质的交通方便的公寓房。独栋房地段好的话地是值钱的，但是老旧的建筑是不值钱的。
涨回来的主要是东京23区、尤其核心地段和车站附近的新建或次新分售公寓，整体均价已经超过泡沫期；
没涨回来的主要是通勤不便、人口流失的远郊老房和独栋住宅用地。
但本质不是“公寓必涨、独栋不涨”，而是“核心地段、稀缺新房涨，远郊和老旧房产难涨”。
数据来源：日本不动产经济研究所、国土交通省地价公示、东急Livable、中国外汇交易中心。
数据核对截至2026年9月8日。人民币金额统一按照当日中间价100日元约合4.3706元人民币换算，仅用于理解金额大小，不代表历史时期的实际购买力。
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