海口一空置房被物业破门，屋内工具丢失！物业称“紧急避险”，责任到底谁来担？

近日，海口傍海小区一空置房的房屋代管人农先生向我们栏目反映，他承租了这套房还没有入住，门锁就被物业给撬了，存放在屋内的工具也不见了。背后的原因是什么？一起来看。

记者 李笑：今天我们收到了傍海小区住户农先生的投诉，他说他租住的房子被物业撬了门，而且存放在屋里的工具也都丢失了，想修漏水又被断了电，这究竟是怎么回事呢？我们现在一起去现场看看。

记者来到海口傍海小区，在该空置房屋看到，防盗门网纱被外力抠破，锁芯损坏。房屋代管人农先生告诉记者，他本就是该小区的老业主，与该空置房的房东是多年好友。房东十几年前搬离海南后，一直委托他照看房屋。房屋被破门后，他放在屋内的锤子、扳手等装修工具也丢失了。

当事人 农先生：锁芯坏了，但是门主体没坏，就是有一点这个坏了，这个防盗门网纱被外力抠破。因为我刚来就发现这个门怎么开了，我就马上找到物业的保洁的，保洁说是物业来撬的，然后他把这垃圾，全部拖到了里面这个房间里面。本来门口这个倒下来这个窗，拖到房间里面，他没动什么，我房子丢失了一些工具，装修工具，锤子还有扳手（丢失）。

农先生说，今年5月，他与房东达成口头协议，计划租住这里，并提前将装修工具搬进来。不过，正式租赁合同是8月12号才补签的。

当事人 农先生：我在五六月份已经都谈好了，只是我拿到合同写的是八月十二号，但是在微信里面，那个房东已经叫我可以进来装修了，已经签了（合同），他们这从江苏寄过来也要迟一点时间，要几天嘛。

准备装修时，农先生发现，该房屋被破门了。对此，8月11号，物业在小区张贴了公告，称该房长期空置、无人打理。2024年9月台风“摩羯”来袭时，该户北侧阳台玻璃门窗全部被台风损毁，至今无人修补。每逢刮风降雨，雨水从阳台损毁处灌入室内，渗入电梯设备及楼下两户，已造成电梯频繁故障、无法运行，两户业主家中天花板墙面涂料严重脱落、室内渗水，严重影响正常生活。公告呼吁知情业主或住户通知该房业主在7个工作日内到物业协商维修及赔付事宜。但公告未提及破门进入一事。

当事人 农先生：他是说因为找不到业主，有水渗到楼下等等原因，他在上面也写了，确实有流水渗的这个要承认。有水渗到那就只能去先破门，就是物业在没有公示的时候（提前）撬门进来。你作为一个法律的物业管理人，你都不懂这个问题，是不是？如果他公示以后再找不到人，我也不知道，那可以。

农先生承认该房屋阳台漏水影响楼下的情况确实存在，但他认为，物业在未提前公示、也未联系到他的情况下破门，程序上存在问题。随后，记者跟随农先生来到小区物业管理处。工作人员解释称，破门入户实属无奈之举。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：这个房一直我们都没有联系上，因为他给我们原来的信息，他原来给我们的留的电话，都现在已经没有打不通了。零八年到现在他没有人来交物业管理费，也没有人来跟我们联系过，也没有人来入住过，所以他的联系方式也没办法找到。那现在这种紧急情况下，但我们要解决这个问题啊。

物业工作人员称，台风过后，该栋8楼两户业主反映雨水从9楼空置房屋阳台倒灌，积水从配电箱旁流出，存在短路和触电风险。对于农先生提出的没有提前公示的质疑，物业表述，他们已向社区、街道、小区物管会报告，并联系片警之后才请开锁人员开锁。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：我们也联系不上业主，那我们只能给社区，给街道，这边汇报一下这个情况。当时呢，我们也有给社区街道，还有我们小区的一个物管会，我们给小区物管会也汇报过。那他们说那你只能请几个开锁人先把锁开开，看看上面究竟是什么情况。同时呢我们当时要准备开锁之前呢，我们也给我们那个片警，又在休息那天，他就没有来。但是下面的情况很紧急，楼下的一直一直在这里，然后呢我们没办法，请了一个开锁的过来了，就把锁给开开了。

物业称，整个过程有录像并同步向社区网格员备案。物业认为，这一系列操作符合紧急避险的处置流程，并非擅自行动。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：怕引起安全隐患，我们要消除这种隐患。他开锁的时候我们也有现场的一个拍照，进去的时候我们都有拍照。结果把锁开开，里面是空空如也，但是地下全部都是水，房子是空房，并且那个阳台那个玻璃也被台风那里的台风全部刮倒了。他的水就到了客厅，到了客厅就到了房间，然后楼下肯定是遭殃了嘛。

对于农先生反映的装修工具丢失问题，物业工作人员未作正面回应。

房屋断电引出租户资质争议

街道协调：先行送电修复漏水

房门被破门的风波还未平息，农先生又遇到了新的难题。他想自费修复漏水的窗户，却发现屋里没电了，而这电就是物业断的。物业为什么要断掉该房屋的电？我们继续来看。

农先生称，他原计划自费修复破损窗户，但发现室内电源开关被关，无法接电施工；他认为自己既已承租，有权要求恢复供电。

当事人 农先生：我在来之前这里是这里有电的，后来他是总开关打掉我就接不了。我求助一个是他要给我开通电，我好装窗，防止这房子继续再泡水，严重的会渗水到下面。

针对断电一事，物业工作人员称，是基于安全评估。他们7月10号第一次进入该空置房屋时，发现室内地板有大量积水，电路存在严重安全隐患。为了避免发生意外，他们才切断了该户的电源，并非针对个人。至于农先生提出的“恢复供电以便装修”的诉求，物业表示，农先生需先证明其获得真实房主委托或租赁关系，并由房主对接相关历史问题后，再协商送电事宜。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：你首先确认这个房子，确确实实真实的房主委托给你的，去租的，你真实的代理的，那我们再来协商这个问题。你让房主来，就把这些历史性遗留的问题同时也要解决，不能说你现在你帮我协助我来送电，我来装修，你首先确认你这房子是不是真实的业主在委托的，这是首要；第二，你真实的房主，你要来跟我们也来对接一下。

由于现场协商未果，物业拒绝恢复供电，农先生随即将情况反映至辖区街道和社区。街道、社区、综治中心及辖区派出所民警到场组织调解。记者在现场看到，农先生提供的租房合同中，出租方明确为“海口金桥物资公司”，房产证复印件也证实该房屋确属这家企业所有。然而，租房合同甲方签字处仅有一名张姓男子的个人签名，并未加盖公司公章。农先生也无法当场提供证据，证明这位张先生就是该公司的法定代表人。面对这一情况，物业公司代表当即表示，无法认可这份合同的合法性。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：我们也不否认会有人委托他，但是我们前提是要确认，这个房子的现在的委托人，这个这家公司的真实的存在的这个情况。你要拿真实的东西出来，而不是说某某人来委托你了，把这个房子租给你了。那既然是公司的房为什么个人（签字）？个人是有没有公司的授权？

为了核实情况，记者现场电话联系了在租房合同上签字的张先生。对方回应称，海口金桥物资公司目前确已处于停业状态，但该处房产全权委托给农先生打理。他表示会按照物业要求，尽快准备好相关凭证资料，提供给物业及辖区相关部门备案。

张先生：当时那个房产证是单位，所以我们就以单位的名义给他签了。现在那个房产证啊、什么营业执照都还在，我们全部归他（农先生），就说这房子交给他，你自己装修，你需要用嘛，你就自己用。当时我们都委托他了，都交一切由他来处理这个事。（后期）我们重新写个办完善手续吧。

然而，辖区街道工作人员现场通过系统查询后发现，海口金桥物资公司目前已是注销状态，暂时无法核实该房屋的真实产权归属以及张先生的法定代表人身份。由于核心权属关系不明，工作人员表示，目前不具备居中调解的法律基础。

海口市龙华区金贸街道办事处 工作人员：那他公司注销了，我们不清楚这个公司注销了，这个产权是否还有效，然后他是否是抵押，还是拍卖我们什么都不清楚。而且现在就光他打一个电话，然后就证明说这个是这个公司的法人，这些东西我们都很难认。而且他后续比如说他注销，后续的这个员工是这个产权是授权给谁处理，谁负责我们都不清楚。你要补这些东西齐全了，我们才能做一个，正常的协调会的推进以及和解。

尽管合同主体存疑，但该房屋阳台漏水、影响楼下住户安全的问题客观存在。考虑到台风季尚未结束，为避免发生安全事故，辖区街道工作人员现场提出了一个折中方案：建议物业先行配合送电，让农先生尽快把阳台窗户修好，将漏水问题先解决掉。至于相关证明材料，允许农先生后续再行补充。

海南富南物业有限公司傍海小区管理处 工作人员：我现在送电给他，他去解决这个问题。因为房东委托他解决这个房子的问题嘛，好可以，我认可，不是不认可。其实从头到尾我都没有不认可他这个事情，只是说他的材料不齐全而已，其实他有房子有人管理对我们来说是好事。没办法的情况下，我们才把房子打开，打开的目的也是为了解决这个问题啊。

律师：物业破门若属紧急避险可不担责

屋内物品丢失需另证物业过错

虽然这起纠纷在街道协调下暂告一段落，供电已经恢复，漏水问题也得以着手解决。但物业公司当初破门入户的做法是否合法？屋内物品丢失该由谁来担责？带着这些疑问，记者咨询了律师。

律师首先指出，判断物业行为是否合法，关键要看是否符合法律上的“紧急避险”要件。根据《民法典》第一百八十二条规定，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。危险由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任，可以给予适当补偿。同时，司法解释明确，为了使他人人身、财产权利免受正在发生的急迫危险，不得已采取紧急措施的，应当认定为紧急避险。

海南天皓律师事务所 律师 林雪：结合本案来看，物业撬门入户的行为是否属于紧急避险，关键在于两点：第一，当时的险情是否急迫，台风导致积水倒灌，可能引起楼下住户漏电触电，以及财产损失，这确实构成了现时节紧迫的危险；第二，措施是否超过必要限度，本案中物业长期无法联系到业主且险情紧急，这符合不得已的前提，如果物业仅仅是为了清理积水和排险而撬锁，且没有造成额外的破坏，一般认为不违法，属于紧急避险。

对于农先生反映的室内工具丢失问题，律师表示，物业在入户后对屋内财物负有临时保管和注意义务。如果农先生主张物品丢失，需要有证据支撑。根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。如果物业在紧急处置过程中未尽到合理的保管义务，导致物品毁损或灭失，可能需要承担相应的补充赔偿责任。

海南天皓律师事务所 律师 林雪：农先生第一步应该是立即报警，由公安机关对现场进行勘查，对是否有物品丢失、丢失物品的种类及价值作出客观的记录，这是最重要的证据。第二步，保留好物业撬锁的现场照片、公告内容以及自己与物业沟通的录音和文字记录。第三步，在警方出具初步的结论后，如果确实能够证明物业，在入户处置的过程中存在过错，比如对室内财物未加妥善看管，可以依据物业服务合同向法院主张赔偿。

律师同时提醒，租户主张赔偿需证明损失与物业行为之间存在直接因果关系，且损失的金额需要有购买凭证或市场价格佐证。先固定证据，再依法维权，才是理性应对之道。

记者：李笑 汪浩

编辑：李昊奇

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