江苏
近期，一项关乎购房者切身利益的房贷发放新规在多地密集落地。
根据国家金融监督管理总局与中国人民银行联合印发的《个人住房贷款管理办法（试行）》（业内称“828新政”），明确要求：购房者购买预售商品住房，银行应在项目竣工备案后，方可通过受托支付方式将贷款资金划转给开发商。
｜图源：国家金融监督管理局
这意味着，过去“签完合同即放贷、购房者立马还月供”的模式，将在新项目中彻底改变。
01.
新政的执行划分非常清晰——以预售许可证的取得时间为准。具体而言，2026年8月28日及之后新取得预售许可证的项目，一律按新规执行，即竣工备案后再放款；而在此之前已取证的项目，仍沿用原有放款流程。
｜图源：国家金融监督管理局
这也导致同一楼盘的不同期数可能适用不同规则：一期若为旧证，业主仍须在购房后立即还贷；二期若为新证，则可等到房子盖好再开始月供。
目前，上海已有四大国有银行率先明确执行该政策。
江苏徐州的多家国有大行也已跟进，标准与上海一致。
广东省的广州、佛山、中山三市同样落地执行，其中中山市建设银行还附加规定：个人住房贷款期限最长不超过40年，且“借款人年龄+贷款期限”不得超过75岁，进一步收紧了长期贷款的门槛。
除了放款节点延后，“828新政”还要求每个新建项目须单独建账、独立核算，资金封闭运作，同一房企不同楼盘间的资金不得混用。这一措施从制度上切断了开发商将A项目回款挪用于B项目的操作空间，相当于提前堵上了资金监管的漏洞。
02.
那么南京执行了吗？
笔者咨询南京一家国有大行，对方明确表示尚未执行新政。
同时，多家于8月28日后新领销许的楼盘置业顾问均确认，目前仍按老办法操作——购房者交完首付、银行审批通过后即开始还贷。
虽然南京没有执行，但最近各大楼盘开始抢跑，“828新政”新政落地至今仅12天，主城已有10家楼盘扎堆领取销许：十里安澜、璞映、北谷翰文府、电建华曦府、中天金宁文华、金王府、七里江澜府、江韵瑧悦暄园、象屿天誉东方、江悦兰园。
其中位于江宁河定桥地铁口的金王府项目尤为特殊：该盘2001年拿地，2005年首次开盘，至今已销售21年，此次领取的是现售许可证，均价约29418元/㎡。这样一个超长销售周期的项目也来领销许了，引发市场对南京可能也要执行新政的猜测。
需要指出的是，《个人住房贷款管理办法（试行）》目前仍为“试行”阶段，即先在部分地区和项目试点运行，待评估效果后再决定是否全面推广或调整细则。
因此，南京等尚未执行的城市，最终是否会全面落地，仍存在不确定性。但从已落地城市的实践来看，监管层强化预售资金监管、保护购房者权益的决心已十分明确，趋势不可逆转。
03.
新政对购房者和开发商的影响可谓两极分化。
对购房者来说，新政无疑是重大利好。
首先，在交房前无需偿还贷款，每月的月供压力得以延后，大大减轻了交房等待期的经济负担。
其次，由于贷款是在竣工备案后才发放，若项目中途烂尾，购房者尚未背负银行贷款，风险敞口大大缩小，个人信用和资金安全均得到更好保障。
然而，对开发商而言，这一政策无异于“紧箍咒”。
房贷原本是楼盘回款中最重要的一环，如今放款节点被大幅延后，意味着从拿地到竣工验收期间，开发商只能依赖购房首付和自有资金进行滚动开发，资金占用周期显著拉长，流动性压力骤增。
资金来源节奏被打乱，过去依靠预售款快速回笼资金、滚动开发的模式将难以为继，尤其是资金链本就紧张的中小房企，可能面临更大的生存考验。
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