一纸判决之后，海口该小区业主能顺利回家了么？

海口宝源花园的停车纠纷，打了两年，终审落槌。

2026年9月，海口市中级人民法院（2026）琼01民终3696号民事判决书判令开发商海南浚升实业有限公司（以下简称：浚升公司）限期拆除小区地下停车场出入口的道闸等停车管理设备。

业委会这一次赢了。但赢的只是"停止侵害"这一步。两年诉讼时间、律师费、几十次投诉、被堵住的消防通道、迟迟解决不了的小区停车矛盾，判决书补偿不了。

对海口其他小区的产权车位业主来说，这个案子的价值不在结果本身，而在于它把几个长期模糊的权属边界，用判决书的方式划清楚了。

判决部分内容

01

这场官司是怎么打起来的

宝源花园的股权结构和车位分布，是很多海口早期开发小区的缩影。

浚升公司是小区一期、二期、三期的开发商。小区分阶段开发，三期共有地下停车场共463个车位，浚升公司称其中人防车位120个、未出售车位254个、已出售车位89个。已出售的89个中，只有45名业主书面委托浚升公司统一管理，剩下44个业主根本没授权。

但浚升公司在两个地下停车场出入口设置了道闸，管控整个地下车库的通行，对外来车辆收费。包月280元，过夜12元。

海口市政府定价是地下停车场包月210元、临时过夜5元。开发商既不是业主大会选聘的物业服务企业，也没有与业主重新议价的合法程序，仅凭手里攥着大部分未售产权车位，就把整个地下停车场的"管理权"揽了过去。

另一条线在商铺前地上停车场。砖厂公司与浚升公司2009年签订《协议书》，约定宝源花园1、2栋1-2层商铺归砖厂公司所有，商铺前42个停车位由砖厂公司自行管理。砖厂公司据此在商铺前设置了三个道闸。但这42个地上停车位位于小区规划红线范围内，无独立产权登记。

2025年中，宝源业委会向秀英区人民法院起诉，请求判令浚升公司拆除地下停车场出入口道闸，砖厂公司拆除商铺前地上停车场道闸。

一审法院的逻辑是：浚升公司享有绝大多数车位所有权，设置道闸"符合经济效率原则"，现有证据不能证明妨害了他人合法权益，驳回业委会对浚升公司的诉请；但砖厂公司对地上停车场车位不享有所有权，该区域属于业主共有部分，未经符合法定比例的业主授权，无权自行设置停车管理设备，判令砖厂公司拆除三处道闸。

双方都不服。宝源业委会请求改判浚升公司拆除地下道闸；砖厂公司请求撤销一审第一项判决，驳回业委会对其的全部诉请。

二审法院于2026年6月9日立案，公开开庭审理，最终改判：维持一审对砖厂公司的拆除判决，撤销一审驳回业委会对浚升公司诉请的部分，判令浚升公司拆除地下停车场出入口道闸。

一审和二审的分歧点很集中：开发商持有大量未售车位产权，到底能不能由此推导出对整个地下停车场共有部分的管理权。一审说能，二审说不能。这个分歧，直接决定了判决方向。

02

判决的亮点及启示

开发商车位多，不等于能管整个停车场。 一审法院认为浚升公司享有绝大多数车位所有权，设置道闸"符合经济效率原则"。二审直接纠正：地下车库的车道、出入口、通道属于建筑区划内的公用通行设施，依照《民法典》第二百七十四条和建筑物区分所有权司法解释第三条，属于全体业主共有。公用建筑面积分摊是测绘技术概念，不能以此否定全体业主对地下车库公共部分的共有和共同管理权利。专有部分所有权不能扩张到共有部分的管理权。

二审驳回一审“荒谬逻辑”

这句话的含义很直接：开发商手里未售车位的产权面积再大，也只是专有部分的面积，不能换算成共有部分的管理权。共有部分的管理权按人头和专有面积表决，不按谁持有的车位多来分配。

44个未授权车位，是认定"妨害"的关键。 二审判决指出，已售89个产权车位中，尚有44位业主未授权浚升公司管理。道闸实际控制了这部分业主车位唯一通行通道，法院认定这"已构成妨害"。这个认定没有停留在"业主车辆能不能进出"这种表面判断，而是看道闸是否实际控制了他人车位的通行权。哪怕道闸不拦车、不收费，只要它客观上管控了共有出入口，而你没有获得相应授权，就可能构成妨害。授权必须是明示的，默认不等于同意。

人防车位收益归谁，举证责任在主张方。 浚升公司辩称自己是人防车位的投资者，依据《人民防空法》第五条第二款，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。二审法院没有直接否定这个法律规则，但指出：浚升公司未提交充分财务证据证明人防建设成本未向业主分摊，应承担举证不能后果。"投资者"的认定不能只看原始建设主体。小区开发建设中，人防工程建设成本通常已计入可售面积成本，通过房价分摊给全体购房人。开发商主张自己仍是唯一投资者，应当就人防工程建设成本未分摊、单独列支承担举证责任。拿不出财务凭证，就要承担不利后果。

商铺产权不等于门前车位管理权。 砖厂公司依据2009年《协议书》主张对商铺前42个停车位享有管理权。二审维持一审判决：案涉42个地上停车位位于小区规划红线范围内，无独立产权登记，属于占用业主共有场地形成的车位，依照《民法典》第二百七十五条第二款，归全体业主共有。商铺所有权并不当然及于门前公共停车位。联合开发协议依据合同相对性，仅约束签约双方，不能对抗全体业主的法定物权。这个判决对海口不少商住混合小区有参考价值：商铺业主或开发商常常认为，自己买了商铺，门前车位就归自己管。但商铺产权和门前公共停车位管理权是两个不同的法律概念。

业委会起诉，不需要每案专项授权。 砖厂公司在上诉中提出，宝源业委会未经业主大会合法授权，诉讼主体不适格。二审法院没有采纳。判决书指出，已有生效裁定确认宝源业委会有权就侵害业主共有权益行为提起排除妨害之诉。依据《民法典》第二百八十六条第二款，业委会对侵占通道等损害业主合法权益的行为，有权请求排除妨害，该项为法定职权，并非每案均需另行作出业主大会专项表决决议。这个认定对业委会履职有实际意义。如果每一起排除妨害诉讼都要先开业主大会专项表决，业委会基本无法有效维权。

物业缺位，不能成为自行接管的理由。 浚升公司和砖厂公司都反复强调，宝源花园目前没有经合法程序选聘的物业服务企业，小区处于物业管理真空状态，如果拆除道闸，停车管理将陷入无序。二审法院回应得很直接：小区物业阶段性缺位，不能成为浚升公司自行接管共有部分实施物业管理的合法理由。道闸拆除后，小区可通过业主大会依法选聘物业服务企业统一管理停车事务，浚升公司亦应依法履行业主交纳相关费用的义务，并不必然导致管理失序。

03

业主该做什么才能拿回损失

业主投诉简要流程及回应

判决书认定了浚升公司在共有部分设置道闸收费经营的事实，但没有判令退还多收的停车费。这不代表业主不能追讨。

业主可以进一步向市场监管局举报不执行政府定价。 《价格法》第三十九条规定，不执行政府定价的，应当责令改正、没收违法所得。《价格违法行为行政处罚规定》第九条明确，超政府指导价浮动幅度制定价格的，责令退还多收价款。海口市政府定价文件海发改规字〔2024〕1号规定，居民住宅小区地下停车场包月210元、临时过夜5元。浚升公司包月280元、过夜12元，明显超出政府定价。业主可以凭判决书向海口市市场监督管理局秀英分局举报，要求责令退还多收价款。

图片与本文无关

业委会可以另案起诉浚升公司返还共有部分经营收入，同步主张赔偿因不执行政府定价造成的差额损失。

对海口其他小区的产权车位业主来说，这个案子的价值不在于"终于有人赢了开发商"，而在于判决书把几个长期模糊的问题说清楚了，也在于它提醒业主：维权不是终点，督促本该履职的部门主动作为，这才是重点。

（撰稿人：桀骜不驯的宝源花园某业主）