北京新政满月：二手房成交创五年来新高，但价格还在"磨底"

8月的北京，本是楼市传统淡季。但今年，这个"淡季"有点不一样。

8月7日晚，北京市住建委、市规自委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行。截至9月上旬，这组优化政策已落地满月。一个月过去，市场给出的答卷是：成交换挡、库存下降、价格仍在磨底。

一、成绩单：二手房创近五年同期新高

据北京市住建委数据，8月北京二手住宅网签13853套，环比7月的14037套微降约1.3%，但同比增长约3.9%—4.1%，已连续6个月站上1.3万套这条行业"荣枯线"。今年1—8月北京二手住宅累计网签约12.1万套，同比增长约5.9%，创下近五年同期新高。

拆到周度，成交量回升的趋势就看得更清楚：8月3日至9日当周成交2823套，此后每周3104套、3387套、3490套，连续三周环比增长；8月31日单日网签达 852套。进入9月热度不减——9月第一周二手房成交3300 套，同比大涨26.1%。

新房同步升温。8月北京新建商品住宅网签约0.31万套，同比增长10.3%。中指研究院监测显示，8月24—30日当周北京商品住宅成交1081套、环比涨80.77%，成交金额68.38亿元、环比涨63.51%；9月第一周新房成交面积同比增长31.2%。

二、政策做了什么：门槛降了，额度提了

1、降门槛。非京籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限由"2年"调减为"1年"，全市统一为1年，套数限制不变——大量"社保刚满一年"的新市民提前拿到入场券。

2、加杠杆。公积金贷款额度大幅上调：单人首套最高120万元、二套100万元；夫妻双方首套240万元、二套200万元，叠加各项上浮后家庭最高可达340万元。对刚需、刚改家庭而言，月供与首付压力实质下降。

3、优规则。父母将北京房产赠与子女不再核验子女购房资格；扩大存量房"带押过户"范围，让"卖旧买新"的置换链条更顺畅。

合硕机构首席分析师郭毅指出，本次新政"核心是公积金贷款政策调整"，上限提至340万元，覆盖范围从刚需扩展到刚改家庭全周期需求，“对刚需及刚改客群成交拉动更明显，而该类需求在二手房市场匹配度更高”。

三、供需关系边际改善

供给端，据中指数据，去年四季度以来北京头部中介二手房挂牌量波动性下降，8月末同比下降14.8%，较上年高点下降约20%——"卖房压力"在缓解。

新房库存也在下降：1—8月北京新建商品住宅上市面积同比下降31%；截至8月末可售面积约755万平方米、同比下降20%；出清周期从3月高点的22.7个月降至 8月的18.2个月。

现实层面同样真切。多家中介门店反映，相比新政前咨询量、带看量涨幅普遍超两成；西城三里河一位经纪人称日均来电从两三通升至5通、涨幅约40%；业主议价空间明显收窄，部分房源最快5天成交。

四、但要客观：价格仍在"磨底"，分化依旧

热闹之下必须清醒。据百城价格指数，2026年1—8月北京二手住宅价格累计下跌4.58%，新房仅微涨0.81%。我爱我家数据显示，8月北京二手住宅交易均价环比微跌0.2%——同比跌幅虽连续6个月收窄，但"止跌"不等于"回升"。

有行业人士指出：8月新政后北京二手房成交活跃、供需边际改善，但价格仍处调整通道，新房库存仍处相对高位，市场能否持续性改善仍需观察。

分化也在加剧。五环外是绝对主力——五环外新房成交占比超80%，二手住宅成交占比也超50%。通州、昌平、亦庄等近郊板块热度攀升，通州某项目开盘摇号客户达700组；而核心区、尤其依赖"多校划片"逻辑的学区房板块反应平淡。决策逻辑也在变：有研究机构人士指出，400万—600万元是最稳定价格段，购房者已从"看地段、看户型"转向"性价比与品质并重"。

五、接下来看什么：警惕"网签滞后"，盯住"金九银十"

需要提醒的是：二手房从认购到网签通常滞后（尤其是贷款买房），8月新政催生的部分增量或要到"金九银十"才体现在网签数据上。有可能后续新政对二手房网签的拉动将增强；短期需求将逐步释放，"金九银十"成交有望保持一定活跃度。

北京新政落地以来，部分需求已得到释放，本轮"边际效果"仍需时间检验。真正的考验是：到访能否持续转化为认购与网签、热度能否从二手传导到新房、价格能否从"磨底"走向"企稳"。

新政满月，北京楼市交出的是一份"成交量跑赢淡季、价格仍在磨底、结构分化加剧"的答卷——说明政策工具依然有效，但市场修复注定是一个缓慢的过程。

对购房者而言，门槛降低、额度提高是实打实的利好；但"能不能上车"之外，“上什么样的车、买在哪个板块、总价是否匹配长期还款能力”，仍是更需要冷静回答的问题。

数据是热的，决策要冷。

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