服贸观澜｜隐蔽工程配二维码，中建运河玖院以透明管控落地北京好房子实践

9月11日，2026年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题展区，中建二局围绕"好房子、好社区、好城区"建设主题，携旗下地产业务平台中建玖合，集中展示城市人居建设综合解决方案。当前国内住宅建设逻辑已发生转变，评判住宅品质不再只看建筑面积与户型格局，安全耐久、健康舒适、绿色低碳以及全生命周期运维管理，成为衡量居住品质的重要标尺。中建玖合以运河玖院项目作为实践样本，针对传统住宅普遍存在的隔音、渗漏、管线、空间利用等现实居住问题，在工程建造环节提出对应解决方案；同时将物业服务纳入住宅全生命周期管理范畴，借助AI智慧运维系统补齐后期运营短板，为北京高品质住宅建设提供实践案例。

房屋配"身份证"，公开建筑管线参数

楼板撞击噪声、排水噪音干扰、厨卫渗漏、门窗气密性不足、套内空间利用率偏低，是过往住宅交付后业主投诉较为集中的质量问题，也是北京推进"好房子"建设过程中重点关注解决的民生痛点。

作为中国建筑"好房子"营造体系受控项目、北京首批第四代住宅标杆，运河玖院在国家现行住宅建设标准基础上，针对居民高频反馈的居住缺陷，落地多项工程技术措施，将质量管控延伸至楼板、管线、外窗等隐蔽工程部位。

中建玖合景观设计负责人杨开在接受北京商报记者采访时介绍，针对传统楼板撞击噪音扰民问题，项目楼板增设10毫米隔音垫，采用浮筑楼板工艺，削弱楼层撞击声的向上、向下传导。针对老式排水噪音大、易渗漏问题，户内全部采用同层排水工艺，并对排水管道增加隔音包覆，既降低排水噪音，也消除下层排水容易渗水的隐患。

在外窗系统方面，该项目采用高性能系统窗搭配多层中空玻璃，提升门窗水密、气密性能，减少房屋漏风、渗水问题，同步改善建筑保温隔热能力，降低建筑能耗。厨房设置油烟感应联动装置，油烟浓度超标可自动启动排风设备；出现燃气泄漏险情时，窗户能够自动开启通风。户内配备前置过滤与软水装置，降低供水管路锈蚀、堵塞风险，减少家庭漏水故障发生概率。

在空间与绿色层面，项目户型使用率超90%，每户配置错层室外阳台，社区打造空中花园、高线连廊，打开八个地块的街角边界，建设街角口袋花园，打破传统小区封闭围墙模式，把绿化空间向外扩围，丰富居民公共活动场景。

项目打造实景展示区，房屋内部保温、隔音、机电系统全部设置信息二维码，墙体、管线、设备参数扫码即可查看，实现所见即所得，把隐蔽工程透明化，规避后期因建造信息不透明产生的纠纷。

除硬件技术之外，项目立足大运河地域文脉，将运河文化融入园林、建筑立面设计，把文化归属感纳入居住品质。项目配套3000平方米会所，覆盖餐饮、健身、瑜伽、多功能厅等多元功能；八个小地块均配套儿童活动、老年活动场地，从物理居住升级到精神层面的人居体验，真正回应"好房子"既要住得安全舒适，也要有精神归属的建设要求。

从事后抢修到预判式维护，AI智慧运维补齐居住保障短板

在传统开发模式下，住宅建设与后期物业服务往往分属不同主体，由此带来一系列运维层面的现实难题。家庭漏水、用电异常等隐患出现时，缺少前置监测手段，大多要等到造成损失之后才被业主发现；业主报修高度依赖电话沟通，诉求登记、任务派单依靠人工流转，处理链条长，对老年群体还存在沟通门槛。社区设施多采取故障后抢修模式，人工巡检效率有限，很难做到提前预判风险，社区数字化关怀服务也较为匮乏。

北京"好房子"建设理念强调，住宅竣工只是居住周期的起点，交付之后持续稳定的运维能力，决定着居住品质能否长久保持。中建玖合推行"设计—建造—运营"一体化开发模式，搭建"幸福里未来社区"AI智慧运维平台，用数字化手段重构社区物业服务流程，破解传统物业的诸多短板。以往部分项目存在开发与物业运维脱节的问题，房屋交付后易出现漏水预警不及时、报修流转繁琐、设施设备被动维修、老人居家安全缺少技术兜底等现实痛点。

据讲解人员介绍，平台依托物联网技术采集户内及公共区域运行数据，当系统捕捉到漏水、用电异常等现象与指标异动，将自动推送预警信息。即便业主不在家中，隐患也可以被及时识别，最大限度规避财产损失。

在居民诉求响应方面，业主不再局限于电话报修，可直接在平台提交诉求；同时平台配备AI语音管家，方便老年群体口述问题。系统将自动生成工单，按照事件的轻重缓急分派工作人员，完整留存诉求从上报到处置闭环的全部记录，简化中间沟通环节。平台还集成社区公共服务、老年关怀等功能模块，进一步拓宽物业服务的覆盖边界。

数字化改造也改变了过去人工巡检、事后维修的被动运维状态，实现工单线上统一管理、设备运行状态自动监测，推动运维从"故障后维修"向"预判式维护"转变，优化人力配置，提升物业整体处置效率。

讲解人员介绍，目前这套平台已经在广州文冲东城市更新项目落地，后续将逐步推广至企业全国各自持物业，实现多项目运行数据集中管理。

"住宅硬件技术的提升存在一定上限，运维服务将成为‘好房子’建设的重要发展方向。"据讲解人员介绍，如果建设与运维相互脱节，前期建造构筑的品质优势，很可能会在长期居住过程中逐步损耗。由同一开发主体统筹建设与智慧运维，能够把工程端的品质优势延续到数十年居住周期之中，真正实现住宅从"建好"向"住好"的转变。

北京商报记者李晗