北京
房企重做测算模型，联合体拿地为何变多
9月9日前后，跟几个做投拓的朋友聊天，话题都绕不开一件事：测算模型要重做。以前那套拿地之后很快就能回款的算法，眼下已经算不平了。说实在的，房企内部的变化，往往比售楼处挂出来的横幅更能说明问题。
变化来自回款周期。有研究机构测算，新的预售和现房规则会把房企回款整体延后1.5到2年。你想想，一家公司原本指望开盘后半年回笼的资金，现在要等两年，投拓的测算模型就得整个推翻重来。
过去靠预售款滚动开发的模式，说白了就是用后一个项目的钱去补前一个项目的坑。现在这条路被堵上了，高杠杆、资金实力薄弱的那批房企，压力一下子就上来了。行业洗牌提速这话听着冷，可也在情理之中。
那房企是不是就不拿地了？也不是。内部的说法是，区位优势明显、总价和体量都能控住的优质地块，仍然会出手。只是出手的条件苛刻了，测算模型重做之后算不清账的地，宁可空着。
联合体拿地为什么变多？一个人扛不动，就几个人一起扛。地价摆在那儿，开发门槛又提高了，两家三家凑在一起，既能分摊资金压力，也能分担风险。项目开发中引入合作方，往后只会更普遍，联合体拿地正在从个别现象变成常规操作。
这对买房人是好是坏？我倒觉得偏正面。过去一个项目由一家资金紧绷的公司独自操盘，中途掉链子的概率不小；现在联合体拿地的项目背后站着几家股东，资金链更厚实，交付的确定性反而高了。当然，责任划分也可能变得模糊，签约时得看清合同主体是谁。
拿地更审慎，还带来一个副作用：房企的目光会往城市核心热点板块收。远郊大盘那种摊大饼的打法，回款慢、去化难，愿意接的人越来越少。核心板块的地就那么多，竞争自然也就更激烈。
8月底到9月初那一周，300城住宅用地成交规划建面665万平米，平均溢价率5.3%，整体不温不火。可同一周里，西安曲江一宗地24轮竞价、溢价率40.03%，北京顺义一宗地竞价超过170轮。冷热全挤在一张表里，这就是分化的意思。
说实在的，重做测算模型这件事，不是坏消息。它意味着行业从拼胆量回到拼算账，从比谁杠杆高回到比谁产品硬，联合体拿地变多也是同一套逻辑的体现。对咱们买房人来说，开发商越谨慎，房子反而越踏实，回款预期越务实，定价也就越接近真实。
所以看一个项目值不值得买，不妨多问一句：这块地是谁拿的，是不是联合体拿地，账是怎么算的，回款计划排到了哪一年。能把这几个问题答清楚的项目，通常不会差到哪儿去。
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