两个月砸400亿拿地 中海为何成为“地王收割机”

9月10日，中海竞得深圳福田香蜜湖一宗住宅土地，楼面价（土地总价/建筑面积）9.8万元/平方米。

这个楼面价，在深圳住宅地块历史上排名第二，第一是三个月前保利置业拿下的南山粤海街道住宅地块，楼面价10.86万元/平方米。

单价地王不断涌现，是政府精准出让“核心区、小体量”地块导致。

6月建发地产拿下的前海桂湾地块，楼面价9.6万元/平方米，建筑面积仅3.7万平方米。

上述中海和保利置业地块，建筑面积分别为2.6万平方米、5.3万平方米。

一线城市新房豪宅市场销售火热，让开发商不惜代价抢地王。

保利发展6月拿下宝安宝中地块，建筑面积12万平方米，楼面价8.8万元/平方米，在深圳住宅楼面价TOP10中排名第四。

也就是说，深圳6月以来出让的住宅土地，正在不断刷新深圳住宅楼面价格历史。

中海目前拥有行业最健康的资产负债表，加上近几年聚焦一线城市战略，使得其不断出手拿“地王”。

深圳住宅地块楼面价TOP10榜中，中海地产独立拿下3宗，总价分别为25.5亿元、31.9亿元、125.3亿元；与华润置地联手拿下1宗，总价高达185亿元。

聚焦一线城市核心区域战略，让深圳住宅土地市场逐渐升温。

今年前9个月，深圳仅出让了8宗住宅土地，总价高达331.5亿元，超越去年12宗土地总价291亿元的数据。

平均楼面价从去年的4万元/平方米，跃升到今年的6万元/平方米，再次证明了所出让住宅土地的“含金量”升高。

2023年以来，深圳每年住宅土地出让总价在300亿元上下，而2021年深圳住宅土地出让总价曾高达960亿元。

中海的“地王收割机”不是一天炼成的，把时间往回拨五年，中海也交过“学费”。

2021年集中供地，地价不低。中海一年拿下57幅土地，权益地价1297.5亿元，其中一线城市权益购地金额只占32.8%。

学费随后结转成财报里的数字。中海毛利率从2021年的23.5%，降至2025年的15.5%，五年减少8个百分点。

股东应占利润更直观。2021年为401.6亿元，2022年同比减少42.1%至232.6亿元，2025年进一步降至126.9亿元。

更大的教训来自三四线，中海联营公司中海宏洋的主战场就在那里，其股东应占利润从2021年的50.5亿元，萎缩到2025年的3亿元。

联营、合营项目对中海的净利润贡献，也从2021年的36.9亿元，降至2025年的5.2亿元。

收缩战线，几乎成为所有房企的必然选择。

从2022年起，中海把筹码重点押向一线。当年在北上广深拿下14幅土地，权益购地458.8亿元，占权益地价的53.1%，同比提高超20个百分点。

2023年这一占比约60%，2024年后提高到70%以上。中海在年报里把拿地策略概括为十二个字：

主流城市、主流地段、主流产品。

标志性地王随之出现。2023年，中海125.3亿元竞得深圳湾超级总部基地地块，127.9亿元落子广州海珠，又联合地方国资拿下240.2亿元的上海徐汇龙华地块。

2024年，中海在北京以底价或极低溢价连下多宗地块，单城权益地价341.6亿元，占全年近一半；年底又与华润置地，联合拿下深圳湾185亿元的住宅总价地王。

聚焦一线的回报是行业“座次”改写。

2024年，中海权益销售额升至行业第一，是当年TOP10房企中唯一正增长的公司；今年前8个月，以1522.3亿元继续居首。

盯上一线的远不止中海。2025年，保利发展核心城市拿地占比达99%，招商蛇口核心10城投资占比近90%，华润五大核心城市投资占比近80%。

所有人挤向同一个出口，地价只能向上。而最新出台的现房销售新政，又推高了竞赛门槛。

回款周期从拿地后半年，拉长到两三年。有房企高管直言，新政对商业模式的影响，“说是颠覆也不为过”。

预售的钱不再是开发商的钱，能拍地的只能是自己的钱，使得销售确定性第一次压过其他所有指标。

这正是中海的强项。截至6月底，中海手持现金1211亿元，净借贷比率27.2%，平均融资成本2.76%，处于行业最低区间。

今年上半年，中海合约销售1343.5亿元，同比增加11.8%，但拿地权益地价仅76.6亿元。

中海7月以来加快节奏，大手笔在北京、深圳、香港拿地，两个月砸了超400亿元，全年拿地预算800亿元至1000亿元。

土地拍卖场上，中海多轮叫价，甚至不太看溢价率的脸色。

香蜜湖“地王”背后，中海收割的不是地王，而是确定性。