上海
当前，全国主要城市的住宅租金收益率怎么样呢？
这个指标对于房地产市场来说，非常重要。
如果把房价比作是股价，那么租金收益率就相当于股票当中的分红。
在股市当中有类股票叫做红利股，分红较高。
过去二十多年，很多人买房子，只看房价涨幅，不看租金收益率。
因为那个时候的中国楼市处于快速上升期，主要看房价上涨。
但最近几年，展望未来二十年，中国楼市供求关系发生变化了。
你要想衡量一个房价的价值，就不能盯着房价的涨幅了，关键是要看租金收益率。
今天我们就分享一些最新的全国主要城市的租金收益率数据。
首先看一下全国的整体情况。
这是全国五十个大中城市的住宅租金收益率的走势图。
从 2011 年开始看，数据较高的时候是在 2014 年，楼市正在经历一轮调整，房价处于下跌状态，所以租金收益率就偏高一点，在 3% 左右。
之后，随着全国楼市进入到一轮比较长的大幅上涨的周期，房价涨幅远超租金涨幅，就导致租金收益率持续下滑，2021 年达到近几年的最低位 1.8%。
再之后，随着房价持续下跌，租金收益率开始持续上升。
今年三季度租金收益率达到 2.1%。
今年三季度，全国五十个重点城市的房价总体下跌了 7.6%，房租也是下跌的，但是跌幅只有 2.7%，从而推动了租金收益率攀升到 2.1%。
那么，2.1% 是高还是低呢？
相比五年前是高了一点，但是相比十年前它又低了。
另外也应该拿租金收益率跟全社会的无风险收益率做对比。
目前，全国十年期国债收益率是 1.7%，而租金收益率是 2.1%，超过全社会无风险收益率 0.4 个百分点，也就是超过 20% 。
所以近两年有些人开始投资房产，他并不是奔着房价涨幅去的。
因为很多城市房价依然是在跌，他们看中的就是租金收益率。
不过老杨认为，目前 2.1% 这个收益率还有点偏低。
目前你要买了房子用来出租，中间还有一些交易税费，还要装修房子，还要买家电家具等等。
所以 2.1% 的账面收益率，你实际能够拿到 1.5% 就不错了。
不过，有些城市的租金收益率已经超过 3% 了，这对一部分的投资客就已经有吸引力了。
这是今年的三季度，全国主要城市租金收益率超过 3% 的，有哈尔滨、长春、乌鲁木齐、长沙等。
这些多是弱二线城市，房价不是很贵，但作为省会城市人口却不少，尤其是会吸引很多省内的务工人员。
一线城市和一些强二线城市这类房价比较贵的城市，租金收益率相对低一点。
比如深圳只有 1.6%，上海只有 1.7%。一线城市的外来人口也很多，但是因为房价贵，就导致了租金收益率要偏低一点。
所以如果你作为投资者，在一线城市买房子，主要看重的还是未来的房价涨幅。
而如果你在东北、西北和西南的一些省会城市买房子作为投资，那必须要把租金收益率放在首位。
我们再来看一下部分三线城市的情况。
三线城市的租金收益率反而总体上要低于二线城市。
最高的是岳阳，这是一个偏弱的三线城市，房价非常低，租金收益率显得高一点。
另外是洛阳、惠州，2.6%、2.7%。
最低的是三亚，只有 1.4%，三亚也是全国最低的城市。
这主要是三亚的房价很贵，而常住外来人口并不是很多，主要是冬季一些候鸟型的旅居者，所以全年的总体的租金水平并不高。
在三亚买房子，如果是作为投资用，就不能很看重租金收益率。
综上所述，目前中国的住房租金收益率还没有回到一个合理的水平，但各位也不要拿中国的租金收益率跟国外比。
因为发达国家的住宅持有成本比较高，主要是房产税和物业费；当然如果是独栋别墅，那就没有物业费了。
而中国的住宅持有成本相对比较低，主要是没有房产税，另外物业费也明显低于发达国家。
从当前的资产配置角度来看，随着租金收益率的回升，尤其是超过了全社会的无风险收益率之后，部分城市的部分房产已经初步具备了资产配置的价值。
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