GDIRI观察丨超400万㎡旧改推进，保利置业抢占土储第二通道

观点指数(GDIRI) 南宁衡阳西路片区一项涉及房屋面积超400万平方米的城市更新工程正在推进，保利置业是该片区城市更新项目的重要参与者，负责改造片区首个商品住宅地块。

衡阳西路片区是南宁市目前覆盖范围最广、开发体量最大、改造体系最完整的连片城市更新工程，改造涉及老旧小区、城中村、低效沿街业态等多重业态，面临“站城一体化”、路网升级、学校迁建等城市功能更新事项。项目规划开放式公共活动空间，坚持住宅与商业、公共空间一体化开发，并落地优质教育资源。

当公开市场土地溢价率持续走高、核心地块争夺日趋白热化，城市更新正在成为房企获取优质土储的第二通道。

近年来，保利置业累计开发18个旧改项目，总计容面积809万平方米，总投资额1074亿元，并配建147万平方米公共建设面积。

连片改造操盘逻辑

南宁衡阳西路片区项目是观察保利置业城市更新转型逻辑的样本。

据了解，南宁衡阳西路片区城中村改造项目总用地面积达6283.48亩，涉及征收房屋总面积425.31万平方米，改造户数1.79万户，惠及5.33万人。此前披露的估算总投资额是352.87亿元。

项目分成火车站片区、动物园沿江片区、三秀片区，以TOD模式为引领，实现交通、商业、居住等功能的有机融合。此外，采用“拆除新建”模式，重点推进安置房及配套基础设施建设。

火车站片区的旧改范围包含中华路沿线商铺，铁路地洞口两侧，白苍岭和南铁社区等区域。这片区域以单位厂房、单位职工住宅为主，没有城中村，拆迁难度较小。

火车站片区可以选择原地回迁安置和货币补偿两种。原地回迁按照1∶1.3的面积拿房。另一种是纯货币安置政策，直接给予拆迁户现金补偿，补偿金额同样按评估价1∶1.3。

动物园沿江片区主要有陈东、上尧、永和、雅里4个城中村，均在邕江沿线，有一定的江景资源。三秀片区涉及秀厢村、秀灵村、友爱村等城中村用地，资源不及前两个片区，并且人口稠密，拆迁补偿款高，预计推进难度最大。

保利置业的切入策略体现了滚动开发的逻辑。首先拿下首个商品住宅地块打造保利·盛棠印，该项目位于衡阳西路片区城中村改造核心板块，从拿地到首开仅用约半年的时间，2026年7月5日首开即实现2.3亿元的销售额，快速建立市场口碑和实现现金流回正。

这种快开盘、快回现的首发策略，有效对冲旧改项目长周期的资金占用风险。后续地块的开发则可以享受片区价值提升带来的溢价收益。若未来再以配建学校、道路等公共设施换取后续地块的获取优先权，保利置业将于衡阳西路片区实现从12.51亩到整片6000余亩的潜在拓展空间。

这种以小博大、滚动拓展的拿地逻辑，是传统招拍挂模式无法实现的。

从土储视角来看，南宁项目不仅是保利置业补充“面粉”的一个切面，更体现其在城市更新中从单项目开发向片区运营商转型。项目要求住宅与商业、公共空间一体化开发，落地优质教育资源，并推进站城一体化等复杂城市功能更新。

这要求房企不仅具备开发能力，还需要拥有规划统筹、公建配建、商业运营、物业服务等复合能力。保利置业统筹开发、物业、商旅的业务组合，正符合这一需求。

当然，南宁项目也面临挑战：二线城市旧改的去化容量和购买力约束、超大片区改造的拆迁进度不确定性、长周期下的政策变动风险，均是需要持续观察的变量。但从首开表现和后续拿地节奏来看，保利置业的“南宁实验”正在有条不紊地推进。

切换城市更新拿地范式

行业进入存量时代后，房企的土地获取方式正在发生结构性变化。

传统招拍挂渠道面临核心地块稀缺、溢价率高企的双重挤压，而城市更新凭借低成本、优地段、连片规划等优势，成了房企扩储的战略目标。以华润置地、万科、保利发展等企业为代表，其城市更新储备持续丰富。

从城市供应端来看，存量用地已成为土地市场的主力。北京明确引导存量建设用地供应占比达到65%左右，并首次单列城市更新计划指标。深圳提出城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷。上海有超过20宗为调规地块，存量盘活已成为一线城市土地供应的核心路径。

相比公开市场招拍挂，城市更新地块在土地成本、区位价值、规划和业态复合度等方面具备显著优势，叠加政策层面资金支持、审批简化和融资创新的集中松绑，让其成为房企的必选项。

公开市场核心地块往往经过多轮竞价，溢价率居高不下。以上海为例，2026年7月保利发展联合摘得的东外滩商住地块，成交楼板价突破10万元/平方米，溢价率达35.83%。深圳福田梅林一宗纯住宅用地经过8家房企148轮角逐，溢价率高达65%。

而城市更新项目通过政企合作、一二级联动等方式，能够在拆迁阶段锁定土地成本，有效避开公开市场的高溢价竞争。此外，城市更新项目通常位于城市核心区域或发展成熟片区，地段价值远高于新区招拍挂地块。

此外，城市更新项目往往具备较大的用地规模，允许房企进行整体规划、统一开发，避免零散地块的拼接困境。这种连片统筹模式能够实现土地利用价值最大化，也为后续商业运营和物业服务提供规模基础。

业态层面，城市更新地块通常兼容住宅、商业、办公、酒店等多元业态。这种组合既能够分散单一住宅市场波动的风险，又能够通过持有型物业获取长期稳定现金流，符合房企从开发销售向运营转型的方向。

在城市更新赛道，不同房企基于自身资源禀赋形成差异化的竞争模式。华润置地以商业运营能力为核心驱动，擅长打造城市级综合体地标，其万象城系列商业品牌为城市更新项目提供强大的商业溢价能力；万科秉持有机更新理念，注重文化传承与微改造，永庆坊、黄埔新城等项目体现精细化更新路径；招商蛇口起家于蛇口片区成片开发，产商住一体的片区统筹模式最为成熟，属于大湾区存量旧改的第一梯队。

与华润的商业驱动、万科的文化微改造、招商的产业统筹相比，保利置业的差异在于构建“地产开发+物业管理+商业酒店运营”的全链条体系。

政策松绑催化城市更新

长期以来，城市更新面临周期长、资金沉淀大、审批流程复杂等痛点，这也是许多企业望而却步的原因。

但2025年以来，从中央到地方密集出台政策，从资金支持、审批简化、融资创新等多个维度系统性破解城市更新痛点，有效刺激房企加大城市更新投入。

2025年设立中央预算内投资城市更新专项，2026年安排资金规模达970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目。同时，允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并可用作项目资本金，大幅缓解地方政府和企业在前期拆迁配套阶段的资金压力。

2026年1月，自然资源部、住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务和妥善处置历史遗留问题等六个方面提出11项具体措施，直击城市更新中的规划调整难、过渡期长、历史遗留问题多等关键堵点。

2026年5月国务院印发的《城市更新“十五五”规划》首次明确提出，支持符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs（不动产投资信托基金）和资产证券化产品。8月28日证监会明确支持城市更新项目发行REITs或作为扩募资产。

这一举措推动城市更新模式从拆建卖地一次性获利转向长期运营持续造血，为房企提供持有型物业的退出通道，有效缩短资金回收周期。

此外，叠加城市更新相关税费减免政策的落实，城市更新项目的全周期资金效率得到显著提升。国家税务局数据显示，今年上半年，各项支持城市更新的税费优惠政策累计减税降费及退税4870亿元。

河南明确，城市更新中符合条件的公共基础设施建设、政策性搬迁、棚户区改造安置、公租房和保障性住房建设等项目，企业可享所得税“三免三减半”及增值税、印花税、土地增值税、契税、房产税等多项减免。安徽、贵州等地也明确落实城市更新税费减免，并允许通过地方政府专项债券支持符合条件的项目，部分可用作项目资本金。‌‌

地方实践层面，深圳推出“清退、调整、供应”三段式城市更新项目盘活机制，通过清退原实施主体、调整用地规划、公开遴选新开发主体的方式，加速停滞项目盘活。

广州推行“依法征收、净地出让”旧改新模式，要求市场主导的旧改项目原则上在2029年底前完成土地供应。这些地方创新，大幅压缩旧改项目的前期周期，也降低房企的时间成本和不确定性。

政策红利的集中释放，正是保利置业等企业加速布局城市更新的重要外部催化。

对保利置业而言，在新的政策环境下，其资金周转效率和项目落地节奏或有望改善。

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