资产盘活，这家国企开挂了

在城市发展的宏大叙事中，Y企自2022年成立集团化公司以来，始终肩负着城市主城区重要国有资产的盘活与高效运营重任，需要持续为区域招商引资及吸引人才注入活力。作为政府直接管理的国有独资企业，集团业务广泛，聚焦于城市更新、产业投资以及资产运营这三大核心板块。

在资产运营领域，集团管理着约150万平方米的运营类资产，涵盖人才公寓、商业、写字楼等多种类型，其中公寓资产面积达20万平方米。这些资产分布于城市的各个角落，如何盘活这些资产，使其发挥最大价值，成为了集团面临的重大课题，也考验着资管团队的运营智慧与魄力。

运营困境

发展路上的“绊脚石”

在资产运营初期，集团遭遇了诸多棘手问题，阻碍了资产运营的高效推进，也给集团的发展带来了严峻的挑战。

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数据统计完全依赖线下表格，制约决策

每一项数据都需要人工手动记录、整理，这不仅耗费大量的人力和时间，而且极易出现错误。当领导需要获取实时数据时，工作人员往往需要花费大量时间去收集、汇总，最终呈现在领导面前的数据可能已经滞后，无法为决策提供及时、准确的支持。这种传统的数据管理方式，严重制约了集团对资产运营情况的实时监控与分析，使得决策层难以根据市场变化迅速做出反应。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

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管理规范不足，导致人工管理效率低且藏风险

在资产运营过程中，从资产的日常维护到租赁管理，每一个环节都依赖人工操作。由于缺乏统一、规范的管理流程和标准，不同人员的操作方式可能存在差异，这不仅容易导致工作效率低下，而且在一些关键环节，如合同管理、租金收缴等方面，容易出现漏洞，给集团带来潜在的经济损失。例如，在合同签订过程中，由于缺乏标准化的合同模板和严格的审核流程，可能会出现合同条款不清晰、权责不明确等问题，一旦发生纠纷，将给集团带来法律风险。

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缺少线上平台，对外效果不佳，服务感知弱

在当今数字化时代，人才公寓受众多是城市青年人群，对于便捷、高效的服务有着更高的期望。然而，集团由于缺乏线上平台，无法及时向租户传达资产信息、优惠、活动等内容，也难以收集租户的反馈与需求。租户在租房过程中遇到问题，往往需要通过电话或现场沟通的方式解决，这不仅增加了沟通成本，也降低了服务的及时性和满意度。同时，缺乏线上平台也使得集团在市场竞争中处于劣势，难以吸引更多年轻、追求便捷的租户群体。

这些问题限制了资产运营的进一步发展，集团迫切需要寻找破局之策，以突破当前的困境。

破局之策

特色业务带来曙光

一、运营数据：实时精准把控

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建立资产建档标准，给资产贴上“专属身份证”

想象一下，集团庞大的资产就像一个杂乱无章的仓库，里面堆满了各种物品，要快速找到所需信息谈何容易？而Y企业对运营类与非运营类资产进行了规范化命名和分类，给每一件资产贴上了独一无二的“身份标签”。

在实际操作中，集团制定了一套详细的资产分类标准。对于运营类资产，根据其用途进一步细分为住宅类（如人才公寓）、商业类（商场、店铺等）、办公类（写字楼）等；非运营类资产则按照资产性质进行分类，如闲置土地、校舍等。在命名方面，采用统一的编码规则，包含资产所在区域、类型、编号等关键信息。戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

通过这种方式，资产信息清晰直观。无论是资产的基本情况，还是历史变动记录，都能迅速获取。这种精细化管理，为后续的运营决策奠定了坚实基础。例如，当集团考虑对某一区域的资产进行整体规划时，可以通过资产编码快速筛选出该区域内的所有资产，并详细了解每一项资产的现状，从而制定出科学合理的规划方案。

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一图通览，资产可视，一眼洞悉资产全貌

借助地图这一强大工具，集团实现了运营类资产分布的直观展示。就好比拥有了一张资产“作战地图”，管理者只需一眼，便能对资产分布及运营情况了如指掌。

在地图界面上，不同类型的资产以不同的图标显示。通过点击图标，可以弹出详细的资产信息窗口，包括资产名称、地址、面积、当前租赁状态等。通过这种可视化方式，不同区域的资产分布、各类资产的集中程度等关键信息尽收眼底。

例如，管理者可以清晰地看到哪些区域的商业资产较为集中，对于资产集中的区域，可以考虑进行统一的品牌推广或配套设施建设，提升区域的整体价值；对于人才公寓需求大的区域，可以优化房源配置。

此外，这种直观展示还能帮助管理者快速发现潜在的运营问题与机会。比如，如果发现某个区域的资产空置率较高，可以进一步分析原因，是市场需求不足，还是宣传推广不到位，从而有针对性地采取措施。这让管理决策更加高效、准确，大大提升了资产运营的效率和效果。

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大小屏，强呈现，随时随地掌握资产动态

集团采用“1+1+N”模式，第一个“1”代表集团自主研发的资产管理系统，它是整个资产运营数据的核心枢纽，整合了所有资产的详细信息和运营数据；第二个“1”指的是与资产管理系统无缝对接的手机APP，方便管理者随时随地通过手机访问系统；“N”则表示多个数据展示终端，包括电脑端、大屏展示设备等，以满足不同场景下的使用需求。

无论管理者身处何地，只要掏出手机，打开APP，就能对资产运营情况了如指掌。同时，还能获取各种统计分析数据，如不同区域、不同类型资产的出租率、租金收入趋势等。

系统数据成为决策的坚实依据，大大提升了决策的及时性与科学性。例如，当市场租金水平发生波动时，管理者可以通过手机APP实时了解各资产的租金情况，并与市场数据进行对比，及时调整租金策略，确保集团资产收益不受影响。这种随时随地的高效管理，让集团能够更加灵活地应对市场变化，抢占市场先机。

二、运营过程：规范有序，高效运转

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规范合同管理，量身定制，保障无忧

合同管理向来是企业运营的重要环节，对于Y企业来说更是如此。集团根据不同项目特点和租赁群体需求，量身定制制式合同模板。

在制定合同模板时，集团充分考虑了不同资产类型和租赁场景的特殊性。对于人才公寓租赁，合同模板注重对租客权益的保护，明确了房屋设施维修责任、租金调整规则等内容，同时也规定了租客的行为规范，以维护公寓的良好居住环境；对于商业资产租赁，合同则更强调商业运营相关条款，如经营范围限制、广告位使用规定、租金递增方式等，以保障商业区域的整体运营秩序和集团收益。

这种模板标准化的分类合同管理方式，不仅大大降低了法务风险，还显著提高了合同签订效率。以往繁琐的合同起草、审核流程变得简洁高效，为项目的顺利推进节省了大量时间和精力。以往耗时数周甚至数月才能最终确定的合同，现在通过制式合同模板和规范的审核流程，平均完成时间缩短至一周以内，大大提高了工作效率，也为租户提供了更加便捷的服务体验。

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租赁价格管理，五重保障，规范定价

引入“1产5价”模式，从评估价到月租、季租、年租以及运营单价，全方位确保价格管理的严肃性与规范性。

评估价是通过专业的资产评估机构，根据资产的地理位置、市场行情、房屋状况等多方面因素进行综合评估得出的，它为租赁价格提供了一个基准参考。

月租、季租、年租单价则是在评估价的基础上，考虑到不同租赁期限对集团资金回笼和市场需求的影响而制定的。例如，为鼓励长期租赁，年租单价通常会相对月租单价给予一定的折扣优惠。

运营单价则是考虑到资产运营过程中的各项成本，如物业管理费、水电费、设施维护费等，将这些成本分摊到每一个租赁单位，以确保集团在运营过程中能够覆盖成本并获得合理利润。

在实际操作中，集团建立了价格动态调整机制。定期对市场租金水平进行调研，结合资产实际运营情况，对“1产5价”进行相应调整。

严谨的价格体系不仅增强了市场竞争力，也为集团树立了良好的市场形象。租户在选择集团的资产时，能够感受到价格的合理性和透明度，从而更加信任集团，愿意长期合作。

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租户视角退租/款管理，简化流程

针对公寓短租特性，站在租户角度优化退租退款流程，是集团的一大暖心之举。以往租户退租时常常面临繁琐手续和反复追讨的困扰，而现在，流程简化，操作便捷。

在优化退租流程方面，集团明确了退租申请的受理渠道，租户可以通过手机APP提交退租申请，系统会自动触发退租流程，通知相关部门进行房屋验收，验收人员在验收完成后，将结果实时录入系统，租户可以通过APP随时查看验收进度和结果。

对于退款流程，集团承诺在规定时间内完成退款。如果验收合格，扣除相关费用后，预收水电及租金退款将在3-5个工作日内返还至租户指定账户。

这种以心换心的服务理念，不仅提升了租户的满意度，更增强了集团的品牌美誉度，使得不少老租客在自己的社交圈子中积极推荐Y企的公寓产品。

三、对客平台：打造极致服务体验

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小程序——专属年轻群体的租房神器

为名下三个公寓项目打造的专属小程序，精准定位白领、学生等年轻群体，为目标客群提供便捷高效的在线链接和运营管理服务。

首页展示了公寓全景图片、特色房源推荐以及最新优惠活动信息，吸引用户注意力。用户可以通过搜索功能，快速找到自己感兴趣的房源。同时，小程序还提供了虚拟看房功能，让用户感受房屋的内部结构和装修风格。

在推广方面，小程序结合社交媒体平台进行线上营销。例如，制作了一系列以“公寓里的美好生活”为主题的短视频，展示了租户在公寓内举办的各类活动、温馨的居住环境等内容，在抖音、小红书等平台上获得了大量的点赞和转发，有效提升了公寓的知名度和吸引力。

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功能优化，全方位便捷，提升租住体验

新增的户型筛选、在线选房、在线缴费、在线报修等实用功能，全方位提升租客体验。租客无需再东奔西走，坐在家里就能轻松完成租房的各项操作。

户型筛选功能让租客可以根据自己的需求，如房间数量、面积大小、朝向等条件，快速筛选出符合要求的房源。

在线选房功能则进一步简化了选房流程，租客可以在地图上查看房源分布，点击心仪的房源即可查看详细信息，并直接在线提交预订申请。一旦申请通过，系统会自动生成租赁合同，租客可以在线签署，方便快捷。

在线缴费功能更是省去了排队缴费的麻烦。租客可以通过小程序绑定自己的支付账户，每月租金到期时，系统会自动推送缴费提醒。租客只需点击缴费按钮，即可完成租金、水电费等费用的缴纳，支付过程安全便捷。同时，小程序还提供了缴费记录查询功能，方便租客随时查看自己的缴费历史。

在线报修功能则为租客提供了及时解决房屋问题的途径。当租客发现房屋设施出现故障时，可以通过小程序提交报修申请。维修人员收到申请后，会及时与租客联系，安排维修时间。租客可以在小程序上实时查看报修进度，了解维修人员的上门时间。这些功能的优化，让租房生活变得更加便捷、舒适，真正实现了“足不出户，轻松租房”的目标。

Y企的这些破局之策，从运营数据的精准把控，到运营过程的规范有序，再到对客平台的优质服务，环环相扣，形成了一套完整的体系。正是这些细节之处的用心，让集团在资产运营领域脱颖而出。

文章来源：山东明源不动产研究院（作者：姜磊）

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