上海
日前，由界楷律师事务所陈红印律师代理的上诉人张先生与被上诉人刘女士及原审第三人张先生、田女士房屋买卖合同纠纷上诉一案，上海市第一中级人民法院作出二审判决。二审法院认定被上诉人违约，但上诉人未及时另行出售房屋以避免损失扩大，判决维持一审驳回房屋差价损失诉请的判项；同时，鉴于刘女士二审中自愿支付律师费2万元，二审予以照准。陈红印律师以扎实的法律论证和庭审抗辩，成功为当事人争取到了律师费补偿。
本案案号为（2025）沪01民终×××××号。2022年9月，张先生与刘女士签订《房地产买卖（含居间）合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定张先生以545万元总价将上海市浦东新区栖山路某房屋出售给刘女士。合同约定刘女士应于2023年2月28日前支付房款245万元，双方于2023年3月31日前办理过户手续。后刘女士因自身购房资格问题未能按约履行义务，构成违约。另案生效判决已确认合同于2023年4月1日解除，张先生有权没收定金20万元。张先生认为刘女士违约导致其另行出售房屋产生差价损失175万元，遂提起诉讼，请求判令刘女士赔偿差价损失及律师费5万元。一审判决驳回全部诉请后，张先生委托陈红印律师提起上诉。
接受委托后，陈红印律师对案件进行了全面深入的研判，围绕房屋差价损失的认定、减损义务的适用标准等核心争议焦点，向二审法院提出了强有力的上诉理由：第一，合同解除应以当事人明确意思表示为前提，一审法院将义务届满日认定为合同解除日，违背合同法基本原理；第二，一审判决错误认定合同解除时间，导致损失计算节点大幅提前，未覆盖2023年4月至2025年4月期间因刘女士违约造成的房价下跌损失175万元；第三，一审法院未考量刘女士欺诈与违约行为的严重性，仅以20万元定金免除其赔偿责任，违背公平原则；第四，一审法院对减损义务的理解错误，加重了守约方的责任。
被上诉人辩称张先生的损失系其自身怠于沟通、市场风险判断错误所致，与刘女士无关；且前案生效判决已确认合同于2023年4月1日解除，具有既判力。二审庭审中，陈红印律师就合同解除时间的认定、减损义务的适用标准等核心问题进行了有力辩论，并提交了房价网评估报告等证据证明差价损失的存在。
二审法院经审理认为：另案生效判决已认定合同于2023年4月1日解除，解除的责任归属于刘女士违约，张先生没收定金20万元。但张先生再次出售房屋的时间为2025年4月，房屋交易价格受多种因素影响，从张先生提交的房价网估值看，2023年3月底案涉房屋市值约535万元，结合合同解除时间，张先生完全有机会另行出售房屋以减少损失，但未能采取适当措施防止损失扩大，对于扩大部分的损失无权要求赔偿，故没收定金足以弥补损失，差价损失主张不予支持。关于律师费5万元，虽然并非直接因本案诉讼支出，但与房屋买卖合同纠纷相关，鉴于刘女士二审中自愿支付2万元，二审予以照准。
本案的二审判决，虽未支持房屋差价损失，但成功为当事人争取到了律师费2万元的补偿。陈红印律师以其专业的法律素养、精准的法律适用和严谨的执业态度，赢得了当事人的认可。
守约亦需减损：从房屋买卖合同纠纷上诉案看减损义务的法律边界
这起房屋买卖合同纠纷上诉案的判决，不仅对合同解除时间、定金与损失赔偿的关系等法律问题作出了清晰认定，更对守约方的减损义务边界进行了明确阐释。陈红印律师在本案代理过程中展现出的法律适用能力与庭审抗辩能力，为买卖合同纠纷中的当事人提供了有益参考。
本案向社会传递了多个清晰信号：第一，合同解除后，守约方应当及时采取合理措施防止损失扩大，如另行出售标的物，否则无权就扩大部分的损失请求赔偿；第二，违约金的数额应当与守约方实际损失相当，定金罚则的适用需考量是否足以弥补损失；第三，生效判决对合同解除时间的认定具有既判力，当事人不得在另案中就此再行争议；第四，房屋交易价格受多种因素影响，差价损失的认定需综合考量市场行情、出售时机等多重因素。本案提醒广大民众，在一方违约后，守约方也负有积极减损的义务，不能消极等待损失持续扩大；也提醒市场主体，在签订重大合同时应当审慎评估对方的履约能力，必要时约定明确的违约责任条款。
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