温州楼市下行期，为什么鳌江这个大盘走出独立行情？

平阳楼市，从来不缺光鲜的新城蓝图。很多项目在宣传阶段，把学校、商业、产业全部描绘得面面俱到，但时隔几年再回头看，不少规划依旧停留在宣传资料里。

这也是平阳不少购房者心里最大的顾虑：蓝图再漂亮，终究不如实打实的落地来得安心。

▲实拍对比图

Part 01 新城启幕：

一份摆在鳌江面前的城市许诺

把时间拉回2019年年底，金茂鳌江国际新城脚下，还是大拆大整之后一片待开垦的城市留白。整个项目体量约 2000亩，总投资约150亿元，采用一二三级联动开发模式，依靠财政封闭、企业主导、政府监管这套机制来推进城市运营。客观来讲，那时候的这片板块，机遇与短板同时摆在台面上。

▲区位效果图

本地人见多了不少未能兑现的城市许诺，心里难免会打个问号：这一次，这份沉甸甸的新城规划，真的能够一步步照进现实吗？

可如今再走进鳌江，会发现一个很有意思的现状：当别的项目购房者还在反复纠结 “未来规划能不能实现” 的时候，鳌江的业主，已经在讨论周末去丰茂里该喝哪一杯咖啡。

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这并不是一句空洞的营销口号，而是当下这里真实发生的生活片段。

Part 02 实景落地：

12项公建配套 ，从规划走向现实生活

想要打消购房者心中的疑虑，华丽的说辞远不如落地的公建配套来得有说服力。也正是如此，教育、商业、生态、文化、产业依次落地，12项公建配套，就这样从一页页规划文本，变成普通人伸手可及的日常生活。

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教育方面，古鳌头幼儿园、54 班规模的九年一贯制古鳌头学校，已经正式开学。对于已经入住的有学龄儿童的业主来说，清晨时分，目送孩子背着书包，从容走向校园。不用再高峰期去人挤人车挤车的接送。

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商业方面，丰茂里・东西里街区现已正式开业，三十余家品牌相继入驻，美食城也预计会在2026年正式亮相。每逢下午四点到晚间九点，街区的烟火气便慢慢升腾起来：接完孩子的家庭在这里遛娃闲逛，年轻的朋友相约小聚喝咖啡。这里早已不只是一处简单的商业街区，更是本地人休闲社交的好去处。

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除了教育商业，生态资源同样没有缺位。黄公望公园、滨江公园、爱情公园均已对外开放。秉持着 “还绿于民、还景于城” 的理念，该小区把城市优质地块留给绿地。大片草坪、慢跑环道、儿童游乐场地一应俱全，给周边市民提供了充裕的户外休闲空间。

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与此同时，体育馆、文化馆已经竣备，光济广场也对外开放。硬件建成只是第一步，更难得的是场馆真正投入使用，承接各类全民健身、城市文化活动，充当起鳌江的城市文化客厅。

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当然，一座新城最怕沦为 “睡城”，而产业就是破解这个问题的关键。J-PARK 总部园区一期已经完成交付，鳌江实验室顺利入驻，乔治白、东泽控股等一批本地龙头企业纷纷集聚于此。

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板块重点布局智能制造、新材料赛道，同时联动高校与科研机构，实实在在为区域导入就业人口。

新城的建设脚步并未就此停下。约 239 米超高层（铂尔曼酒店 + 甲级办公）计划 2027 年投用，两塘剧院预计 2026 年底交付，属于鳌江的全新城市天际线，正慢慢勾勒成型。

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回头细数这几年的变化，12项公建配套已然陆续落地。而每一项配套的如期兑现，又反过来成为下一轮建设的信用背书。业主愿意相信这座新城，本质上，相信的就是这份说到做到的执行力。

Part 03 社群内生：

跳出房子，构建属于业主的邻里共同体

硬件配套决定了居住的基础底色，但一座新城能不能真正活过来，灵魂往往藏在看不见的社群生活里。房子交付仅仅只是开始，如何让互不相识的邻居，慢慢变成熟络的邻里，这才是大盘运营真正的难点。

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2023 年初，金彩社群正式成立，这里有一组很实在的数据可以参考：53 个共创社群，累计举办 3627 场活动，参与人次达到 19.73 万，小程序用户突破 11 万，换算下来，平均每天将近 10 场社群活动在这里开展。

在此基础之上，项目搭建起四大品牌社群矩阵：小金果主打儿童亲子，依托周边公园打造全龄儿童活动场景；榕树学社聚焦学习成长；她友社面向广大女性业主；金英会则服务青年精英群体。

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和很多楼盘单纯由开发商单向举办活动不同，这里推行一套主理人制度，成立金彩社群主理会。简单来说，就是让业主变身半个运营者，亲自参与活动策划、社群管理，真正把共建共治共享落到实处。

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更进一步讲，社群的边界早已不再局限于小区之内，还孵化出多个城市级IP。连续三届的中秋千人家宴、金茂春晚，两届城市彩虹跑，再加上一年一度的金茂生活节。这些活动早已不是小区内部的福利，已然演变成属于鳌江本地的公共节日。

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顺着这个思路往下走，金茂也在推进社群2.0模式，联动业主、政府、本地异业多方资源，持续升级社区运营。

社群从来不是营销层面的噱头，而是一套实实在在的生活治理机制。当业主的身份，从单纯 “住在这里的人”，转变为 “为这里做事的人”，这座新城才算真正扎下属于自己的根。

Part 04 城市样本：

透视鳌江产城融合的现实参考意义

聊完生活层面的细节，我们不妨把视角再拉高一层。金茂鳌江国际新城的价值，其实早已超越单一楼盘本身。

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政企协同的开发模式，是它能够稳步推进的底层逻辑。也正因如此，在温州楼市整体下行的大环境下，项目走出了反常识的市场表现：自 2021 年开盘到 2025 年，成交均价保持稳步上行，还拿下 2024 温州全市单盘销售面积销冠。

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市场不会说谎，这一份份真实的成交，正是购房者用真金白银，为配套兑现投下的认可票。

要知道，它也是金茂在长三角镇级行政单位当中，唯一的城市运营项目。不仅收获温州大学商学院、新型城镇化试点评估课题组的关注，被评价为可复制的社群治理样本，还多次被央级媒体当作产城人融合的典型案例报道。通篇不去空谈所谓标杆，而是依靠第三方机构评价、实打实的市场数据来自我佐证。

说到底，普通人买房，买的就是一份对未来生活的确定性。对于平阳的购房者而言，看多了悬浮在空中的规划概念，相比之下，看得见摸得着的实景才更有分量。

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如果你近期正在周边看房，与其对着沙盘想象未来的生活图景，不如亲身来到金茂鳌江国际新城实地品鉴。可以逛一逛烟火十足的丰茂里街区，在公园悠闲漫步，切身感受已经成型的社区氛围，亲眼看一看已经落地的教育、文体配套。亲身感受过这座新城的烟火与生长之后，再做出属于自己的购房抉择。

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