国家房改课题组原组长：房价回到前高，只需要4年时间

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9月8日，《华夏时报》专访了一位老人。老人说了一句话，朋友圈炸了。

"从经验上看，美国、中国香港等市场房价下跌之后，从低谷一般四到五年可以回到前期高点。"

翻译成人话：房价跌了这么多，从底部爬回2021年高点，只需要4年。

很多人第一反应：开玩笑吧？但你先别急着骂。这位老人叫孟晓苏，1998年住房商品化改革课题组组长，业内叫他"中国保障房之父"。说白了，中国房地产这套游戏规则，当年就是他参与设计的。

孟晓苏这个人，不简单。1996年他率先提出"住房建设可以成为国民经济新增长点"，1998年担任房改课题组组长，带队设计了住房制度改革方案。国务院23号文件一出来，福利分房终结，商品房时代开启。

更关键的是，这人过去的预判准得有点吓人。取消限购、降首付降利率、停息延贷——他前几年呼吁的这些事，后来全变成了政策。一个亲手画了图纸、过去喊的话大多应验的人，现在说"4年回到前高"，你品，你细品。

但"4年"这两个字，很多人理解错了。孟晓苏原话是"从低谷一般四到五年可以回到前期高点"。注意，是从低谷开始算，不是从高点，更不是从现在。

打个比方：一个人从10楼掉到3楼摔了5年，从3楼爬回10楼需要4到5年。美国次贷危机就是这么走的：2007年见顶，2012年前后触底，2016到2017年回到前高，从底部算正好4到5年。

那中国的底部在哪里？一线城市已经在企稳了。8月北京二手房成交13853套，连续6个月正增长。上海成交23137套，同比增长16.3%，创近5年同期新高。中指研究院数据显示，8月一线城市新建住宅环比上涨0.39%，同比上涨5.30%。

如果核心城市底部在2025年底到2026年初确认，从底部往后推4年，就是2029到2030年。这跟高盛预测的"上海深圳2025年底到2028年底房价涨15%"方向完全一致。4年回到前高，折算年均涨幅也就5%到8%，是温和回升，不是暴涨。

有人会说，官方说跌了10%，我怎么感觉跌了50%？都没说谎，只是尺子不一样。

国家统计局说70城新房较2021年高点回撤约10%，二手房约17%。但贝壳找房统计，2025年重点30城二手房价跟历史峰值比整体回撤了39%。

为什么差这么多？一是结构性分化，核心区跌10%，远郊跌50%。二是新房限价扭曲，开发商用工抵房暗降。三是二手房流动性不足，真要成交得打七折八折。所以孟晓苏说的"4年回到前高"，更多指整体市场和核心优质资产。远郊、文旅房、老破小，可能10年都回不去。这个道理跟股票一样，指数回到前高，不代表你手里的垃圾股能解套。

全球楼市多久能回来？历史已经给了答案。中国前两轮调整：2008年约1年半回到前高，2014年约2年回到前高。但那两轮调整时间短、跌幅小、政策刺激猛、人口和城镇化还在快速增长期。

美国次贷危机全国平均跌30%到35%，从底部算4到5年回到前高。中国这轮调整从2021年下半年到现在已经5年，重点30城二手房平均回撤39%，深度和时长接近美国次贷危机。用前两轮1到2年恢复的经验套这轮会误判，但用美国从底部4到5年恢复的经验看，孟晓苏说的"4到5年"有国际经验支撑。

这轮调整跟以前完全不是一回事。调整时间更长，前两轮1年左右，这轮已经5年。跌幅更深，重点30城平均回撤39%。人口基本面变了，现在人口负增长。行业逻辑变了，前两轮是周期性下行，这轮是模式重构。

8月28日五部门联合出手，预售门槛提升至主体结构封顶，新出让土地优先现房销售，高周转高杠杆模式被彻底终结。居民杠杆率也从2008年的不到20%升到现在接近60%。所以这轮不是周期性调整，而是模式切换期的深度出清。

孟晓苏的底气在哪？他说政策工具箱还有两张王炸：中储房和国家住房银行。

中储房仿照中储粮、中储棉，成立央企主导的住房收储机构，市场过剩时收进房源，需求旺盛时释放，平抑供需。跟美国房利美、房地美一个逻辑，下行周期收储既稳房价，未来回升时还能获利。如果落地，大量存量房被收购，供给直接减少，法拍房被收储，恶性循环就被切断了。这两个工具他已经呼吁一年多，接下来1到2年是关键观察期。

不只是政策，基本面也在悄悄变好。供需端，全国商品房待售面积连涨52个月后，2026年3月首次同比下降，已连续4个月下降。货币端，首套房贷利率进入"3"字头，部分城市低至2.9%，首付最低15%，贷款最长40年。收入端，一季度GDP增长5.0%，居民人均可支配收入实际增长4.0%。信心端，北京二手房连续6个月正增长，上海创近5年同期新高。

这些因子没有一个拖后腿的，这在过去5年里还是第一次。

但必须说清楚，4年回到前高是有前提的。孟晓苏自己也说了："现在我们还要观察市场底部有没有确认达到。"市场底部要在2025到2026年确认，政策后手陆续落地，经济和收入持续改善。

而且这里的"前高"主要指核心城市和优质资产。一线和强二线核心板块的优质房产，4到5年回到前高是大概率事件。普通三四线可能需要更久，远郊、文旅房、老破小可能永远回不到高点。

对普通人来说，4年回到前高意味着什么？核心城市优质房产现在可能是布局窗口，如果底部已经确认，现在到2027年都是窗口期。但不要指望暴涨，年均5%到8%是温和回升，那两轮是"放水牛"，这一轮是"供给牛"。

选对城市和板块比择时更重要。你买的是人口流出城市的远郊，可能10年都回不去。自住需求不用等，现在利率低、选择多。

4年不长，但也不短，关键看你买的是什么。孟晓苏的判断逻辑上成立，有美国经验支撑，前提条件明确，适用范围有限。最关键的一点：他说的是"从底部算4年"，不是"从现在算4年"。

政策底已经明确，市场底正在从核心城市向全国传导，最悲观的时候大概率已经过去了。与其纠结"4年还是5年"，不如想清楚一个更实际的问题：你的房子，在不在"能回到前高"的那一类里？

核心城市、核心板块、优质品质，三个条件都满足，那就有耐心等。有一个不满足，就要认真考虑了。

免责声明：本文基于公开政策文件、行业机构公开数据做市场解读，不构成购房、房产投资建议。