鏖战250轮、溢价125%，中海拿下深圳香蜜湖“迷你”宅地

界面新闻记者 | 王妤涵

9月10日下午，深圳迎来“8·28”楼市新政后首宗核心区宅地出让。位于福田香蜜湖的一宗仅5844平方米“迷你”宅地，点燃了深圳“金九”土地市场。

界面新闻获悉，此次土拍吸引了中海地产、华润置地、招商蛇口、建发、“越秀+深业”联合体、中铁、深振业等7家头部央国企背景房企参与竞价。

最终，经过250轮线下竞价，中海地产以总价25.5亿元竞得该地块，成交楼面价98069元/平方米，溢价率125.46%；剔除配建面积后，实际住宅楼面价约103147元/平方米。这也是香蜜湖自2017年海德园地块后，时隔近十年再度出让纯商品住宅用地。

该地块编号B401-0151，位于安托山四路与侨香三道交汇处西北侧。土地面积5844.41平方米，规划建面26002平方米，综合容积率约3.1，限高100米。起始价11.31亿元，起始楼面价43497元/平方米，采用“不设上限、竞地价、价高者得”方式。

地块原为商业用地，后调规为二类居住用地，属于核心区“商改住”迷你宅地。按规划，住宅24722平方米，商业1000平方米可分割转让，另有物业服务用房100平方米、通信片区机房180平方米。项目要求“交房即发证”，拿地后1年内开工、4年内竣工。

标的现状 图源：深圳公共资源交易中心

为什么这么小一宗地块能引发多家头部房企的激烈争夺？

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受界面新闻记者采访时指出，“关键在于区位和稀缺性”。地块紧邻深圳地铁2号线、7号线安托山站，周边有万科瑧山府、海德园、安峦公馆等成熟高端社区，学区与城市界面较为成熟，香蜜湖片区新增商品住宅长期偏少，此次出让相当于补上供应缺口。同时，地块还没有人才房、保障房配建硬性要求，也未设地价上限，为拿地房企打造高端改善产品留出空间。

从楼面价来看，98069元/平方米的价格在2026年深圳核心区涉宅用地中也处于高位。孙红梅比较称，这一价格仅次于6月保利置业拿下的南山粤海T204-0153地块，后者楼面价约10.87万元/平方米；已高于前海桂湾地块的约9.59万元/平方米和宝安中心地块的约8.79万元/平方米。

若按剔除配建后的103147元/平方米计算，则已经站上“10万+”一线，与南山粤海的历史高点接近。

B401-0151地块区位示意图 图源：深圳公共资源交易中心

周边二手房价方面，据界面新闻查询，安峦公馆目前挂牌均价约15.8万元/平方米，万科瑧山府挂牌均价约18.4万元/平方米。

“作为‘828楼市新政’后深圳首宗核心区宅地出让，本次高溢价成交，印证了央国企对香蜜湖-安托山这一十年断供高能级板块的价值认可，也向市场清晰传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。”孙红梅对界面新闻表示。

从区域背景看，2026年亚太经合组织（APEC）峰会将落地深圳。作为深圳中心城区，福田区明确将香蜜湖片区作为APEC成果落地载体和国际合作枢纽。此次竞拍的B401-0151地块，正处于香蜜湖核心板块。

产业高地的形成，往往先于住宅市场的价格发现。再加上安托山片区已拥有红岭实验小学与深圳高级中学南校区的学区组合，叠加香蜜湖片区商业配套和轨道交通的持续升级，整体来看，片区价值的底部支撑较为坚实。

从企业层面看，中海地产2026年中期业绩显示，上半年公司实现合约物业销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居行业第一，也是TOP10房企中唯一实现销售双位数增长的企业。

但在拿地端，上半年中海仅新增9宗地块，权益地价约76.6亿元，同比降幅显著。截至6月末，中海不含中海宏洋的土地储备总建筑面积为2207万平方米，权益建筑面积1960万平方米，其中一线及强二线城市占比约86.5%。

不过，在进入下半年后，中海的拿地节奏明显加快。据界面新闻不完全统计，仅7月单月，中海在香港、北京、深圳、太原便新增5幅土地，权益建筑面积约66.3万平方米、权益地价约139亿元。

尤其在北京市场，7月-8月，半个月内中海接连拿下酒仙桥、广渠路、刘娘府三宗地块，合计权益地价超过155亿元。截至8月末中期业绩发布时，中海年内新增购地已达18宗，权益地价合计约333.4亿元。

对于公司未来的投资计划，中海董事局主席颜建国在8月末举办的中期业绩会上表示，2026年全年新增购地权益金额目标保持在800亿至1000亿元，并称“市场对于一线城市率先筑底回升的预期持续强化，公司依托一线城市核心地段的高质量土地储备，有望受益于资产价值回归，从而提升相关项目的回报水平”。