北京买房：理清思路，购房建议2003

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

想咨询一下买房跨区小升初的问题：孩子目前户口在朝阳老北苑上4年级，朝阳的普高率还是有些低，考虑通过买房到西城或东城小升初上初中，所以想问问这两个区初中整体比较好的学区有哪些，目前自己看主要是西城德胜、月坛；东城和平路、安交。

问题：1、买这些学区房的话只上初中是不是白白浪费了小学的学习资源，性价比不高？2、这几个学区的大概房价在什么价格？应该比前几年也降了不少吧。3、如果考虑买的话，什么时候开始着手合适？4、您上初中的话您有没有推荐的学区？

A：

1、整体初中好的，那就是这几个啊，西城金德月，东城和平里、安交、龙体，都是常规选项。

2、跨区小升初，那肯定是浪费了小学的教育资源了。性价比不算高，因为小学资源从理论上更重要，所以价值占比至少在60%以上。而跨区小升初等于利用到了40%的价值，而且还是打折的。

也就是虽然东城小升初派位在理论上很公平，但作为跨区转学生至少是不占便宜。而且东城虽然没有过分的点招，但人家在小学就进行过推优测试，转学生没机会参与，那派位的时候就只能靠运气了。

3、房价什么价格？这得说您有多少预算了。这就跟吃饭似的，请问全聚德的菜都什么价格？钱多钱少的消费模式不一样。

降是肯定降了，但苦乐不均，还是聊具体的吧。另外学区溢价率降的不多，也就5%左右。

从学区溢价角度说吧，东城的平均溢价率在25%左右，600万里有150万是学区价值。但好学区的溢价高点儿，低总价占坑儿房的溢价比例也高，通常在30%左右或以上，假定300万占坑儿，其中100万是学区价值。总价高的宜居房产溢价率低，大几百万以上有可能买到相对低的，1500万以上能买到很低的，这就算各项兼顾了。

4、既然是小升初，那提前半年都来得及，全款的话提前一个月就够。常规建议是买占坑儿房，成本低，用完学位可以看机会卖掉，这就无所谓溢价高低了。

5、我不敢推荐，小升初择校只能看运气，只能家长决定。尤其您家孩子是四年级，那就是2023年入学的，全北京有史以来的最高峰，哪所好学校都没空余学位。现在东西城都“原则上不接收”这届高峰期孩子的转学，小升初是否接收不知道，就算到时候接收也不敢保证派位情况。

仅供参考。

二

Q:

丰台太平桥小区还值得买吗？近期准备把西城一套学区房置换了，学区已用完，目前租住在太平桥附近。

A：

1、怎么叫“还”值得买吗？是已经有一套了，还是说以前曾经有过啊？房子是用来住的，有需求就买呗。或者说如果是为了自住就值得，为了收租金也还行，为了炒房升值什么的就不值得，这种老小区没有炒的意义。

2、太平桥一带很多都是央产房，铁道部、财政部、央视和国资委等等，很多单位呢。如果买的话进行选择单位还愿意管理+掏钱的，这样在维护的时候至少不吃亏。其他没什么特殊的了，就是普通的老公房而已，谈不上值不值的，只看自己的需求。

老房的优势就是地段儿成熟+居住的性价比高+租金相对高+价格走势肯定跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。劣势是居住体验一般+流动性弱+金融属性降低，所以更适合长期自住或出租，将来出手时尽量选择横盘期慢慢儿卖，着急出手的话有可能吃亏。

3、打个不恰当的比方，买老房就跟找个后老伴儿似的，能搭帮过日子就挺好的了，退休金也肯定是经济的平均值。但这谈不上值不值的，老头儿不可能逆袭成霸道总裁，老太太更不可能再生几个大胖小子，岁数和身体素质不允许了。

仅供参考。

三

Q:

想咨询一下，您了解新外大街甲12号院吗？因为小区就一个楼，历史成交量不够，不知道他的价格如何去衡量

A：

1、新外甲12号院，不就是北师大宿舍楼吗？住总开发的，开始属于定向的安居工程性质，但后来都算普通的福利公房了。好像也有按安居房性质对外销售的吧，但估计数量很少，那个年代没什么人买房。

2、价格如何衡量？房子就三种方法，市场法，参考历史成交价大致估计，既然觉得历史数据不够就算了。

第二参照法，也叫比较法。让中介在周边找同等小区当参考，包括地段儿+规模+质量，然后就是房源的具体情况了。

第三收益法，也可以叫成本法。先在周边找大致同等的房源，计算出平均的租金收益率。然后让中介评估某套房源的租金，再用平均租金收益率倒推价值。

3、具体的情况我不敢瞎说，每套房的情况都不一样，一房一议。

仅供参考。

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