上海年度百亿地王，终于要来了？

上海的豪宅，卖爆了！

前几天，均价17.29万/㎡、套均总价3300万+、最高总价约4200的安澜上海东区首开，认购率200%，开盘30分钟日光，销售额33.6亿。

购房者中，一众江浙沪富豪，甚至不乏Ai、科创赛道的年轻新贵。

更早前，最高备案单价30.25万/㎡的嘉佰道·徐汇首开，认购率98%，2套均价30万+/m²、总价分别为1.16亿、1.24亿联排别墅当场售出…

艳姐看了下，今年到目前为止，上海至少有15个盘日光，其中9个单价超10万/㎡。

豪宅市场的风口来之不易，但眼下正经历一个转折点——现房销售。抢了地王的房企们也都是铆足了劲儿抢节点来追风口。

就在前两天，今年的上海“总价地王”——华润置地&保利发展八埭头项目正式规划公示。

这也是现房销售新政后，首个规划公示的新盘。艳姐注意到几个关键信息：

高层+小高层、围合式布局、全系风雨连廊、全域抬板最高约6.9米、全首层架空、最大高差约12米下沉式水院…

想想还是蛮炸裂的，杨浦滨江从来没有出过这样配置的豪宅了。华润置地&保利发展八埭头项目能不能占据上海豪宅市场一席之地？我们今天来唠唠。

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161亿年度地王终于公示

八埭头项目，是华润置地和保利发展今年在上海的最重磅项目。

怎么理解这个项目的含金量？

今年7月，华润置地联手保利发展以总价161.2亿、楼面价约10.2万/㎡竞得杨浦滨江八埭头钻石地块。

并创下了2个纪录：

今年上海的年度总价地王、上海土拍史上第一宗溢价成交的百亿级地块。

也就是说，华润置地联手保利发展，以“地王”标签跻身杨浦滨江钻石地段。

在竞得八埭头地块后，坊间就传闻未来项目售价将在17万+/㎡，仅住宅货值就超240亿。

所以市场也都在期待，他们到底会带来什么样的产品？

目前项目效果图还比较少，但从规划公示图上，我们还是大概能看出项目的豪宅底盘的。

先来看一下地块的基本质素。

对望陆家嘴三件套、直线距离黄浦江约300米。

华润置地&保利发展八埭头项目区位示意

如何在这个底盘上放大黄浦江景观优势，并做出一个引领时代的豪宅作品，十分考验开发商的设计能力。不过对于华润置地和保利发展来说都不算难题，他们的解决方案非常巧妙：

全域抬板、楼栋旋转。

根据公示的规划方案：

| 西侧组团地面标高最大6.9米、下沉式庭院标高-4.9米；

| 东侧组团地面标高最大6.5米、下沉式庭院标高-3.15米；

| 所有楼栋结合黄浦江景观面微调楼栋朝向，并围绕中央景观呈围合式布局。

华润置地&保利发展八埭头项目规划公示示意

这样的设计非常巧妙，不仅通过微调朝向实现了南向陆家嘴三件套极致江景资源的最大化，还通过全域抬板实现外看江、内看园的景观平权。

原以为地块不规整会牺牲部分楼栋的观江视野，但在华润置地和保利发展的调教下，现在楼栋之间保持了较好的楼间距，而且每栋楼也都有较好的面宽条件和观江视野。

另外，艳姐也看到，华润置地和保利发展在社区内还设计了2个下沉式水景庭院，结合抬板，在西侧组团打造局部高差接近12米、面积约5000㎡的中央景观，东侧组团打造局部高差约9.65米、面积约6000㎡的中央景观。

有这样大尺度的立体景观空间，相信未来社区的居住体验也会非常舒适。

华润置地&保利发展八埭头项目规划公示示意

当然，在公区配置上，艳姐也看到几个信息：

全风雨连廊，住宅、入户大堂、下沉庭院和景观节点之间通过连廊串联，形成相对完整的归家动线，而且覆盖所有楼栋；

首层全架空，所有楼栋首层空间与中央园林、下沉庭院、连廊体系结合，建筑与景观之间形成连续的公共空间。

这就是妥妥的滨江豪宅范儿。

从今年7月拿地，到9月规划公示，这个速度不算快，但艳姐认为，能看出华润置地和保利发展对这个地王项目还是用了很大的心思的。

02

年度地王的豪宅底牌

时间回到今年7月，上海第6批次集中供地土拍，华润置地&保利发展在219轮报价后，以161.2亿、溢价率35.8%竞得杨浦滨江八埭头地块。

这是上海今年以来的土拍中含金量十足的一幅地块！

先看华润置地和保利发展的“对手”，中海、建发&金茂、招商蛇口&越秀，清一色的央国企，个个财大气粗。

再看竞拍环节，竞价219轮，近年上海竞价轮次最多；溢价率35.8%，能排进今年溢价率前3。

一众央国企激烈角逐，已经能证明八埭头地块的含金量。

大家知道，要想在上海成为地标级作品，地段、品质、圈层，缺一不可。

地块占地面积7.23万㎡，计容建面15.8万㎡，其中住宅计容建面约14.78万㎡，滨江超级大盘、底盘实力也十分强悍。

从区位上看，地块足够优质。内环内、杨浦滨江，直线距离黄浦江约300米，边上就是4号线杨树浦路站，对望陆家嘴三件套；

从板块来看，价值足够亮眼。地处上海第一道S湾湾首，卡位“一江一河”规划、世界客厅段、上海CAZ（中央活动区）3大顶层规划，是上海唯一同时叠加一江一河+世界客厅+CAZ规划的滨江成片开发土地，也是内环滨江最后一块成片开发住宅；

从氛围来看，量级足够顶级。2公里范围内分布了北外滩来福士、瑞虹新天地、白玉兰广场等高端商业，以及美团总部（年底投用）、B站总部（年底投用）、抖音总部（年底投用）、中交集团上海总部（已投用）、中节能上海总部（年底投用）等一批头部数字经济、央企汇聚于此，量级非常高。

杨浦滨江实景

杨浦滨江也是非常热门的豪宅板块。

可以看一下新房和二手房表现。

链家的数据显示，2015年交付的翡丽云邸，二手房挂牌均价13.5万/㎡~14.8万/㎡；2017年交付的翡丽甲第，二手房挂牌均价13.2万/㎡~15.1万/㎡；2018年交付的阳光城滨江悦，二手房挂牌均价12.5万/㎡~14.6万/㎡。

再看新房，目前板块内主要有保利·外滩序BUND45、桐安里、瑞安翠湖滨江3个风貌别墅在售，表现也都还不错。像总价约3500万-6000万的保利·外滩序BUND45，今年3月首开去化约80%、4月加推去化90%，板块的热度还是相当有看头的。

再来看华润置地和保利发展的八埭头项目，纯粹的高层、无风貌、全抬板、直线距离黄浦江约300米，相当难得。

总体来看，艳姐认为项目的底盘实力相当顶。

03

华润置地&保利发展

这次要刷新内环滨江豪宅天花板？

钻石地段自然要匹配顶级产品。

虽然案名和项目细节还没公布，不过艳姐觉得，还是可以通过华润置地·澐启滨江和保利·苏河珺这2个项目，来窥探华润置地和保利发展的豪宅产品打造能力到底几何。

先看澐启滨江，这是今年上海的首个销售破百亿的红盘。它们从立面到公区再到会所，每一个细节通过奢石、奢材的巧妙搭配，定制滨江顶奢生活场域，并最终呈现出豪宅才有的隐奢贵雅的体感。

像建筑立面，没有沿用千篇一律的玻璃幕墙，而是以风帆与游艇为灵感勾勒线条，铝板与玻璃在阳光下透着细腻温润的质感，游艇般流畅的线条和江景浑然一体。

澐启滨江效果图过程稿

还有社区门庭，当你走进澐启滨江，第一眼便是以旗舰风帆、游艇甲板为故事蓝本打造的滨江第一门庭，约130米长、约9米净高、约40米进深的恢宏门庭下，群帆意向构建十四座云帆帆影的归家门廊，犹如停泊在归家的港湾，列阵为归家的殿堂，将黄浦江的浪涌，写意为建筑立面的柔光。这不是一个门头，而是一座停泊在 S 湾心岸线的建筑地标。

景观打造也跳出了平铺直叙的绿化思路，呈现出立体峡谷般的社区氛围。

约3500㎡下沉水院搭配6.5米架空层，形成近13米的景观落差，坡地、绿植、水景层层递进，整个社区就像一个通透又鲜活的自然容器。

澐启滨江实景

最核心的是，为将黄浦江景观资源最大化，华润置地将临江楼栋整体向南偏转32.5°，这一旋转，将原本横向约400米的滨江界面，在视觉上进行了延展。最终，不仅高区拥有开阔观江视野，低区也能通过园林通廊看到部分江景。

澐启滨江效果图过程稿

再看苏河珺，这是保利发展在上海打造的首个全域抬板项目。

卡位中山公园、内环内、苏河畔，保利发展并没有选择标准化的复制开发，而是以多个引领式创新打造滨水人居样本。

以约5.5米抬板设计打造长宁首个浮岛社区。抬板之下，是开放式的商业街区，街角咖啡、日常便利、城市烟火悉数保留；抬板之上，是完全私密的静谧住区，人车全分流，地面留给园林与步行空间，实现闹中取静的理想居住状态。

苏河珺效果图过程稿

以灯塔塔冠形制重塑长宁审美地标。建筑立面溯源海派设计语言与现代奢尚审美，将百年优雅基因做现代转译，以大面积Low-E玻璃+石材+铝板，在苏州河岸的天际线勾勒出独一份的视觉标识。

苏河珺效果图过程稿

以首个直面苏州河无边泳池定制专属生活场域。在约4500㎡的全龄Club中，打造了长宁首个直面苏州河的无界泳池、复刻圣约翰大学网球记忆的室内网球场，以及私宴厅、专业健身房、宠物酒店、儿童成长空间等全龄定制生活场景。

可以看到，不管是澐启滨江还是苏河珺，在生活场景的营造、颜值审美、定制化都实现了迭代进化，产品力相当顶。

虽然目前八埭头项目公开的效果图比较少，仅从华润置地和保利发展过往打造的豪宅作品来看，内环豪宅的天花板，这次要把八埭头项目刷新。

结语

艳姐是真心感受到，这两年华润置地和保利发展在产品打造上像是开启了洪荒之力，惊艳众人。

澐启滨江9开9热，累销超220亿，连续10个月霸榜上海楼市“三冠王”；

苏河珺8月底开放，当天到访超1000组，已经证明了市场的热度。

据悉，这次华润置地和保利发展在八埭头项目，东、西2个组团将会统一设计风格、统一建筑表情。

在黄浦江世界客厅段+全球S湾首+五大CAZ之心的绝版地段，华润置地和保利发展会不会再次惊艳到市场？我们拭目以待！

主编：张艳

责编：eric

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