上海
9月前13天，北京二手住宅成交面积同比增长7.8%，上海增长11.6%。7月北京、上海、广州、深圳二手住宅价格指数同比跌幅分别收窄至4.5%、2.0%、4.7%、3.6%，比年内低点收窄了3.5到4.8个百分点。“房价要反弹”的声音又起来了。
先别急。有一个比成交量和房贷利率更靠前的指标被忽略了：净新增住房公积金缴存人数。
1.跌得慢了，不等于开始涨
Wind数据显示，7月70个大中城市二手住宅价格指数同比为-5.4%，比3月的-6.3%收窄0.9个百分点；但环比仍是负的，3月至7月依次为-0.2%、-0.2%、-0.3%、-0.3%、-0.3%。同比收窄很大程度来自去年基数走低，价格还在往下走，只是步子小了。
成交端的回暖是实打实的。9月1日至13日，北京二手住宅成交面积同比增长7.8%、上海增长11.6%；环比8月同期，北京增长8.2%、上海增长4.3%、深圳增长7.8%。
问题在于：量可以靠政策刺激出来，接量的“人”能不能补上？
2.四个一线城市，仅深圳缴存人数净增
住房公积金缴存人，是被单位代扣代缴、有稳定收入的那批人，也是首套房贷的主要客群。这个池子涨还是缩，决定城市能接住多少套房子。
Wind数据显示，2025年四城中仅深圳的实缴职工净增7.72万人，同比增长1.07%；北京净减7.30万人、上海净减8.00万人、广州净减3.43万人。北京2024年已净减7.07万人，连续两年净减。
更值得注意的是分母。2025年当年新开户职工：北京62.87万人、上海63.36万人、广州53.95万人、深圳89.81万人。每新开100个缴存账户，北京、上海到年底的实缴人数反而净少了11到13人。
3.钱在涨，人在减
2025年北京、上海公积金缴存额分别为3344.49亿元、2663.65亿元，上海同比增长2.67%；缴存单位数分别增长6.1%和3.1%。但缴存额增长主要来自基数上限上调（北京35811元、上海37302元）和灵活就业扩面，不是就业岗位的自然增加。
广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，缴存单位数和缴存额增长更多反映制度扩面；58安居客研究院张波指出，把灵活就业人员纳入缴存范围，是多城缴存人数净增长的重要增量来源。
北京、上海的净增账户，都没能覆盖住退出的人数。
4.2026年，这个指标也不轻松
2025年的公积金年报要2027年3月才披露，2026年完整数据现在还看不到。但两条线索摆着：一是四城二手住宅价格环比仍在负区间，同比收窄还没转化成涨价；二是缴存人数的增量正转向灵活就业扩面，缴存基数偏低、连续性偏弱，短期顶不住稳定就业岗位减少的缺口。
5.把“人”放回观察清单
房价短期看政策、利率和预期，中期看人口和就业。这一轮“反弹论”缺的正是“人”这一环。对基金投资者来说，房价的传导不在房子本身，而在它牵连的宏观预期与地产链修复节奏。
与其盯着成交量的月度起伏，不如把“公积金净增缴存人数”加进观察清单，每季度更新：二手住宅价格环比连续转正、缴存人数净增转正，两个条件同时出现，才谈得上趋势性回升。数据比情绪慢，但比情绪准。
复盘资料，不构成投资建议。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
