佛山8月房价地图：淡季均价结构性回落，板块涨跌各半

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确提高预售门槛、有力有序推行现房销售、强化预售资金监管，“所见即所得”的现房销售时代加速到来；同期佛山商品住房“以旧换新”试点扩围提质，装配式建筑公积金贷款额度上浮、置换链条加快打通。

政策端暖风频吹，但8月作为楼市传统淡季，市场仍在调整中为“金九银十”蓄势：佛山全市新房供求规模环比双降，成交面积22.32万方，环比下降19.1%、同比微降4.3%；均价端因改善项目网签缩量、而三水产发·御江府、御江南及捷和广场等低价项目集中网签，呈现结构性回落，全市成交均价14798元/㎡，环比微跌0.8%、同比下跌12.1%。

数据来源：普睿广佛区域，统计口径：商品住宅

统计时间截至2026年8月31日

从区域成交量价格局看，8月五区成交量除高明区环比回升10.6%外，其余四区均不同程度回落，其中南海区环比跌幅最大，达32.2%；同比维度看，市场延续筑底分化态势：主力成交区域顺德区成交量同比增长5.9%、南海区微增1.6%，而禅城、三水、高明同比均下降。

区域均价方面，核心区资产仍具备较强抗风险能力：禅城南海两区均价居全市第一梯队，其中禅城区同比跌幅仅5.8%、为五区最小，南海区虽跌幅超18%，均价仍居全市第一。环比来看，市场呈现结构性修复，五区中仅禅城区因建投恒福壹号、大华紫樾府、东建明德城等相对高价项目网签回落，均价环比下跌5.1%；其余四区环比均上涨，其中三水区在低价盘集中网签后成交结构改善，环比涨幅最大。需要指出的是，外围区域均价环比回升更多源于成交结构变化而非价格普涨，以价换量的基本格局并未改变。

数据来源：普睿数智广佛区域，统计口径：商品住宅

统计时间截至2026年8月31日

8月淡季，佛山各板块市场价格表现如何呢？首先一张图看看全市各板块均价格局。

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板块价格排行

板块均价涨多跌少，仅5板块均价超2万/㎡

TOP3来自南海

根据普睿数智统计，8月全市仅5个板块均价超过2万/㎡（与上月持平），而有13个板块均价超全市平均值（较上月减少1个）。值得关注的是，本月板块均价呈涨多跌少的格局，九江、白坭镇、乐平镇等外围板块环比涨幅达20%以上，主要由上月低基数与个别低价盘停签等结构性因素驱动，并非价格实质性上行。

本月均价TOP10板块入榜门槛为17873元/㎡，南海占四席，禅城、顺德各占三席；其中，南海千灯湖板块因招商华玺5套单价超6万/㎡大平层网签，均价环比上涨13.6%至26386元/㎡，重回全市榜首；平洲板块均价环比上涨8.0%，以23228元/㎡升至第二；大沥、城南、祖庙分别位列第三至第五。而上月榜首奇槎板块受华侨城半月岛纯水岸等高价盘网签放缓影响，均价环比回落16.7%，退居第七；全市5个均价超2万/㎡的板块全部集中在南海禅城两区，价格梯队进一步向桂城核心与禅城主城收拢。

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板块量价格局

重点板块量价涨跌各半，头部板块成交承压

8月佛山成交面积TOP20板块中，成交量环比上涨与回落板块各占10个，成交均价环比上涨与下跌板块亦各占10个，量价整体呈“涨跌各半”的胶着状态。

从成交量TOP20板块量价环比变化看，10个板块价格环比上升，10个板块成交量环比上涨；其中东平河、陈村、里水三个板块实现量价齐升；西南板块在产发·御江府集中网签带动下，成交量环比大增243.8%，佛山新城亦增长87.2%；价格端，南岸青岐、三水新城、里水、千灯湖、大良等板块均价环比涨幅均超10%。

与此同时，头部板块成交明显承压：北滘、千灯湖、三水新城成交量环比跌幅均超35%，其中千灯湖跌幅达52.7%；奇槎板块量价齐跌，均价环比下跌16.7%，为TOP20中跌幅最大；北滘、容桂亦呈现量价齐跌态势。整体看，8月市场呈现“外围低价盘冲量、核心高价盘缩量”的典型淡季特征。

数据来源：普睿数智广佛区域，统计口径：商品住宅

统计时间截至2026年8月31日

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TOP20板块网签套均价

板块总价差距扩大，禅桂板块处于总价高位

8月，全市套均价TOP20板块购房门槛为134万，头部千灯湖板块高达383万，首尾价差约249万，较上月204万有所走阔，板块间总价梯度重新拉开。

从区域板块价格分布看，第一梯队由千灯湖（383万）、平洲（323万）、佛山新城（317万）三个板块构成300万+高端集群，全部集中于桂城核心与顺德佛山新城，显示高端购买力进一步向临广核心与新城核心集中。

第二梯队为200-300万改善主力板块9个，覆盖禅城主城（城南、张槎、祖庙、奇槎）、顺德北部（大良、东平河）以及南海狮山西区、大沥、九江等板块，是佛山主流改善置业的核心区域，兼顾临广外溢与本地改善需求。

第三梯队为200万以下板块8个，其中既有三山、北滘、陈村、里水等临广板块，也包括云东海、城北、佛山西站及乐从等板块——临广板块套均价整体回落至200万以下，反映以价换量已成为临广片区的主流去化策略。

数据来源：普睿广佛区域，统计口径：商品住宅

统计时间截至2026年8月31日

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成交套数TOP20项目

刚需刚改撑市、淡季核心高价板块项目网签放缓

根据普睿广佛区域统计，佛山8月商品住宅网签套数TOP20项目入榜门槛20套，成交套数均值31套，头部虹吸效应依然明显：仅榜首三水产发·御江府成交超70套，前四名成交套数均超35套；榜单尾部20套左右即可入榜，也反映出淡季中各项目去化普遍放缓，唯有高性价比刚需盘能够持续走量。

从项目区域分布看，TOP20项目中顺德区占8席、禅城区占6席，两区合计占近七成，南海、三水各占3席，高明无项目上榜；顺德北滘、大良、佛山新城及禅城祖庙、奇槎、东平河等板块构成主力成交面，而南海区仅3个项目上榜，核心高价板块在淡季中网签节奏明显放缓，市场分化进一步凸显。

从项目总价段结构看，刚需刚改产品仍是市场主流：成交套数TOP20中12个项目套均价低于200万、首付在30万以内，其中9个总价低于150万、4个不足100万；200-300万中端产品5个；300万以上的改善及高端项目仅3个，分别为南海千灯湖招商青云台、狮山西区保利湖光里及顺德佛山新城招商佛山序。整体呈现“低总价、高流速”特征。

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套均价TOP20项目

价格与流速呈负相关

300-500万改善盘是高价盘去化主力

8月佛山套均价TOP20项目入榜门槛为326万，较上月371万下移45万。

从项目区域板块分布看，禅南顺核心改善板块扎堆上榜，南海、顺德各占8席、禅城占4席，千灯湖、大沥、平洲、大良、佛山新城构成主力方阵；其中千灯湖招商华玺以1831万套均价摘得榜首，大良顺德澐璟以1016万居次席，二者也是榜单中仅有的两个千万级项目。

但从总价与流速的关系看，套均价与成交套数整体呈负相关：套均总价超500万的项目中多数月均成交均不足5套，呈典型“少量高价”特征；而单盘成交超10套的7个项目中6个落在300-500万总价段，其中保利湖光里以338万套均价成交27套，是高价项目中流速最快的。在当前市场环境下，300-500万改善总价段既有价格支撑又能保持稳定去化，堪称高价盘真正的“安全区”。

828预售现售新政或将加速行业出清并推动“好房子”供给，长期有利于修复购房信心，但短期或加剧部分高负债房企的资金压力，房企拿地谨慎度提升。

展望下半年，“金九银十”的到来，房企冲量或让利促销，佛山市场整体低位企稳，但市场格局仍将延续深度分化；价值将继续向配套成熟、临广及轨道沿线项目集中，板块与项目间的价差或进一步拉大，千灯湖、佛山新城、祖庙、奇槎等核心板块价格保持坚挺，外围刚需盘延续以价换量。