山东
上海新房供应减少三成，楼市规则正在改变。
9月，上海住建部门发布《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》。其中新增商品住房供应量控制在2500万至2800万平方米。对比“十四五”实际约4200万平方米，减少约三成，折合少14万至17万套。
对于常住人口接近2500万的上海，这不是普通微调，而是供应端明显收缩。
文件把城市更新、旧区改造放在新增商品房之前，说明依赖卖地和新房扩张的阶段正在结束，未来重点是控制新增供地、盘活存量资产。
过去十年，全国土地出让收入从2016年的3.7万亿元升至2020年的近8.5万亿元，占地方一般公共预算收入一半以上。2021年后市场调整，土地出让收入降到4万亿元左右，占比不到两成。靠卖地支撑城市建设的模式难以为继。
上海推进旧改、城中村改造和地下管网更新都需要资金，过去棚改货币化由央行、地方、拆迁户和开发商共同推动，现在难以重复。上海的做法是稳定预期，吸引社会资本参与城市更新。减少新房供应并非放弃楼市，而是通过控制供给托住房价底线。民间资本参与旧改和商业开发，需要未来资产有增值、租金和出售空间。新房大量供应和二手房下跌会削弱资本进入意愿。房产逻辑因此变化：过去人口流入、城市扩张、货币宽松，远郊也能上涨；未来供给收缩、存量挖掘、核心地段更重要，只有少数核心资产能对抗通胀。
需求端刺激已经效果有限。降低利率、首付、限购和补贴等政策，过去能推动购买，现在预期改变，部分人缺首付，部分人担心房贷压力。上海公积金实际缴纳人数近几年减少几十万，高净值购房人群增速放缓，新增购房主力减少。需求端推动困难，政策转向供给端。减少新房上市和土地供应，让存量房逐渐消化，维持中心区房价稳定。从鼓励买房到控制卖地，调控逻辑发生变化。
一线城市都在减少住宅用地供应：广州住宅用地减少近六成，北京土地出让计划减少近两成，深圳土地稀缺更谨慎。上海第一个把缩减供应30%写入五年规划。
缩量保价不是所有城市都能学。它需要存量房质量较好，有足够高薪产业和年轻人口留下。资本参与城市更新，看重区域未来收益。
上海有金融要素市场、跨国总部、高端制造和富裕人群，深圳有稀缺土地和年轻产业，北京有首都核心功能。核心城市减少新房供应后，核心地段更稀缺，民间资本才愿意参与存量盘活。杭州、成都、武汉等城市有省内虹吸效应，但缺少高净值产业支撑，分化也会加重。人口流出、产业空心化的三四线城市不能照搬。这些城市的问题不是新房太少，而是年轻人外流、老龄化加深。若也缩供，会进一步表明发展潜力不足，缺少产业和租赁需求，拆迁新建都难以吸引民间资本，存量困境会更深。
上海这份规划表面是数字调整，实际是对过去二十年地产规则的改变。大拆迁、货币宽松、全国普涨的时代已经过去。
未来房地产更可能是缩供保盘、核心定价，城市和地段差距会继续拉大。
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