“828新政”放大镜：中信泰富广州超级大盘卡位预售末班车

观点网 市场供货逻辑发生转变，房企们如今面临着的是更深层次考验。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地及未取得工程规划许可证项目优先现房销售，已取得规划证项目鼓励现房销售并实行备案管理。

现房销售时代正在加速到来，行业洗牌已经按下开启键，谁抢得先机，谁便有可能成为下一轮回升中跑出来的选手。

9月12日，广州滨江天地二期尚滨道迎来首次开盘，据官方海报，项目首开3号楼，当日去化近九成，销售金额6.5亿元。

新政的热度再加上“金九”时机，中信泰富与中船集团携手“逆袭”了。

首开去化九成

要拆解尚滨道的热度，还需要回到2020年的广州土地市场。

彼时，中信泰富联合中船集团力退万科、保利、中海等头部企业，以81.96亿+25%自持商业商务建面的代价成功竞得广船一期地块。

随后，两家企业再次联合出手，斥资187.6亿拿下广船后续地块。

仅拿地便花费将近300亿元，中信泰富对这片区域的规划蓝图，是做一个达125万平方米的城市大盘，名字定为“广州滨江上都”，后来更名为广州滨江天地，总投资不低于400亿元。

从项目配套看，观点新媒体查阅发现，广州滨江天地坐落在荔湾白鹅潭片区，项目位于广州11号线和佛山11号线的鹤洞东站，串联天河、海珠、荔湾、白云等核心区，7站即可到达珠江新城。

从商业配套来看，全国首家雅诗阁优选已在今年4月30日正式落成开业，万豪酒店旗下最高端品牌JW万豪已于2025年9月完成意向签约。

除此之外，一期商业璇湾坊“无界滨水公园街区”已于2025年五一正式开业；太古里商业首开区已经正式开放，山姆会员店已正式迎客并投入运营；广州首座万象城正在推进，预计2026年内迎来开业。

尚滨道正是广州滨江天地这座超级综合体的二期产品。

从产品端看，尚滨道主推建面约128至138平方米改善四房，均价参考5.5万至8万元/平方米，另有183至238平方米江景大平层在售，预计2028年底精装交付。

自8月8日项目全维实景示范区开放到开盘，不过30来天，尚滨道首开热度尚未褪去，项目当晚便趁势宣布紧急加推01梯腿，补货建面约138平方米户型。

不过，尚滨道并非没有短板，项目西侧临近主干道芳村大道南，主打的珠江江景观赏性并不如一期。

再加上项目预计2028年底才能精装交付，而整个广船片区在未来3-5年内仍将处于持续开发的施工期，踩着预售制度末班车节点入市，尚滨道在这场变革中抢占了一个微妙的时间窗口。

值得注意的是，广州滨江天地项目一期璇湾在2021年11月首开时推出28座350平方米璇湾公馆，开盘当天销售3.6亿元；住宅项目于2022年1月正式入市，涵盖110至155平方米户型，价格达到7.5万至8万元/平方米。

同样是改善型住宅定位，二期尚滨道则以5.5万至8万元/平方米的价格入市，实质上是在一期基础上做了一次价格回调，似乎是为了换取去化速度。

据市场消息，尚滨道“楼王”产品“滨江1号”183平方米与238平方米住宅实体样板间预计于中秋前后开放。

新政下的预售与现房

“828新政”出炉，在产品之外，房企们较量的重点要便从速度转移至资金了。

8月28日，住建部、金融监管总局、人民银行等联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。对于房企而言，最核心的两条变化分别是支持上市房企通过定向增发等工具再融资，以及推行现房销售。

据了解，新政的现房销售规则主要针对新出让土地，而已经拿地、完成规划报建的存量项目，依旧沿用旧预售制度。

这也意味着，未来一两年内市面上主流新盘仍然以期房为主，现房红利则是远期供给。

卡在期房预售制时代最后的阶段，尚滨道所在广州滨江天地这种量级的超级大盘可以通过滚动开发、预售回款来缓解资金压力。

身处广州白鹅潭板块竞争格局中，新世界·天馥优点在于交通便捷，万科理想花地傲璟以空间创新见长，国贸保利海上印则依托保利品牌深耕白鹅潭，中信泰富则刚经历完一场触底反弹。

从2021年开售至今，广州滨江天地一期璇湾的去化并不轻松。

璇湾在2022年1月面世，售价刷新片区的新房单价，实现去化率80%、揽金约15亿元，但高开低走却成为项目后续命运。

从销售价格来看，在2022年首次开盘之时，项目销售均价高达7.5至-8万元/平方米，巅峰时期，部分房源价格甚至超过8.5万元/平方米。

据安居客平台数据，如今项目销售均价已经回落至5.5万元/平方米。

面临售价接连下调、网签情况不及预期等情况，一期璇湾D栋137平方米四房加推时，总价在620万-750万元之间。

相比之下，尚滨道138平方米户型总价698万-800万元，在定价上并未显著低于一期尾货，也没有重回一期首开时的巅峰。

尚滨道似乎选择了在短期内牺牲部分利润率，换取去化速度和现金流回笼，从而支撑后续地块的持续开发。

除此之外，白鹅潭是当前广州改善型住宅供应最密集、竞争最激烈的区域之一，尚滨道以5.5万-8万元/平方米单价进入市场，恰好处在竞品组的价格带上沿。

据观点新媒体了解，国贸·保利海上印位于芳村白鹅潭核心区，由国贸地产与保利置业双央企联合开发，2026年4月首开推出1栋共120套单位，价格主流在4.2万-4.4万元/平方米之间。

该项目的定位偏向刚改和首改，与尚滨道128平方米起步的纯改善定位形成错位，但4万元级单价对尚滨道入门总价700万元以下潜在客户具有明显的分流效应。

另一边，聚龙湾·源舍是聚龙湾片区首发住宅，依托“太古里+地铁+国企”的配置，2026年4月首开后迅速加推3号楼，参考均价约为4.7万元/平方米。

源舍的核心卖点是聚龙湾太古里商业的直接辐射，在“商业兑现确定性”这一维度上，将与尚滨道形成正面竞争。

尚滨道最大的竞争力其实是广州滨江天地超级综合体的系统性配套，但问题也在于超大社区的兑现节奏。

目前，项目一期璇湾坊已于2026年5月开业，这也是尚滨道目前唯一已经落地的商业配套，万象城和太古里的兑现，对整个白鹅潭板块是利好，但它们并不在尚滨道的社区红线内，尚滨道的自持商业体量中，除璇湾坊外的其余部分仍需数年时间才能形成气候。

对于尚滨道和背后的中信泰富而言，真正的考验才刚刚开始。

首开成绩只能看作是即时热度，项目后续还有多栋楼宇待推，整个广船片区更需要企业在未来3-5年内持续投入。

当行业从“比谁跑得快”切换到“比谁撑得久”，这场马拉松的终点远未到来。

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