直降15.7亿打8折！上海恒大楼盘二次拍卖，万人围观却依旧无人接盘

阿里资产页面上，恒大虹桥国际二拍显示2.49万次围观，报名人数还是零。 9月16日10点开拍，起拍价62.74亿元，比一拍78.43亿元少了15.7亿元，相当于打8折。 闵行申长路979号，两宗土地合计9.21万平方米，A、B两区13栋楼，主体封顶、外立面完成，室内安装和装修没做完。 围观的人多，报名的人没有，价格降了也不代表接盘门槛降了。

62.74亿元只是司法起拍价。 报名要交4亿元保证金，每次加价400万元。 拍中以后还要补缴约3亿元土地出让金，室内机电、装修、加固检修以及可能的局部整改都由买受人承担。 项目2020年3月停工至今，六年多没有连续施工，设备状态、工程资料、消防和人防验收标准都要重新核。 平台还会收软件服务费，实际支出不是起拍价加3亿这么简单，后面还有续建和资金成本。

工程页面写得很直白，加固、维修、拆除重建风险都由竞买人承担。 13栋里主体和外立面看得见的部分基本成形，看不见的是机电末端、内装、系统调试、竣工备案。 停工时间越长，重新检测、按现行规范补审的工作量越大。 买家在出价前要把这部分单列，不能只按“封顶即快完工”来算。

这个项目不是恒大从零建起来的。 2011年红星美凯龙等相关联合体拿地，成交约30.6亿元，做虹桥商务区综合体。 2015年主体封顶后第一次停工，搁置一段时间。 2018年恒大接手项目公司股权，改名恒大虹桥国际，把外立面推进完。 2020年3月再停工，后来项目公司上海虹源盛世进入破产程序，资产走上司法拍卖。 三任主导方、两次停工，接盘者买到的不是单纯毛坯楼，而是一段未完的工程史。

A区8栋约14.25万平方米，已取得预售证；B区5栋约12.14万平方米，尚未取得预售证。 已预售部分涉及后续交付、网签、退房和业主沟通，不是拍下后统一规划那么顺。 破产资产会按程序处理债权，但买家仍要面对前期合同、施工方、预售业主等多类关系。

抵押是更硬的一道关。 虹源盛世名下土地使用权及在建工程为盛京银行上海普陀支行设定抵押，法院裁定确认的有财产担保债权102.72亿元。 买受人全额付清拍卖款后，破产管理人配合办理抵押涤除和查封解除，但不承诺办理时间。 对机构来说，62.74亿元拍下，不等于当天拿到干净产权。 抵押不解除，后续融资、再抵押、分割转让都会受限。

税务方面，破产程序里已申报税款债权36.26万元。 若税务部门认定还有其他历史欠税，并要求以清缴作为过户前置，买受人要自行协商或先行垫付，垫付后按破产程序中相应清偿顺位处理。 金额小，但会拖过户节奏。

商办市场给这个项目另一层压力。 莱坊2026年一季度数据，虹桥商务区甲级写字楼存量72.7万平方米，日租金4.26元/平方米，空置率25.3%。 高力2026年一季度口径，虹桥甲级空置20.9%； 其2026年二季度上海甲级整体空置约22.0%，净有效租金约5.7元/平方米/天。 项目不是单栋小办公，A、B两区加地下体量很大，建成后要跟虹桥存量、次中心新增供应抢租户。 空置率两成以上时，招商爬坡、免租期、物业管理都会吃掉回款。

4亿元保证金已经筛掉个人和中小公司。 能继续看的通常是国资平台、央企、保险机构或头部产业方。 这类买家不算“地段好就买”，先看产权能不能涤除、续建报价准不准、竣工时间可控不可控，再看建成以后按4元多日租、两成以上空置能不能覆盖资金成本。 8折降低起拍价，不降低这一整套测算。

一拍78.43亿元无人报名、无人出价，二拍62.74亿元继续零报名。 按网络司法拍卖常见路径，二拍流拍后可询问申请执行人或相关债权人是否接受以物抵债；不接受再进入变卖程序。 破产程序里还要和管理人、债权会议、法院执行口径对接。 若长期无人接盘，不是价格再降一点就能解决，补地价、续建、抵押、预售、商办出租会同时影响出价。

截至9月中旬页面仍显示2.49万次围观、零报名。 9月16日开拍后是否有买家缴纳4亿元保证金入场，要看最后阶段尽调结果。 虹桥核心区、13栋封顶楼、8折起拍，这些标签都很强，真正出价前要核对的是涤除时间、续建清单、预售处理、补价金额和落成后的空置周期。