现房时代，时筠仑手里有张好牌

文/上海进深 严明会

现房时代，静安内环最后一个限价盘加速了入市进程。

近日，静安区内环原上海电影技术厂地块项目正式公布案名：静安·中兴府。

“中兴”取自地块所在的中兴路板块，“府”彰显高端改善定位。

同时，建面约98㎡、142㎡、178㎡三房至四房户型一并公布，全盘一共228套可售房源，房地联动价11.9万元/㎡，也是内环内仅存的带有房地联动价的新盘。

从2022年拿地，到如今住宅主体基本成型，中兴府已经足足走了四年。

2022年9月，华发拿下静安中兴社区两宗地块，其中西北侧做成了当年的红盘华发静安华府，东南侧地块后来转手给静投。

2023年6月项目规划公示、10月动工，去年11月备案名“静安鸿庭”浮出水面。

项目易主

静安中兴府的项目公司是上海兴铷房地产开发有限公司，由上海新静安（集团）有限公司100%持有。

向上穿透发现，上海新静安（集团）有限公司的母公司为上海新静安置业（集团）有限公司，该公司成立于今年5月中旬，法人和董事长为时筠仑。

实际上，今年1月，项目公司原股东上海静安投资（集团）有限公司就公告，为深化国资国企改革，优化国有经济布局，将无偿划转其持有的两家公司给静安国资委，其中就有上海兴铷房地产开发有限公司100%股权，相关决策已通过审议。

到了7月下旬，工商变更完成，上海新静安（集团）有限公司正式接盘，原股东退出。

项目易主之后，项目进程明显加快。

今年7月底，项目公司“上海兴铷房地产开发有限公司”对售楼处软装深化设计、采购等事项进行招标，预算金额645万元，为入市做准备。

在静安国资体系里，时筠仑是一个绕不开的名字。

1999年，不到三十岁的时筠仑走进静安置业集团，从总经理助理做起。此后二十余年，一步一个脚印地走完了从基层到掌舵者的路程。

管理学博士、正高级经济师的专业底色，加上一线实操的长期浸润，让他对城市建设和国企运营有着远超纸面理论的理解。

真正让时筠仑在行业内建立起辨识度的，是张园。作为上海中心城区首个保护性征收的城市更新项目，张园承载着“海上第一名园”的百年记忆，也是静安乃至上海城市更新领域最复杂的一块硬骨头。

时筠仑在这块硬骨头上做出了几件开创性的事。

他主导建立了“一幢一档”的历史建筑建档模式，引入三维激光扫描数字建模，又提出“文化合伙人”机制，推动路易威登旅行家居全球首店、法国希思黎之家亚太首店等品牌落位，让百年石库门在保护和商业之间找到了平衡。

作为区政协委员、人大代表，他既是国资改革的执行者，也是建议者。2025年，时筠仑获评上海市劳动模范。

从张园到中兴府，项目性质完全不同，但摆在时筠仑面前的，其实是一道类似的题目：

如何把国企手里的城市资源，转化成今天市场真正认可的价值。

这比从零开始做一个新项目更难。

因为时筠仑接手的，并不是一块可以重新定义的白纸。规划已经定了，住宅主体也基本成型，产品代际更不可能推倒重来。

现房时代，既是机遇也是挑战。

价格筹码

中兴府的优缺点都摆在台面上：区位好、价格相对低、准现房，这是优势；产品代差、社区尺度、周边城市界面，是无法回避的短板。

先看位置。

中兴府位于静安内环核心区域，距离苏河湾、四川北路等成熟板块不远，周边轨交、商业、医疗等城市配套相对成熟。

项目周边既有成熟住宅，也有持续推进的旧改和新建项目，板块界面还在不断变化。

项目本身也不完美。

它并非如今市场热捧的3.5代住宅，整体设计明显带着四年前的时代印记。

项目体量不算大，商品住宅主要由3栋楼组成，21-25层，社区内部空间不算宽裕，首层局部架空，没有独立会所，更多依靠架空层形成泛会所空间。

北侧有商务楼，南侧有租赁住宅，低区部分房源的采光、视野会受到一定影响；部分楼栋朝向偏西南，部分户型西晒会比较多。

不过，这些产品上的减分项，已经被11.9万元/㎡的价格提前标注了。

现在的静安内环市场，新房价格早就站上了另一个台阶。旁边在卖的静安玺樾均价约12.4万/㎡，万科中兴傲舍更是干到了13.3万/㎡。

尤其是约98㎡的主力户型，总价能压在1200万左右。对比之下，中兴傲舍的100㎡户型总价约1160-1500万，静安玺樾的94-106㎡做的还是两房。

中兴府98㎡做三房两卫，在内环内属于相当紧凑的配置，门槛上的优势是实打实的。

再加上上海本土开发商的开发背景、相对实惠的物业成本，以及准现房状态，这些因素叠加起来，可能也会打动不少购房者。