新政后，房价涨了？

1

过去五年，中国楼市似乎只干了一件事：

以价换量！

从一二线到众多三四线，房价跌四成是起步价，跌六成也不稀奇，跌久跌麻后，没人喊底，所有人都在等一个“止跌”信号。

千等万盼，信号来了！

828新政落地两周，全国楼市画风突变：

全国10多个城市、超过50个优质楼盘价格集体"喊涨"，涨价幅度在1%~3%，整体以收回折扣优惠\上调价格为涨价形式。

成都嘉禾兴旗下13盘9月15日起收回优惠2%，天津建投·奥体誉院直接跳涨3%，杭州保利天奕新领销许备案价上调约1000元/平方米，合肥天阜、意禾两个项目把折扣全部清零……一次集体性的全国优质楼盘像行业“带头大哥”一样，开始集体性“涨价”了。

全国各地涨价消息一出，市场炸了。

这是什么信号？

是房价要大反攻的冲锋号？

还是一二线普涨前的试水温？ AI“接管”，营销留资更近一步，点击了解

2

是否普涨？得先看行业基本面。

笔者先泼一瓢冷水——全国楼市基本面，根本没反转。

今天统计局出新数据了，依据不好看，还在探底——全国新房销售面积26年1~8月同比降12.1%，销售额降13.0%，投资开工也依旧在低谷，没任何反转，比如开发投资大降19.9%，新开工大降24.8%，拿地收缩，开工也收缩，这意味着开发商对后市依旧信心不足。

价格方面，全国百城二手房价前8月累计跌3.76%，全国去化周期接近40个月，50个主要城市二手挂牌量创历史新高，购房者净看空比例47%。

这样的“基本面”，大家肯定好奇，凭啥有人敢涨价？梁静茹也没这勇气啊！

又或者反过来问，这些涨价楼盘都有啥共性点？这也是逆向思维寻找涨价背后的规律。

共性1：都在“强悍城市”核心区，城市外围项目没一个涨。

同时，这些强悍城市库存堰塞湖过去5年持续下跌

泄洪（库存）差不多了！

比如一线城市二手房挂牌量较峰值已减少了17%—26%，上海二手房 按有效挂牌套数（去重后）约3-5个月，而内环新房去化周期更是收缩到10.2个月，内环新房已经告急了。同样合肥主城新房去化仅11.6个月。

挂牌量是房价的天花板，天花板下来了，价格才有抬头空间；但外围区还挂着20多万套，天花板纹丝不动。

所以敢涨的楼盘清一色是核心区改善盘——成都主城、天津南开河西、南京软件谷，外围项目一个都没动。

共性2：都是凭“稀缺性”，而不是凭大势！

眼下，全国不缺房——统计局公布7.5亿平米待售面积趴在那里；缺的是"看得见摸得着"的核心区优质现房。

当下的房企，手里的项目早就分了三六九等，比如

偏远刚需盘就忙着回款，能卖一套是一套；

核心优质现房，本来流速很稳，利润率还高，且库存不多，而828新政又给“稀缺性”二次加固。

具体看，828新政把项目推货开盘周期从6—10个月拉长到1.5—2.5年，即使26年底拿地，也至少要等28年才能开盘上市，所以2027年核心城市核心区域的新盘供给几乎是“真空供给”，再加上当下核心城市核心区库存本来就不多了。所以，优质城市优质板块优质楼盘，一则当下本就是三重稀缺，二则新规后2027年面临新开盘“供给真空”，稀缺性再次加固强化。 玩转社媒获客，让增长持续发生，点击了解

“供给”双稀缺性，这让很多楼盘涨价有了胆量。

毕竟逻辑很常识

物，以稀为贵。

房，因稀才涨。

所以房企就有底气，先把优质盘的折扣优惠收回来，甚至价格主动上调1%~3%——反正不愁卖，先把利润攥在手里。反过来，用刚需盘换现金流，用优质盘涨价赚利润，这就是房企当下的阳谋。

市场也是配合开发商的，克而瑞数据显示，新政后一二线城市 120 平以上改善户型到访量环比上涨 72%，90 平以下刚需户型涨幅仅 18%。

钱都往好房子上跑，优质盘自然有底气涨价。

共性点3就是：凭借的进可攻，退可守的市场“压力测试”，这轮涨价，是优质开发商对市场的“试水”。

具体看看，50多楼盘多数"涨价"是收回折扣而非上调备案价，本质是借新政窗口期制造"再不买就涨"的恐慌。

再加上眼下恰恰是“金九银十”大卖期，房企配合828现房新政刺激，这一波涨价，就是开发商的主动进攻与试水。

一旦涨价后，到访依旧不少，成交不降，那么开发商信心就会更坚定，未来核心一二线城市核心地块的“稀缺”牌、“新规豪宅牌”、“好房子牌”就依旧打的出，打得响，不排除后续第一波涨价一旦站稳后，或会开启第二波开涨。但一旦第一波涨价，到访与成交，客户抗性都不好看，那么，这一波全国低调的涨价潮就会夭折，折扣又会放出来。

整体看，开发商这波涨价，进可攻、退可守。

开发商的目的也很简单，当下楼市还是观望者多，信心不足多，此刻开发商配合828新政，不约而同开启“涨价”风声，就是为了把观望的人逼出来！

3 50个带头大哥涨价后，全国会普涨吗？
答案是

“绝不会普涨”。

普涨，这不是开玩笑的，它需要三大核动力同时出现才能普涨可期。

其一、库存基本出清；

其二、老百姓收入或收入预期显著改善；

其三、居民资产负债表修复；

眼下看，这三个条件，目前一个不具备，所以普涨就是妄想。

目前一些地区房价跌了50%，居民资产负债表普遍压力大，而楼市库存最新公告7.5亿平米在那里几乎1、2年没改善，很多三四线库存去化周期5年甚至10年都卖不完。 策投运一体，引爆声量锁定销量，点击了解

更直接的问题是，全国短期肯定没法普涨了，那核心一二线城市核心区涨价能持续吗？这是个好问题，也是当下央国企还敢笃定拿地的“逻辑支撑”。

这个问题的答案是10个字。

涨价能持续，涨速慢且窄。

供给，的确在收紧。

关键行业数据是，2026年上半年新开工2.3亿平方米，低于同期销售4亿平方米，缺口1.7亿平米；而如今现房制到来，未来新项目按"拿地—开工—入市"约2.5年传导周期，这意味2027—2028年新房供应将大幅度下降，而核心城市核心板块先感受到“供给收紧”。

全球投行分析机构也是如此研判，比如花旗判断现房新政是一次供给侧大手术，2027 年核心一二线优质房源迎来企稳窗口。里昂给出2027年房价回升5%的预测。大摩此前判断是未来三年北上深等核心城市房价将上涨 15%。

核心区核心区位优质房产是确定性，安全性，保值性增值性最强的资产。

这个资产眼下有地产行业独有的三大利好，一则核心城市土地供应本就紧张，二则828新政再掐住供给端，三则需求端又有政策持续托底以及天然的巨量人口和强产业支撑。

所以，未来楼市涨价可能剧本是——这一轮一线核心区2026年底前后筑底、温和上行；而强二线核心区2027年—2028年跟进；与之同步的是，一二线外围和三、四线继续阴跌。

所以笔者提醒你一句：

这一波全国新房涨价，绝非牛市重启，而是资产分层加快了！

来源：地产总裁参考

点击下图，了解详情↓