北京买房：理清思路，购房建议2005

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

那房子在长春街西里小区，孩子也因为这个学区所以在北京小学广内分校读二年级。但因为房子太小，所以目前在牛街租了一个大的，因为有噪音和过敏的问题，现在考虑搬回长西小区居住，但是因为我们俩都在酒仙桥那儿上班，通勤太远，也考虑是不是搬到朝阳去。太阳宫也有一旧房，但听说转学小学只能到渣校，初中派号就看运气了。

现在纠结的有几点，第一，从牛街搬回长西，噪音问题是能解决的，但过敏问题还不确定，第二呢，考虑搬到朝阳，因为听说朝阳柏树等过敏树种比较少，小朋友不容易过敏，但搬到朝阳的话，主要考虑学校问题。是直接搬回太阳宫附近呢，还是把太阳宫那个旧房子卖了，去换望京或者东坝。

听说这几年朝阳教育起得很快，广内这边初中资源也比较一般，所以在考虑转朝阳是不是在教育上也不吃亏，还能改善一下居住环境和通勤问题。

A：

1、过敏的问题这只能是看自己了，外人给不了建议。

2、太阳宫的房子是对口哪所学校的？如果小学是对口人朝的，那转入本校的可能性虽然不大，但集团校的其他分校或校区是应该可以的。

如果小学不是人朝，但中学是对口人朝的，那到了小升初就正常填报呗，大概率能对口入学。

换望京的指哪所学校？常规是陈分，但小学转学说不好是否有学位，得自己去咨询。小升初就买单独对口中学的房子呗，没什么溢价，也是大概率能对口入学。

东坝的是北京中学集团校，但到目前为止不算学区房。也就是本校虽然很强，非常强，但没有对口的学区房。其他的分校怎么说呢，本身的水平还没得到家长们的普遍认可吧，房子也就没涨出溢价，所以不算学区房。这里买房迁户应该能转学成功，学位不至于太紧张。

或者说牛娃去北中分校很合适，因为房子没溢价，还能通过成绩得到本校的优质资源。但对于普娃来讲意义不大，虽然房子没多花钱也谈不上吃亏，只是有点儿犯不上而已，何必从西城折腾过来呢？

3、朝阳的教育是挺强的，不过更适合牛娃，成绩好的能参与点招+推优+民办校等渠道，理论上讲不吃亏。但普娃那就看自己了，毕竟平均资源是肯定不如东西城的。

或者说如果孩子是中等娃，能确保在哪个区都是中等娃，那可以参考各区的高考中间分在北京大盘里的排名。东西城的中间分，放到北京高考大盘都排在40%左右，能提高10%优势。朝阳则是的排在50%之内，也就是中间的还是中间，略有提高但不多。中等以下的那就看自己了，丘陵地带差距很大。

4、简单就这情况吧，我没什么建议，只能是列出这些供参考。常规建议是牛娃可以换到朝阳，利用能用房子择校的优势给孩子争取好资源，普娃就看自己判断了。

仅供参考。

二

Q:

我家现在也在看房，主要是为了孩子上学。孩子目前2岁半，30年上小学，我们在看景山北附近的房子，兼顾我和我老公的通勤需求，以及虽然孩子还小，我们对她观察下来，还是能看出一些特质，特别爱看书，喜欢学知识且会理解和应用，但环境适应能力一般，比较谨慎。

可能一贯制的学校更好一点。不过，这附近的房子不好找，我们目前在看东直门内北小街8号院和16号院。都是回迁，但也是这块稍微能住的房子了。您有什么建议吗？

A：

1、两岁半的孩子爱看书正常，但能将知识理解应用就有些特殊了。过两年可以去测个智商，五岁以后就比较准了，儿童医院和三甲都能做，千儿八百块钱。而且如果这么小年龄就能理解运用知识，那谨慎是正常的，因为人家有自己的思维角度了。

2、肯定是一贯制的学校更好啊，带高中的完全中学更好，如果能本校贯通，那家长跟孩子就都省心了。

3、房子的建议怎么说呢？既然是2030年才上学，那现在准备学区房反正是早了点儿，溢价部分要至少闲置3年以上呢。所以如果建议就是尽量选择溢价低的呗，也就是尽量提高居住的性价比+降低保值风险。

这俩小区的价格有差距，但溢价比例应该差不多，都是20-25%吧。从平均值来讲肯定不太高，但想捡漏儿也不太容易，估计得等着出房。

4、其他我也没什么建议，两个都是很普通的小区，所以还是多关注具体房源吧，发现溢价低的就赶紧看房，算清楚溢价后再砍价。

仅供参考。

三

Q:

我现在有两处房：一处朝阳白家庄小学的学区房，建面57平，孩子已经到望京八十中上学，目前在此租房住。另一处大兴保利茉莉公馆90平小三居，2011年底购买，精装修，自住时间不长，然后孩子到城里上学，就一直出租着。最近才想到是不是可以把保利的房子置换一下，用保利出售的价款在团结湖及周边换套小一点、未来流通性好点，过些年可能根据需要再置换。您有什么好的建议吗？

A：

1、换到团结湖周边，未来流通性好点儿的，这是不是中介给出的主意啊？有点儿忽悠，还是考察好再做决定吧。

2、流通性好的房子主要看价格，明显低于市场价的肯定好卖。在不降价的情况下，那一般都是房龄新的紧凑户型才更好卖。保利茉莉虽然是郊区，但离市区近，流动性等各项指标基本等同于市区。

而换到团结湖，那周边除了老公房小区，房龄新的基本都是公寓了，合适吗？公寓的特点是居住的性价比高，但价格走势弱，流通性也多数都不强，我认为不太合适。或者说这种小区在四环外比较多，团结湖周边很少，选择不多。

3、总之再考虑一下吧。说实话如果是平价置换，我认为意义不大，就算是换到四环外有可能提高一些流动性+租金，但相对于置换成本来说也未必划算。就算是2%也大几万呢，至少一年多房租，没什么太大必要。

仅供参考。

四

Q:

今年好像都不给办理跨区转学，所以就是考虑小升初的时候再过去。像比如说我买西城的德胜学区的房，占坑房，其实小升初的话就没有学位不学位那说了吧？就是这个片区对应的那10所初中，最差就是这10个里面有个最次的能保底上呗，至于能上哪个，一是靠运气，二是考志愿怎么填。

能否拿德胜举例帮我分析一下？其实我的目标不高，就是至少能上高中。因为朝阳区普高率不高，所以才想着到西城或东城上初中，提高上高中的概率。基于这个目标的话，有没有必要买这两个区的头部学区的房子？

A：

1、政策我不敢预测，希望到时候西城的初中学位准备充分吧。但也做好被跨区的准备，毕竟是最高峰的事情，有可能是全西城的学位够用，但德胜的紧张。

2、是否保底也不敢预测，这都是看运气的事儿。我只是略懂房子，其他的不懂，每年的政策和情况也都不一样，我分析不了。

3、如果真的只是为了上普高，那非得买顶级学区的房子就没必要了。因为花了明显超出其他学区的溢价，但却有可能被跨学区，也就是风险大，投入与收益不太对等。

仅供参考。

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