谢逸枫：一线城市房价连涨6个月，全国房价底部到了吗？

文/谢逸枫

9月15日，统计数据显示，8月70城新建商品住宅价格环比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.2%，连续6个月跌幅持平。

截至8月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.01亿平，环比下降1.2%，同比下降0.5%。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为31.0%，环比提升0.05%。如果加上二手房挂牌量和法拍房，库存依然巨大。

8月百城二手房监测数据显示，百城二手房挂牌量251.07万套，结束连续三个月攀升，供应端出现边际改善，但新增挂牌同比依旧上涨8.3%，抛压还没有完全出清。百城挂牌时长94.1天，同比由正转负至1.9%，说明房源去化效率在改善。

值得注意的是8月购房者观望指数达到61.0，决策依旧谨慎，一定程度上可以说明购房者对房价预期的判断颇为谨慎。828新政搭建起楼市筑底的制度底座，供需关系改善需要时间，制度红利传导至房价需要时间。

表明房价未止跌回稳，见底基础不牢固，处于延续筑底调整阶段，离触底需时间。一方面是房价连续6个月持平，意味着房价下跌空间不断的缩小，但是上涨的空间也小。另一方面是一线城市房价不代表70城、全国房价。

目前一线城市房价连涨6个月，不代表着70城市、100城市、694城市（4个直辖市、293个地级市、397个县级市‌）、全国房价的底部到来，仅仅是核心区域、好房子、豪宅放量带来的房价上涨，属于区域分化、产品结构性带来的房价回升。

房价连续6个月持平，标志着房价正式磨底的止跌回稳关键阶段，这不是房价行情拐点已来，仅仅是结构性的波动，处于止跌筑底的调整阶段。房价分化是主旋律，呈现一线城市回暖，二线城市收窄，三线城市下跌的市场格局。

房价在好房子、豪宅的冲击下，非好房子和非豪宅库存去化缓慢。可以说好房子、豪宅的房价已经成为新的新房价格之锚。70城或一线城市无法代替全国房价的变化，一线城市无法代替70城房价的变化。

最真实房价变化，是一房一价，不是一盘一价，一板一价，一区一价，一市一价的变化。全国、五区域、70城房价，一线城市房价都存在分化、结构性的变化，城市之间、区之间、板块、楼盘之间都存在分化、结构性的变化，普涨已结束。

8月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，同比下跌3.3%，比上月收窄0.1%；二手住宅房价环比下降0.3%，跌幅与上月持平，同比下降5.1%，比上月收窄0.3，延续下跌筑底、边际改善的止跌弱回暖走势不变。

8月新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，表明房价未止跌回稳，延续下跌筑底的调整阶段，透露出房价正在筑底的边际回暖迹象，反映出市场供应和购房需求结构性、量价改善的趋势，但只限一线和少部分二三线城市。

8月一线和二线的部分核心城市核心区域呈现出筑底回暖、由负转正的态势，正处于从点状复苏向片状复苏过渡的关键阶段。一线城市新房价格环比、二手房价环比连续6个月上涨，而新房、二手房环比上涨城市数量减少2个、减少2个。

1月-8月全国商品房销售均价9517元/平，同比下降1.0%（前7月下降1.5%、前6月下降2.3%），环比上涨0.3%（前7月上涨0.3%、前6月上涨0.8%）。8月商品房销售均价9780元/平，环比上涨0.5%，同比上涨3.2%，比上月收窄2.0%。

8月一线城市新房、二手房价连续6个月上涨，不是标志着全国楼市下降通道基本结束，不是意味着房价存在大涨、大跌，更加不是代表着房价拐点已到，房价到底。大家对房价存在误解，一线城市房价连续上涨6个月，真相是结构性上涨。

假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高价房楼盘，3月、4月、5月、6月、7月、8月一线城市新房、二手房的房价环比将是下跌的。表面看是一线城市房价连续6个月上涨，实际上是结构性带动房价指标平均数上涨。

70城房价未止跌回稳，出现跌跌不休，跌幅反反复复的背后，原因是短期内政策无法熨平市场供需关系波动，政策持续力不强，效果断断续续，库存去化缓慢。去年四季度销售正增长的复苏未能延续。因此，未来需要加大救市和执行力度。

70城新房价格、二手房价格环比，均出现跌幅持平的态势，同比连续6个月收窄，前8月全国房价同比跌幅收窄，说明房价止跌呈现边际效应。一线城市新房和二手房价连续6个月上涨背后，主要是分化结构性上涨，短期政策变化体现。

笔者认为，尽管新房、二手房的房价环比跌幅持平，同比房价跌幅收窄，但是跌幅依然比较高，必须谨慎和防止房价下跌扩大。目前房价止跌企稳基础不牢固、见底条件不具备，供需关系、信用、预期和信心的修复放缓的状况未明显改变。

第一是8月70个城市新房价格指数环比下跌0.2%，已经实现连续6个月持平。第二是新房一线城市房价率先上涨，一线城市新房价格环比上涨0.1%，与7月房价上涨0.1%持平，6月上涨0.1%，连续6个月上涨，其中北京房价连续5个月下降。

同比下降0.9%，比上月下降1.1%收窄0.2%，连续6个月收窄。其中上海环比上涨0.4%、广州上涨0.1%，深圳上涨0.2%，北京下降0.2%。上海、广州、深圳房价连续6个月上涨，是城市经济强和结构性上涨及短期政策支撑。

第三是新房房价上涨城市数量减少2个。8月70城新房价格环比上涨城市15个，比7月减少2个。而二手房价格环比上涨城市为3个，比7月减少2个。房价上涨的城市数量减少，与结构性供应调整、好房子数量、政策加大力度、季节性有关。

第四是8月70城二手住房价格环比下跌0.3%，跌幅与上月持平。第五是二手住宅一线城市房价环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1%，连续上涨6个月。其中上海、深圳分别上涨0.3%、0.1%和广州持平，北京下降0.1%，以价换量不变。

二手住宅一线城市上、深房价上涨幅度纷纷收窄，上涨势头变弱。而一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅比上月收窄1.0%，已经连续6个月收窄。暂时以一线城市新房、二手房环同比数据，上涨数量来看，并不意味着房价见底。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法全面传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，短期内70城房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-量价企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期阶段，市场分化和结构性明显。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成见底反弹的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

70城房价下跌空间进一步收窄，一线和强二线复苏力度进一步加强，核心城市止跌上涨、二线城市修复、三四线磨底的市场格局表现将更为明显。随着市场领先指数跌幅收窄、房东调价指数趋于乐观，本轮“金九银十”能否爆发，需观察。

数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，数据自2015年5月（超6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年8月，已经连续下跌达到5年（60个月）。

未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌达到5年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间，政策因素决定下跌周期。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

按照统计部门2026年8月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。

8月70城一手商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平

8月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.2%，跌幅与上月持平，已经连续6个月房价跌幅持平。

8月70城新建住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平。一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除网签数据的滞后性。五是好房子、豪宅的房价形成新的房价体系之锚。五是二手房对新房价冲击放缓，二手房挂牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大户型的改善型楼盘成销售热点。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年8月连续下跌60个月，已经连续下跌达到5年（60个月），超过上轮房价下跌周期。

8月新房住宅15个城市房价上涨，一线城市新房住宅房价连续6个月上涨

从房价环比上涨数量来看，8月上涨城市数量为5个，比上月减少2个（去年12月-1月分别为6个、8个、6个、5个、9个、6个、14个、13个、22个、24个、18个、24个），释放出当前房价上涨的城市，由点状扩大到片状不稳定的信号。

上涨城市数量来看，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有15个，比上月减少2个。上涨的城市分别为上海、杭州、深圳、广州、厦门、南宁、沈阳、大连、宁波、合肥、银川、乌鲁木齐、无锡、徐州、惠州。

房价指数环比上涨的15个城市特征十分明显，包括上海、杭州、深圳、广州等城市，包括杭州、厦门等强二线城市，南宁、沈阳等弱二线城市，无锡、徐州、惠州等重点的三四线城市。此类城市过去楼市调整比较深度，止跌回稳动力明显。

其中上海首位，新房价格环比上涨0.3%。房价上涨城市的数量减少，70城房价环比上涨城市数量来看，8月新房价格上涨城市为15个，比上月减少2个。下跌城市49个，比上月增加1个。持平城市6个，比上月增加1个。

房价上涨城市覆盖一二三线，一线供需偏紧、政策支持力度大，房价保持温和上涨。强二线人口净流入、产业基础较好，核心区域房价有望企稳回升，非核心区域将小幅调整。普通二线及三四线库存高企、人口外流，房价持续低位运行。

释放明确积极信号，一线城市房价连续5个月上涨，彻底打破此前自2025年5月以来持续下行的市场格局，成为全国楼市逐步企稳回升的首批城市，但是涨幅回落，是否具有风向标意义，关键是否具有持续性上涨和带动附近城市房价上涨。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨、上行的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，总体房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

一线城市上海环比上涨0.4%（1月-7月上海房价分别为上涨0.0%、上涨0.2%、上涨0.3%、上涨0.4%、上涨0.2%、上涨0.3%、上涨0.2%），涨幅比上月回升0.2%。自2022年6月以来一直保持上涨的走势，已连续上涨49个月。

上海新住宅房价同比上涨3.0%，涨幅与上月持平。二手房价环比上涨0.3%，与上月持平，同比下跌0.8%，比上月下跌2.0%收窄1.2%。毫无疑问，上海作为连续上涨49个月的城市，在全国的城市中非常罕见。

一线城市房价连续6个月上涨。8月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，与上月持平，截至8月，一线城市房价连续6个月上涨。其中上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%（6月下降0.3%）。

二三线城市环比分别下降0.1%和0.3%，降幅持平。形成一线城市房价上涨、二线城市磨底、三线城市筑底的分化格局。上海、深圳房价能否在2026年-2028年触底反弹，上涨15%，总体看能否保持6个月以上-9个月以上的上涨。

每次热点城市楼市爆发，背后是每次政策刺激的效果，所谓的政策一刺激，楼市爆发，效力一衰退，楼市低迷。从供求关系上讲，供大于求的局面根本没有扭转，政策刺激的持续力、量价上涨能否坚持持续6个月-9个月以上，仍需观察。

如热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）成交量、价格保持9个月以上的持续性，基本上可以确定为行情大反转，不是阶段性回暖。毫无疑问，694个城市，仅仅是少部分热点城市房价上涨，不代表全国楼市企稳回暖。

尽管3月-8月热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等），不是拐点已现，却是热点城市楼市阶段性回暖的强烈信号，也是预期和信心转向复苏的振兴信号，有效激活了大量持币观望的置业需求，为楼市持续回暖注入新的动能。

8月70城一手商品住宅房价同比下跌3.3%，跌幅比上月收窄0.1%

8月70城新建商品住宅房价同比下跌3.3%（2025年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.1%。

处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价同比总体见底、反弹有待观察。

8月70城新房房价同比跌幅收窄，主要源于8月份开发商推盘结构中，以高品质的好房子、高价盘和豪宅成交为主的产品增加，加上部分二手房销售后带动以小换大、以旧换新、房票政策支持改善型需求，呈现结构性的回升。

8月70城新房房价同比下跌3.1%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

8月70城新房价格同比跌幅收窄至3.1%，这是自2025年10月份以来（8个月）首次连续6个月收窄，不代表着房价拐点明确，也代表不了全国楼市，目前房价不存在拐点，仅仅是波动而已，由高到低，由低到高，一条曲线上下波动。

8月70城新建商品住房价同比下跌3.3%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年8月，房价同比已经连续下跌54个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年7月房价同比连续下跌54个月，达到4年6个月，房价下跌周期超过上轮。

房价上涨城市数量减少，8月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月增加1个，下降城市65个，比上月减少1个。70城房价同比上涨的城市分别为上海3.0%、杭州2.2%、合肥0.1%、沈阳0.3%、大连0.3%，上涨幅度回落。

按照城市能级来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2%，连续6个月收窄。上海上涨3.0%，北广深分别下降2.3%、1.9%和2.3%。二、三线城市同比分别下降2.7%和4.1%，降幅比上月均收窄0.1%。

形成一线城市房价同比收窄、二三线城市房价磨底的市场格局。其中唯一上涨的城市上海房价同比上涨3.0%，涨幅与上月持平，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与政策效力减弱、房企加大促销有直接的关系。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅与上月持平

8月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，连续2个月持平（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房价未止跌，处于止跌筑底阶段。相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年8月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与上月持平。说明目前二手房价止跌基础不牢固，以价换量是主旋律。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅扩大，重要原因就是二手房挂牌量和法拍房量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，到2026年7月连续下跌60个月（5年）。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

8月二手房住宅5个城市上涨，一线城市二手房住宅房价连续上涨6个月

二手房的房价上涨城市数量扩容，二手住宅房价环比上涨城市数量来看，8月70城上涨城市3个，比上月减少2个；持平5个，比上月增加2个；下跌62个，与上月持平，说明房价从点状式复苏向片状复苏过渡缓慢。

上涨城市数量层面，8月70城二手房价格环比上涨城市共3个，较上月减少2个，分别为上海上涨0.3%、深圳上涨0.1%、扬州上涨0.2%。其中上海上涨0.3的环比涨幅并列全国首位，扬州以0.3%的涨幅位列第二。

上海二手房价格自2月份开始环比由跌转涨，已经连涨7个月，其中上海月环比涨幅分别为0.2%、0.4%、0.7%和0.6%、0.4%、0.3%、0.3%，北京为0.3%、0.6%、0.4%和0.1%、0.1%，连涨5个月，7月-8月连续2个月下降。

而深圳从3月开始转涨，3月环比上涨0.4%，4月上涨0.3%，5月上涨0.6%、6月上涨0.3%、7月上涨0.2%、8月上涨0.1%。广州由7月上涨0.4%，转入8月0.0%，从房价上涨的数量看，以价换量为市场主体。

二手房的房价上涨城市覆盖一二三线城市。一线城市上海和深圳二手房价环比分别上涨0.3%、0.1%；三线城市扬州上涨0.1%。，形成一线领涨、二线磨底、三线探底的分化格局，说明普通二线和三四线城市多为人口流出、库存高的地方。

二手住宅房价连续8个月打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强信号。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

一线城市二手房价连续6个月上涨，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，比上月回落0.1%。其中北上广深分别下降0.1%、上涨0.3%、0.0%和0.1%。二三线城市分别下降0.3%和0.3%，降幅持平和收窄0.1%。

8月一线城市二手房价上涨与上月持平，主要是二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的楼盘与上月保持一致，存在结构性，及限价、限签的政策取消，二手房挂牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效应增强。

8月70城二手住宅房价同比下跌5.1%，跌幅比上月收窄0.3%

8月70城二手住宅房价指数同比下跌5.1%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.3%。

8月70城二手住宅房价同比下跌5.1%，比上月跌幅收窄0.3%，说明房价处于未止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年8月房价下跌5.1%，已经连续下跌55个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年8月二手商品住宅房价同比连续下跌55个月，房价下跌周期超上轮。

8月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续32个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

8月一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅比上月收窄1.0%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降3.5%、0.8%、3.8%和2.7%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.9%和5.6%，降幅分别收窄0.2%。