这场发布会，聚焦物业服务纠纷，夯实社区共治根基

随着我国城市化进程的持续推进，住宅小区物业服务不再局限于基础保洁、门岗值守，而是延伸至共有设施养护、公共收益管理、业主自治保障等多个领域。物业费该不该交、服务瑕疵怎么认定、公共收益归谁所有、大修责任由谁承担、业委会决议能否撤销……看似琐碎的小事，往往牵动着居民的切身利益，折射出超大城市基层治理的“绣花功夫”。

此类物业服务纠纷案件呈现出哪些特点？矛盾背后有哪些共性问题？司法如何助力破解社区治理难题？

今天（9月16日）上午，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）召开物业服务纠纷审判白皮书新闻发布会，通报物业服务纠纷案件审判总体情况，介绍司法治理工作举措，并发布十件典型案例。

上海一中院党组成员、副院长孙军，民事审判庭庭长方方出席发布会并发言。发布会由上海一中院研究室主任、新闻发言人蒋克勤主持。市人大代表洪程栋、市政协委员严洁红，市委、市政府相关部门负责人，专家学者代表以及新闻媒体记者参加发布会。

白皮书显示，2024年1月1日至2026年7月31日，上海一中院共审结1166件涉物业服务纠纷案件，均为二审案件。其中，2024年审结449件，2025年审结397件，2026年1至7月审结320件。

从二审结案方式看，74.1%的案件维持原判，17.2%的案件调解或者撤诉，8.4%的案件改判或者发回重审，0.3%的案件因当事人未在法定上诉期限内递交上诉状，依法裁定驳回上诉。

从纠纷类型来看，物业服务合同纠纷678件，占全部案件58.1%，是最主要纠纷类型。主要情形为物业服务企业追索物业费、违约金，业主以服务瑕疵、房屋空置等理由抗辩；业主要求物业服务企业履行维修、养护、安保义务或者主张服务瑕疵所致人身财产损害赔偿纠纷240件，占比超20%；因相邻关系衍生物业履职纠纷115件；业主知情权、撤销权及共有权益类纠纷95件；其他类型纠纷38件。

发布会上，方方介绍，物业服务类案件主要有以下三大显著特点：

一是纠纷深度绑定社区日常生活，同一小区往往集中爆发多起同类纠纷，个案裁判对系列平行案件具备较强示范效应；二是争议内容涉及多个领域，从传统的物业费支付，延伸至维修资金管理、公共收益分配及损害赔偿等；三是涉诉主体多元复杂，除业主、业委会、物业服务企业外，常涉建设单位、承租人、施工单位，权责厘清难度加大。

而案件特点背后，暴露出物业服务纠纷案频发的主要成因：

一是部分物业服务企业重管理、轻服务，服务标准落实、信息公开和退出交接存在不足；二是部分业主对缴费义务、共有部分维修责任等存在认识误区；三是业主自治在日常运行、议事决策和履职监督等方面仍有堵点；四是老旧小区设施老化、维修资金不足等历史遗留问题与充电桩布设、加装电梯等新增治理需求相互叠加，增加了矛盾化解的复杂性。

本次发布会同步发布十件物业服务纠纷典型案例，覆盖物业费承担、公共收益返还、紧急情形下维修资金的适用、小区大修责任划分、业主撤销权、高风险维修安全责任、业主配合检修义务等审判实践高频难点。

其中一件典型案例中，物业公司与小区业主大会、业委会签订物业服务临时代管协议，约定公共设施设备维修须符合相应启动条件，并按程序报请业委会、业主大会核实或批准。代管期间，物业公司与某公司签订电梯维修保养合同，某公司为小区电梯更换了部分配件。后经另案生效判决，物业公司向某公司支付维修费用11万余元。付款后，物业公司以维修费用实际发生、全体业主享有维修利益为由，起诉要求业委会、业主大会返还该笔费用。

上海一中院认为，物业公司依据其与该公司之间的合同承担付款责任，并不当然意味着业委会、业主大会负有最终偿付义务，物业公司能否追偿，仍须具有相应的法定或约定依据。本案中，物业公司未按约定履行维修报批程序，也未提供证据证明电梯存在明显安全隐患、情况紧急，以达到证明其未经报批即开展维修的紧迫性和必要性的目的。在未能证明相关维修确实符合业主实际需求的情况下，仅以维修后全体业主受益为由，不足以要求业委会、业主大会承担最终偿付责任。法院最终对物业公司的诉讼请求不予支持。

发布会上，孙军介绍，上海一中院立足中级法院审级职能定位，坚持“抓前端、治未病”的理念，不断推动物业服务纠纷源头治理、系统治理、协同治理。

一是推动司法资源下沉，做实基层联动。依托在松江区设立的物业纠纷联合巡回审判站，选取典型案件到街道、社区开庭，邀请业主代表、物业服务企业负责人和社区工作者等旁听，并就地开展释法说理。加强与居委会、街道综治中心、人民调解组织的常态化联动，将二审裁判尺度和法律适用要点转化为调解参考指引，提升基层纠纷调处能力。

二是强化类案指导，发挥典型案例示范作用。聚焦物业服务瑕疵认定、业主知情权、前期物业服务合同、公共收益等高频争议，通过改发案件讲评、专题业务研讨等方式，推动辖区法律适用统一。同时，以典型案例明晰各方权责，将司法裁判形成的规则指引传递到行业和社区。

三是坚持调判结合，促进批量纠纷实质化解。积极推行“示范判决引领+系列案件集中调解”工作机制，对同一小区的批量纠纷，选取代表性案件先行裁判，在明确责任边界的基础上开展集中调解，既引导业主依法理性维权，也督促物业服务企业正视服务短板、落实整改举措。深化诉调对接和行业联动，努力降低群众解纷成本，修复业主与物业服务企业之间的关系。

四是延伸审判职能，助力行业治理和制度完善。针对审判中发现的服务标准执行、收费行为等方面的问题，向有关行政主管部门提出司法建议，推动司法与行政监管协同发力。依托法院新媒体平台和普法栏目，回应群众关切，引导业主理性维权、物业服务企业诚信履约、业委会规范履职，并通过梳理司法实践中的突出问题，为相关制度完善提供参考。

孙军表示，物业服务纠纷治理是一项系统性工程。下一步，上海一中院将继续立足审判职能，不断完善巡回审判、类案指引、多元解纷各项机制，持续加强与房管部门、街道社区、行业协会协同联动，推动形成司法、行政、行业、社区多方参与的共治格局，以司法护航民生，助力超大城市基层治理现代化。

文：李欣泽 王佳艺

摄影：龚史伟

值班编辑：姚卫华 王佳艺