全文发布！物业服务纠纷案件典型案例（上）

9月16日，上海一中院系统梳理近三年审理的物业服务纠纷案件，正式发布《上海市第一中级人民法院物业服务纠纷审判白皮书》，旨在充分发挥典型案例示范指引作用，明晰业主、业委会、物业服务企业等各方权利义务，引导相关主体依法履约、理性维权，助力化解物业领域矛盾纠纷、推进基层社区治理现代化。白皮书共发布十件典型案例，本文先行刊载其中前五件。

案涉购物中心店铺由案外人R公司建设并登记在其名下，R公司与S公司于2019年9月1日签订物业管理合同，约定由S公司为该购物中心提供物业服务，后于2020年12月24日签订补充协议，约定自2021年1月1日起将物业服务费标准由每月每平方米2.58元调整为6元。

相关生效裁判确认，前述物业服务合同及补充协议对业主具有法律约束力。2020年H公司通过执行程序取得案涉购物中心部分房产所有权后，未支付2020年12月22日至2020年12月31日期间以及2023年9月1日至2024年8月31日期间的物业服务费。2023年6月，R公司与S公司再次签订物业管理合同，将服务期限延长至2033年，并增加提前半年付款、逾期违约金等条款。H公司认为该合同未经业主共同决定程序，对其不发生效力，同时主张应扣除公共用房、行政机关承租面积、物业管理用房及实际使用人已付费用，并认为其一人股东X公司不应承担连带责任。S公司遂起诉要求H公司支付物业服务费、违约金、律师费，并要求X公司等承担连带责任。

上海一中院认为，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业接管前，原物业服务企业继续处理物业服务事项的，可以请求业主支付该期间的物业费。R公司与S公司于2023年6月签订的物业管理合同未经业主意见征询，并擅自增设逾期付款违约金等条款，对H公司不发生法律效力；但S公司实际持续提供物业服务，仍可按此前已生效合同确定的每月每平方米6元标准收取物业服务费。

二审中，S公司自愿扣除物业管理用房面积754.02平方米，且双方确认应扣除实际使用人已付物业服务费。经核算，H公司应向S公司支付物业服务费1,970,910.45元。因2023年合同效力存在争议，H公司拒付物业服务费事出有因，S公司关于逾期付款违约金及律师费的请求缺乏依据，不予支持。X公司系H公司唯一股东，未能举证证明其财产与H公司财产相互独立，应对H公司的付款义务承担连带责任。

物业服务关系具有持续性和公共性。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费，业主不能仅以合同期限届满或合同效力争议为由拒绝支付合理物业服务费。续签或变更物业服务合同内容等事项涉及业主重大利益，应依法履行业主共同决定或者意见征询程序。未经正当程序擅自延长期限、增加付款义务或违约责任的，相关条款对业主不发生法律效力。业主对物业服务合同存在异议的，不能简单采取拒缴物业服务费的方式解决争议，而应通过与物业服务企业协商、提请业委会加强监督、推动业主大会依法就相关事项作出集体决策等途径解决，依法理性维护自身合法权益。

J公司系案涉房屋所在某商业广场地块的用地单位和建设单位。2021年7月1日，某商业广场业主大会与X公司签订物业服务合同，约定由X公司为该商业广场提供物业服务。2023年4月3日，J公司与Z公司签订房屋租赁合同，约定J公司将案涉房屋出租给Z公司，合同另约定由Z公司自行与项目物业管理公司签署物业服务合同并支付物业服务费。Z公司在支付了2023年5月前的物业服务费后未再支付后续款项。

因案涉房屋欠付物业服务费，X公司遂起诉要求J公司承担2023年5月至2025年8月期间的物业服务费及逾期付款违约金。J公司抗辩称其已与承租方之间约定由承租方支付物业服务费，故其非物业服务费支付主体，应由Z公司向X公司支付。

上海一中院认为，某商业广场业主大会与X公司签订的物业服务合同，对全体业主具有法律拘束力，J公司作为案涉场地业主应受其约束，承担足额支付物业服务费的义务。虽然J公司与Z公司在租赁合同中约定了物业服务费由承租人Z公司承担，但X公司并非合同签约方，该合同亦未赋予X公司直接向Z公司主张物业服务费的请求权，故基于合同相对性，J公司主张应由承租人直接向X公司承担支付责任的依据不足，而应由J公司承担物业服务费及逾期付款违约金的义务。

出租人与承租人在租赁合同中约定物业服务费由承租人缴纳的，原则上属于双方之间的债务承担安排，仅约束租赁双方，不能因为物业服务已经实际提供，当然认定物业服务企业可以直接向承租人主张物业服务费。即便出租方、承租方、物业服务企业三方约定物业服务企业可直接向承租人收取物业服务费，亦不当然免除业主（出租人）的缴费义务。业主与承租人之间关于物业费承担的内部约定，只有在三方明确约定将物业服务费债务整体转移给承租人且物业服务企业明示同意免除出租人的付款责任之情形下，业主方可免责。业主缴清物业服务费后，可依约向承租人追偿。故各方主体在拟定协议时，应当清晰界定责任边界，避免条款模糊引发纠纷。

A公司与某业委会之间签订的物业服务合同经生效判决确认无效，但A公司于2019年7月1日至2021年7月31日期间实际为小区提供各项物业服务。自2022年四季度开始，由业委会新聘请的B公司为小区提供服务。由于A公司退场时没有向某业委会移交2019年7月至2021年7月期间的公共收益相关财务材料和资金，某业委会起诉至法院，要求A公司返还业委会公共收益结余、非法提取的公共收益、非法支付的公共收益以及相应的资金占用利息。

上海一中院认为，虽然物业服务合同无效，但A公司确为小区提供了物业服务，其有权收取相应的物业服务费并代管小区共有部分产生的收入。首先，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于公共收益，应当属业主共有。A公司在为小区提供物业服务期间为全体业主代管收取的公共收益，在A公司退出小区成为原物业服务企业之时，理应与业委会及时结算并返还业委会。本案双方曾经对公共收益进行过结算并盖章确认，该明细表应当作为A公司返还业委会公共收益的基数。其次，A公司称已根据物业服务合同约定自行提取部分公共收益，但合同无效情形下其仅有权在公共收益部分里扣除合理成本作为企业收入。再次，A公司根据前届业委会的指示擅自向业委会委员支付业委会津贴，违反小区议事规则的规定，应当将相应款项返还业委会。法院在上述基础上核算出A公司应当向业委会返还的公共收益并判决A公司支付业委会公共收益及其利息损失。

公共收益属于利用业主的共有部分产生的收入，应属业主共有。物业服务企业为小区提供物业服务期间通常受业委会委托代为收取和管理公共收益，在原物业服务企业退出小区、新物业服务企业进驻小区之时，必然涉及物业服务企业和业委会关于公共收益的结算和返还问题，此时双方因为经济利益极易发生矛盾纠纷。对于公共收益返还数额的判定，应当首先审查物业服务企业和业委会之间是否已存在书面的结算资料，若没有且双方未能对公共收益数额达成一致，可以协商选定第三方审计机构，由其审计确定。同时，物业服务企业为管理小区共有部位所支出的合理成本可以在应返还的公共收益数额中予以扣除，有约定从约定，无约定根据日常生活经验予以判断。至于物业服务企业在代管公共收益期间未尽审核义务导致错误从公共收益支出的费用，不利后果应由物业服务企业予以承担，业委会有权要求物业服务企业予以返还。

R公司系H小区物业服务企业，R公司就幕墙维修及更换事宜向楼栋全体业主发出物业大项和专项维修、更新、改造实施方案征询意见表，因表决结果未通过，维修工作搁置。业主瞿某、邵某遂起诉要求R公司与H业委会维修爆裂的玻璃幕墙并承担费用，同时要求赔偿因物业未及时维修导致的精神损失1元。

一审法院认为，玻璃幕墙属于建筑物外墙，其维修应使用该楼栋维修资金进行维修、更新。物业部分共用部分的维修、更新和改造，应当由部分共用的业主决定，由部分共用部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。R公司已按规定向该楼栋业主发起征询意见，履行了相应管理职责，但表决结果未达到法定要求，故判决不支持业主诉讼请求。瞿某、邵某不服，遂提起上诉。

上海一中院认为，物业服务企业对建筑物共有部分有审慎管理义务，本案所涉受损玻璃幕墙属于建筑物共有部分，R公司有义务进行检查、养护和维修。根据《民法典》第二百八十一条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。本案中，涉案楼栋外墙设计为玻璃幕墙，因年久失修发生外层玻璃爆裂缺失，仅存内层玻璃，严重影响业主在涉案房屋居住的隔音、隔热及人身安全，其爆炸残留的碎片随时有坠落风险，且内层玻璃亦可能因无法抵抗恶劣天气发生爆裂碎落，存在高空坠物的公共安全隐患，显然属于法律规定的“紧急情况”。小区维修资金管理规约亦规定了紧急情况下物业服务企业对共用部分维修的应急防范措施。故在此情况下R公司仍负有聘请具有专业资质的企业尽快实施维修更换受损部位的义务，H业委会亦应协助R公司从专项维修资金中申请支取维修费用，瞿某、邵某关于要求R公司与H业委会维修玻璃幕墙的请求应予支持。

如小区发生危及房屋使用安全及公共安全等紧急情况，不立即开展维修可能会损害业主或社会公共利益，物业服务企业和业委会应及时响应业主维修诉求，依法申请使用维修基金并组织维修。因拖延维修、拒不处置导致人身损害、财产损失的，相关主体应承担民事赔偿责任。实践中，玻璃幕墙爆裂松动、外墙构件脱落、消防及电梯等公共设施突发故障等，均属于上述紧急维修情形。需要注意的是，无需经过法定业主表决程序不代表相关主体实施应急措施不受任何监督。在应急维修完工验收后，物业服务企业及业委会应及时将隐患情况、维修方案、施工单位资质、工程费用明细等内容予以公示，保障全体业主的知情权与监督权。

韩某系602室房屋业主，邬某系702室房屋业主，D公司系小区物业服务企业。2022年秋季，602室房屋客厅南窗部位地面潮湿，D公司维修外墙后未再发现相应问题。2023年1月，602室房屋发现多处渗漏水，D公司在韩某报修房屋漏水当天上门查勘，后多次协调邬某进行现场检测和维修。因就房屋渗漏水损失无法协商一致，韩某起诉邬某及D公司，要求邬某赔偿602室房屋修复费用、空置损失、空置期间物业服务费、电费损失、公证费用、字画修复费用等，若法院认定物业服务企业对渗漏水问题需承担责任，则主张D公司承担相应赔偿责任。

一审法院认为，根据鉴定意见及鉴定人员出庭陈述，602室房屋渗漏水的主因源于702室房屋，次因系房屋外立面的渗漏水，次因所占比例在5%至10%之间。虽韩某及D公司均不认为房屋外立面存在渗漏水问题，但此均不能否定鉴定机构的专业性鉴定意见。鉴于房屋外立面系公共部位，D公司作为小区当时的物业服务企业，应承担相应范围内的赔偿责任。D公司不服，遂提起上诉。

上海一中院认为，602室渗漏水与外立面因素无很大的关联性，虽然鉴定人员称外立面因素对应5%至10%修复金额，但不能因此当然认定D公司应承担相应责任。外立面因素是在一审鉴定后才得以确认，发生渗漏水期间韩某、邬某均未认为漏水系外立面导致，故未针对外立面进行报修。D公司曾于2022年秋季遭受强台风后对外立面进行过维修，在韩某报修当天也立刻上门核实，并多次与邬某协调，已经履行了物业服务企业的义务，应认为D公司尽到相应的维修养护义务。房屋外立面属于全体业主，其维修可使用专项维修资金，要求D公司出资维修缺乏依据，遂改判D公司对602室漏水损失不承担赔偿责任。

小区外墙属于业主共有部分，物业服务企业对外墙负有日常维修、养护和管理义务，但这并不意味着当外墙出现渗漏水问题导致业主受损时，物业服务企业就必然需要承担赔偿责任。业主发现房屋渗漏水问题后，应及时向物业服务企业报修，物业服务企业应当及时查勘、处理，并根据实际情况协调相关业主或者其他责任主体解决问题。对于一些在日常巡查中难以发现的隐蔽问题，如果物业服务企业在此前并不知道外墙存在渗漏水隐患，接到报修后也及时进行了查勘、处理并积极协调，尽到了合理的日常服务与养护义务，即使事后发现外墙对房屋漏水问题存在一定影响，也不能仅据此要求物业服务企业承担赔偿责任。当然，如果物业服务企业已经发现外墙存在明显问题，或者接到报修后长期不处理，导致损失进一步扩大，则应当依法承担相应责任。

值班编辑：姚卫华 王佳艺