刚需持续上新，下半年成华这几个楼盘别错过

最近的成都楼市，小户型的势头有点猛。

先看近期入市项目的成绩。总价约300万元起、主力建面约89㎡的越秀·天悦云起，连续三次推售均完成清盘；城西金茂晓棠约109㎡起步，入门总价约250万元，也吸引了不少年轻家庭关注。

△城西金茂晓棠选房现场，图据金茂成都

两个项目的热度指向同一个结论：购房者并不是只认大房子。相比单纯增加面积，市场更需要总价可控、功能完整的主城产品，这类房子依然拥有很强的购买力。

而在成华，这类供应还将继续增加。最近，二八板块的招商蛇口35.7亩项目、合信置业旗下首信置业39.4亩商住项目，以及崔家店的绿城28.9亩项目陆续释放规划信息。从目前的产品口径来看，新房预计以建面约100㎡上下的户型为主。

所以，下半年的成华，不只有大户型改善产品，也开始重新给年轻人留位置了。

要说成华区即将上新的项目中，最直接扣住“小户型”主题的，是招商蛇口二八35.7亩项目。

报规图给出的信息很明确：项目规划住宅460套，其中200套的套型总建筑面积不超过90㎡，其余260套位于90—144㎡区间，没有144㎡以上的大户型。

△招商蛇口二八35.7亩项目报规图

图据成都市规划和自然资源局

项目住宅计容建筑面积约4.70万㎡，平均到每户约102㎡。换句话说，小户型不是用来点缀产品线，而是这个项目真正的主力。

更难得的是，项目容积率只有2.0，绿地率35%。从总平来看，多栋小体量住宅围绕内部景观排布。过去主城小户型常常和高容积率、大社区绑在一起，这个项目却把“90㎡以内”和相对低密放在了一起。

△招商蛇口二八35.7亩项目报规图

图据成都市规划和自然资源局

招商此前在二八打造的锦城序，面积约120㎡起步，更偏改善；这一次，门槛明显往下走。对于想留在二环至三环之间、又不愿把总价继续往上抬的年轻家庭来说，它很可能是三个项目里最值得等的一张牌。

△招商·锦城序意境图

当然，面积做小只是第一步。200套90㎡以内产品最终能做成几房、收纳和采光如何、价格能否真正拉低总价，才决定它是“真刚需”，还是只把数字做小了。

第二个值得关注的，是崔家店路308号的合信置业项目。这宗地由成都市首信置业有限公司竞得，背后是合信置业集团。地块占地约39.4亩，容积率约2.62，总计容建筑面积约6.88万㎡。

与另外两个纯住宅项目不同，它是一宗商住混合用地，住宅计容面积约占44%—49%，商业服务业部分约占51%—56%。

按照出让要求，项目还需建设建筑面积不低于3.51万㎡的城市商业综合体，其中包含约1.2万㎡酒店。

△合信置业39.4亩项目区位示意图

这意味着，它不是一座住宅大盘，而是商业、办公、酒店和住宅共同组成的复合项目。住宅部分体量有限，产品也会更加紧凑，预计以建面约100㎡上下的户型为主。

当然，复合项目也意味着购房者要看得更细。住宅与商业是否分区、归家动线是否独立、酒店和办公会不会影响居住安静度、不同业态的建设和交付节奏是否一致，这些都比一张户型图更重要。

对于看重生活便利的年轻家庭，它可能很有吸引力；对于追求纯粹低密住区的人，则要等完整规划和示范区呈现后再判断。

对于绿城崔家店28.9亩项目，严格意义上来讲它可能算不上“小户型”。

根据报规图，项目规划8栋住宅、共328户，全部房源的套型总建筑面积都在90—144㎡之间。住宅计容建筑面积约4.36万㎡，平均到每户约133㎡。

△绿城·悦海棠项目报规图

图据成都市规划和自然资源局

这组数据已经说明，它不是面向首置客群的纯刚需盘，而是一座面积更克制的改善盘。绿城没有继续往160㎡、180㎡做，而是把产品全部收在144㎡以内，这才是它与“小户型趋势”真正的连接点。

从总平来看，8栋住宅围合出完整的中央园林，容积率约2.28，建筑密度25%，绿地率35%。项目靠近地铁7号线崔家店站，周边生活氛围也比较成熟。

△绿城·悦海棠项目报规图

图据成都市规划和自然资源局

它的悬念同样是总价。项目成交楼面价达到16800元/㎡，又叠加品牌和精装预期，即使面积控制在144㎡以内，也不意味着价格会很“刚需”。真正值得看的，是绿城能不能在144㎡以内，做出过去更大面积才有的舒适度。

回到成都楼市来看，如今越来越多开发商开始主打小户型、轻改善。面积和总价更克制，园林、架空层、健身空间等社区配置却在提升。所以，小户型不再等于低配，而是在有限面积里，把功能和品质做得更完整，让购房者们住得更舒服。