为什么香港楼市在加息中仍能看涨 15%，而内地楼市在密集政策下仍在筑底？

要理解这其中的差异，我们需要先看ZF的举措。

9月16日，香港公布首份《五年规划》和新一份《施政报告》。

两份文件均未大篇幅聚焦私人住宅措施。

美联物业行政总裁马泰阳的解读很直白：这说明香港政府认为楼市已步入健康复苏轨道，选择以较少干预的方式，让市场自行调节。

与此同时，美联储宣布加息0.25厘，为2023年7月以来首次。

加息通常被视为楼市的利空，但对于香港楼市，马泰阳却乐观地预测，全年楼价上升15%。

我们再来看看此刻的内地楼市，尽管上半年落地了超过560条稳楼市政策，但市场仍在筑底徘徊。

香港和内地，楼市为什么走出了完全相反的曲线？

2024年2月，香港全面撤辣，取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，使得内地买家在港置业的成本大幅下降。

今年5月，立法会三读通过《2026年印花税（修订）条例草案》，将1亿港元以上住宅的印花税从4.25%上调至6.5%，看似加税，但对象只限定在超级豪宅。

在9月的施政报告中，私人住宅市场几乎被刻意晾在一边。

政策在低调处理，市场却走出了喧嚣的行情。

价格方面，香港差饷物业估价署数据显示，6月香港私人住宅售价指数报323.2点，同比上升12.7%，连续13个月上涨；上半年累计升幅约7.9%。7月指数环比微跌0.5%，终结连续上涨行情，但前7个月累计涨幅仍达7.3%。

再看成交，到9月16日，香港一手成交量已录逾790宗，较8月同期的379宗上升逾1倍，占8月全月近1100宗的七成以上。

马泰阳预计，在多个新盘部署推出之下，本月一手成交量有望录得约1500宗，创四个月新高。

超级豪宅的表现更为耀眼。

到9月16日，逾亿港元一手成交已录得22宗，而8月全月成交15宗；年内累计成交129宗，不仅超越去年全年的101宗，更创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的历史新高。

内地资金的涌入，是香港楼市热度攀升的重要一环。

2026年上半年，内地买家在港住宅登记量达9776宗，涉及金额突破1071亿港元，双双刷新历年同期纪录，人均入市金额约1097万港元。在5000万港元以上的一手豪宅市场，内地买家占比已从撤辣前不足50%升至约70%。

马泰阳把这轮复苏概括为几重支撑：经济向好、资金充裕、租金上升、人口增加、库存减少。

叠加撤辣后的交易成本下降，以及新资本投资者入境计划等人才与资本政策，香港楼市的购买力结构，已经从本地刚需主导，切换为全球资金、内地高净值人群与本地改善的三轮驱动。

反观内地楼市，根据国家统计局的数据，2026年1至8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13%。

价格层面，中指研究院数据显示，8月百城二手住宅均价12527元/平方米，同比仍下跌7.08%；70个大中城市中，一线城市新房价格环比上涨，但二三线城市仍在下行，同比降幅只是收窄，尚未转正。

而且，市场内部正在发生结构性变化：1至8月全国二手房网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。

二手房成交规模超过新房，是以价换量的典型特征——卖家降价，买家入场，库存被慢慢消化，全国新建商品房待售面积已连续六个月下降。

尽管楼市政策不断加码，但内地本质上是在进行一场旧模式的出清。

自2021年下半年，内地楼市开始调整。过去盛行的“三高”开发逻辑正在退场，取而代之的是保障房建设、城中村改造、收储去库存等供给侧工具。

所以，内地楼市政策密集出手，是为了托住底线，而不是重新点燃行情。这与香港楼市以撤辣直接降低交易成本，需求端几乎全部松绑的政策目标完全不同。

放开意味着ZF认为市场能自我修复，托底意味着市场仍需外力支撑。

此外，香港的增量需求来自全球资本和内地高净值人群。联系汇率和自由兑换,让香港楼市天然带有资产定价属性，富豪愿意为确定性付溢价，这也解释了为什么豪宅行情远超刚需盘。

内地的需求则以本地刚需和改善为主，更依赖居民收入预期，而预期修复需要时间。

当政策、资金、预期重新形成合力，市场的修复往往比想象中更快。

内地楼市正在等待的，正是那个合力出现的时刻。

可见，由于香港和内地的楼市处在不同周期阶段，所以才选用不同方式完成各自的出清与修复。