外国人泰国购房反弹了20%！中国买家持续下降，这组数据，让一个流传已久的说法站不住脚

泰国楼市离不开中国买家？最新数据直接打脸

泰国外国人购买公寓市场正在出现一个很有意思的变化：二季度交易额明显反弹，但中国买家的购买金额却继续下降。

泰国政府住房银行旗下房地产信息中心（REIC）9月11日公布的最新数据显示，2026年第二季度，外国人在泰国办理公寓产权转让共3,292套，同比增长1.4%；交易总额达到148.03亿泰铢，同比大涨20.2%，成交面积也增加8.1%，达到14.514万平方米。

乍看之下，这是一份相当不错的成绩单。

但如果把时间拉长到上半年，故事就没有那么乐观了。

2026年1月至6月，外国买家在泰国完成公寓产权转让6,533套，同比下降8.8%；交易总额282.67亿泰铢，同比下降1.5%。外国买家占全国公寓转让套数的11.7%，占总交易金额的21.7%。

也就是说，外国买家依然是泰国公寓市场非常重要的一股力量，但市场并没有出现所谓的“外国人一不买，泰国楼市就垮掉”的情况。恰恰相反，二季度在交易套数只增长1.4%的情况下，交易金额却增长了20.2%，说明市场正在发生结构性变化：买的人少了一点，但留下来的买家，买得更贵了。

中国买家仍然第一，但已经不是过去那个“中国市场”

中国人依然是泰国最大的外国公寓买家，这一点没有改变。

从2026年上半年的数据看，中国买家完成的公寓转让金额约68.74亿泰铢，仍然排在所有外国买家第一位。但与去年同期相比，这个数字下降了27.7%。

第一季度的数据其实已经提前发出了信号：中国买家转让公寓906套，同比下降38.8%，交易金额下降42.9%。与此同时，俄罗斯、印度和澳大利亚买家却分别出现增长，其中俄罗斯买家交易量同比增长33%。

到了第二季度，外国市场整体出现回暖，中国买家依然稳居第一，但“外国买家=中国买家”的时代显然正在发生变化。

俄罗斯买家的存在感尤其明显。上半年俄罗斯买家公寓交易金额达到36.03亿泰铢，同比增长75.9%，成为仅次于中国的第二大外国买家群体。

这其实比简单讨论“中国人买不买房”更值得关注。

因为泰国房地产市场从来就不是只卖给一个国家的人。

“中国人不买，泰国楼市就垮了”？这句话本身就站不住脚

过去几年，泰国房地产行业确实高度重视中国买家。

中国买家数量庞大，尤其集中在曼谷、芭提雅等核心市场，在外国公寓购买者中长期占据第一的位置。因此，当中国经济放缓、中国买家海外置业趋于谨慎时，泰国房地产受到影响是事实。

但把这个事实进一步推导成“中国人不买房，泰国楼市就垮了”，就完全是另一回事了。

这句话既夸大了中国买家的作用，也低估了泰国本土市场和其他国际买家的规模。

最简单的证据就是这次的REIC数据。

2026年上半年，外国人公寓转让套数下降8.8%，但交易金额只下降1.5%；到了第二季度，外国买家交易金额更是同比增长20.2%。如果泰国房地产真的是一个“中国买家按一下暂停键，整个市场就死机”的市场，那么这些数字根本解释不通。

更关键的是，外国买家本身也只占泰国全国公寓转让的一部分。

第二季度外国买家占全部公寓转让套数的10.2%，占交易金额20%。换句话说，即便把外国买家单独拿出来讨论，也不能把整个泰国公寓市场简单等同于外国市场，更不能进一步等同于中国市场。

中国买家很重要，但“重要”与“决定一切”完全是两回事。

真正正在发生的，是泰国房地产买家结构变化

如果把这组数据放在过去几年的趋势里看，会发现泰国房地产市场正在经历一次相当现实的调整。

过去，开发商、中介和市场观察者习惯把中国买家视为最重要的海外需求来源。这种判断在疫情前后都有充分依据。但现在情况已经不同。

中国买家仍然是最大群体，却不再是唯一能够决定市场方向的群体。

俄罗斯买家正在明显增加，美国、印度、台湾、法国、英国、德国、澳大利亚等市场也都持续存在。REIC数据显示，美国买家的平均成交金额最高，每套约660万泰铢；印度买家的平均面积最大，达到72.1平方米。相比之下，中国买家平均每套约380万泰铢，平均面积38.2平方米。

这组数字其实非常有意思。

它说明所谓“外国买家”并不是一个整齐划一的市场。有人买曼谷的小户型投资，有人买芭提雅的度假公寓，有人买普吉岛的家庭住宅，也有人直接进入更高总价的改善型市场。

因此，把泰国房地产简单包装成“中国人来买房——房价上涨；中国人不买——楼市崩盘”，不仅过于粗糙，甚至会误导投资者。

房地产最终还是一个本地市场。

人口、就业、收入、利率、信贷、供应量、城市发展、旅游业、租赁需求以及开发商自身的库存压力，这些因素共同决定市场走势。外国买家只是其中一个变量，而且不同外国市场之间还会互相替代。

中国买家减少，为什么泰国楼市没有“垮”？

答案其实并不复杂。

首先，泰国本土房地产市场规模远大于外国买家市场。其次，外国买家正在发生重新分布，中国买家的减少并没有完全转化为外国需求的消失。

这也是这份数据最值得注意的地方。

上半年外国买家虽然少买了8.8%的房子，但交易金额只减少1.5%。这意味着市场成交结构正在向更高价值的产品移动；与此同时，俄罗斯等市场快速增长，也在部分填补中国需求下降留下的空间。

更何况，房地产不是股票。

股票可以因为一个大资金撤出而在几分钟内暴跌，但房地产交易周期长、市场参与者复杂，买家来源也高度分散。一个国家的买家减少，通常首先影响的是某些项目、某些区域和某些产品，而不是整个国家房地产市场突然“垮掉”。

所以，真正需要警惕的，从来不是“中国人少买了多少套房”，而是哪些房子还在卖、谁在买、为什么买，以及那些没有买家接盘的库存最后怎么办。

这才是房地产市场真正的问题。

对中国买家而言，这反而是一个值得重新观察泰国楼市的时点

中国买家减少，对泰国房地产当然不是利好。

尤其是过去大量依赖中国客户的开发商、中介以及专门面向中国市场销售的项目，压力会比整个市场明显得多。

但站在买家的角度，这种变化未必完全是坏事。

当市场不再被单一买家群体持续推高，投资者反而有机会更冷静地判断一套房子的真实价值：位置怎么样、租金能不能跑通、物业管理如何、二手市场有没有接盘能力，以及开发商是不是在用各种优惠掩盖库存压力。

这时候，“中国人都在买”“外国人抢疯了”这种销售话术的重要性会下降，真正决定房子价值的，还是产品本身。

而这可能才是泰国房地产市场正在经历的真正变化。

中国买家仍然重要，但泰国楼市已经不是一个只等着中国人来买房的市场。

如果有人还在反复说“中国人不买，泰国楼市就垮了”，其实不妨先看看REIC的数字。

二季度，外国买家交易金额增长了20.2%。

中国买家减少了，市场没有垮；俄罗斯买家增加了，其他国家买家也在进场。

这不是泰国楼市“离不开中国人”的证据。

恰恰相反，这是一个越来越成熟、也越来越分化的国际房地产市场正在形成的信号。

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