十年买房一场空，收益还不如定存

100万全款买入，十年后只剩95万。这笔账，越算越心惊。

2016年，北京楼市一片火热。商品住宅成交均价达到3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨17.2%，连续第四年创历史新高。那年夏天，无数人挤进售楼处，坚信“京沪永远涨”。

如果你也在那一年，揣着100万全款买了一套北京的房，十年后的今天，账面上还剩多少？

答案是：大约95万。不仅没赚钱，还亏了5万。

但如果你当时把这100万存了银行大额存单，那么十年后的本息合计约144万。什么都不做，你就能多赚44万。

这笔账到底怎么算的？ 我们一起拆开看：

一、买房这笔账：房价跌了23万

2016年北京商品住宅成交均价3.47万元/平方米，100万全款约可购入29平方米。

2026年上半年，北京二手房整体成交均价为26742元/平方米，各月均价同比持续下跌。按此价格计算，29平方米的市值约为：

29㎡ × 26742元/㎡ ≈ 77.5万元

仅房价这一项，账面亏损约22.5万元。

当然，你买了房子，要么自主，要么出租，你也会因此获得一笔收益（自住也等于是租给自己），所以我们也要看看，这十年，你能从这套房子的房租上赚多少。

二、房租收益：十年收了约22万

2016年5月，北京房屋月平均租金为71.24元/平方米。按29平方米计算：

月租金 ≈ 29 × 71.24 ≈ 2066元

此后十年，北京租金整体呈上涨趋势。2026年7月，北京住宅租赁平均租金价格约为82.01元/㎡·月。综合各年数据，十年间月均租金大约在1800-2400元区间波动（因为出现过疫情等情况）。我们取中间值2100元/月：

十年租金收入 ≈ 2100元 × 12月 × 10年 = 25.2万元

但要注意，出租并非是零成本的。空置期、中介费、租客更替期间的损耗，通常要吃掉一到两个月的租金。所以，保守估计，这10年你实际到手的房租大概为22万元。

三、持有成本：十年约5万

持有房产不是放着不动就行，每年都有刚性支出。按中性估算，十年间主要成本包括：

物业费：北京物业费均价从2015年的2.81元/㎡·月涨至2025年的约3.5元/㎡·月，十年平均按3.0元估算，约1.0万元

取暖费：北京集中供热居民标准为24元/㎡·采暖季，十年约0.7万元

维修与装修：十年间至少一次基础翻新，加上日常维修，约2.5万元

房屋保险及其他：约0.3万元

持有成本合计：约4.5万元。我们取整按5万元估算。

如上所述，如果自住而非出租，虽然没有租金收入，但省下了自己在外租房的支出，逻辑上等价。不过自住意味着装修标准更高、维护更频繁，实际持有成本可能略高。为简化起见，我们统一按5万元作为十年持有成本的中性估计。

四、买房最终结果：约95万

我们把三笔账合在一起：

房产当前市值约77.5万元，加上十年租金收入约22万元，减去十年持有成本约5万元，买房净结果约为94.5万元。

所以100万进去，94.5万出来。十年净亏约5.5万元。

为方便表述，我们取约95万元作为买房十年后的中性终值。也就是说，就算你只亏了5万吧。

五、定存呢？144万

同样100万，如果放在银行的大额存单里，结果如何？你看了也许会非常震惊：

第一段：2016-2021年（五年期大额存单）

2016年大额存单刚推出不久，利率普遍在基准利率基础上上浮40%左右。部分银行五年期大额存单利率可达4.01%。100万资金可轻松满足大额存单20-30万元的起购门槛。所以，

我们按4.01%单利计算：

100万 × 4.01% × 5年 = 20.05万元利息五年后本息合计：120.05万元

第二段：2021-2026年（再投资）

2021年10月，五年期大额存单平均利率有所下降，但仍为3.951%。按3.95%估算：

120.05万 × 3.95% × 5年 = 23.71万元利息十年后本息合计：143.76万元

修正后定存终值：约144万元。

六、三种选择的十年终值

从十年终值来看，大额存单（五年期滚动）约为144万元，净收益约44万元；全款买房（含租金收益）约为95万元，净收益约-5万元。

所以我们得到了一个结论：

过去十年，定存 > 买房。

定存比买房多赚了约49万元。

七、为什么会这样？

核心原因只有一个：2016年是北京房价的历史性拐点。

那一年，北京商品住宅均价冲到3.47万元/平方米的历史最高点，随后“930新政”出台，市场预期逆转，成交量急剧萎缩。此后十年，房价进入长期调整通道，到2026年二手房均价已跌至2.67万元/平方米，较高点回落约23%。

反观大额存单，2016年恰好锁定了当时相对较高的利率。虽然此后利率一路下行（2026年国有大行三年期定存挂牌利率已降至1.25%左右）但前十年的利息收入是实打实锁定的。

八、这篇文章不是让你不买房

需要说明的是，这个测算有它的局限性：

第一，它只适用于“2016年在北京高点全款买入”这一个特定场景。如果你在2011年买入，结论完全不同。房产增值叠加租金收益，收益会明显跑赢定存。但具体是多少，我们还没做测算。

第二，它假设的是全款买入。如果使用贷款，杠杆效应会放大盈亏，结果可能截然不同。（对，你可能亏的更多，简直是亏掉裤衩）。但为了作比较，我们只取100万做测算。因为当年大多数购房者，多了没有，但可能真的有100万。

第三，房产的居住价值无法完全用金钱衡量。有一个自己的家，不用看房东脸色，不用每年搬家。这些非货币收益是给不了的。

所以，别为了买房而后悔，你就当是正常消费即可！

第四，大额存单的利率假设基于当时能买到的理想情况。实际中，不同银行、不同时点的利率差异较大，再投资时也可能面临利率下行风险。

但不管怎么说，如果你纯粹从财务回报的角度问：2016年那100万，全款买房和存大额存单，到底哪个最划算？

答案很明确：定存最优，买房最差。

这不是段子，这是过去10年真实发生的事。