广东
朋友圈都在转房地产进入存量时代，我劝东莞的房东们别太当回事
这几天，朋友圈都在刷一张图：中国房地产进入存量时代。
我看了半天，没看懂想表达什么,再仔细一看，发这张图的，基本全是从业人员,开发商销售、房产中介。
再琢磨一下，这不就是两套话术嘛。
01先看看朋友圈在说什么
开发商销售的意思大概是：以后新房会越来越少，现在不买，以后或将没有新房可买。
中介的意思是：新房越来越少，以后只能买二手房；现在不买，以后流通的二手房也会越来越少,因为不差钱的基本都不卖了，都在等机会。
你看，一套话术，两个版本，殊途同归：催你买房。
讲理论，这套东西是很有道理的,就像坚持就会成功、努力就会出人头地,道理都对，但现实里，信了的人往往先饿肚子。
别的城市我不知道，东莞，我是有话语权的。
02东莞有多少新房库存？数据不会骗人
2026年初，东莞潜在新房库存约9.2万套，去化周期30多个月,到了6月底，东莞去化周期已经拉到41.4个月,三年半。
塘厦这些临深镇街，去化周期甚至超过55个月，快五年。
什么概念？就是说，从现在起一套新房都不建，光卖库存，东莞也得卖三年半到五年。
开发商舍得降价吗？现在不好说,以后？那就不讨论了。
再说需求,东莞的需求确实很大,人口基数摆在那，千万级人口，每年还有十几万人往这跑,但需求大，不等于房子卖得快,需求要变成成交，中间还隔着一道钱包。
03二手房？现在能卖出去的，哪个不是脱了一层皮
至于二手房，那就更别提了。
2020年到2022年，东莞建了多少房子？各位心里有数,那些年冲进去的开发商，到现在还在地里,真实的入住率有多少？每个镇街明眼人都能看得到,晚上亮灯率，自己数数就清楚了。
再看挂牌量：东莞二手住宅挂牌量一度压到7.6万套以上,这么多房子同时在卖，又有多少人在卖与不卖之间煎熬徘徊？
说句大实话：现在买二手房能卖出去的，哪个不是脱了一层皮？只是大部分房东没有说出来罢了,降价、让价、配合看房、被挑刺，这套流程走下来，没几个心态不崩的。
谁不想住更新、更好、功能更牛逼的房子？钱包要允许才行。
04二手房涨价？先看看金域华府是怎么涨上来的
再说说二手房越来越值钱这个说法，那就更是没边的事了。
还记得6年前南城的网红盘金域华府吗？没有对面万象府那波炒作，二手的能炒到6万一平？当年万象府开盘，一手把整个板块的预期拉满，金域华府的二手跟着鸡犬升天，冲到6万多一平。
现在呢？金域华府挂牌价回到3万上下，万象府自己，也从4万多回落到3万出头。
看明白这个逻辑没有：当年二手房的暴涨，不是房子本身值钱，是开发商炒地、炒预期，把整个板块抬起来了,二手房那时候有利用价值,给新房当价格锚点。
现在没有开发商炒地了，二手房也就没了这层利用价值，纯靠供需,而供需这东西，最诚实,需求是有，而且很大，但需求不代表立刻拥有，还要看实际的钱包。
05我的判断：该买买，该卖卖
所以，存量时代这个说法，没必要太当回事。
它是真实趋势吗？是.
房子盖得没以前多了，交易主体转向存量了，这是事实,但把它翻译成再不买就没了，就是另一回事了。
对买家：东莞的房子，现在不缺，以后几年也不缺,挑挑拣拣、慢慢看，你有的是时间。
对卖家：现在二手房业主们，都是靠自救了,别指望什么大行情、什么暴涨了。
有钱，就慢慢熬,房子在手里不烫手，等着也没问题；没钱、扛不住了，就尽早脱手,该降就降，该走就走，别把自己整成了黑户。
房子是用来住的，不是用来把自己困死的。
东莞的市场，从来不是一张截图能说明白的，也不是一套话术能忽悠走的,库存多少、入住率多少、价格涨跌，数据摆在那，镇街里看得见。
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