北京买房：理清思路，购房建议2009

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我只问一句，30年前是没有物业公司的，那时候的小区为什么都干干净净的？

A：

1、30年前确实是几乎没有物业公司，但那会儿也没有几个商品房小区啊，都是公房宿舍区。既然是公房，那就是产权归单位，所有住户都是租客，你家租客交物业费啊？不都是业主承担吗？最终都体现在房租里就得了，背着抱着一边沉。

2、另外当年的公房确实没有物业费，但有卫生费啊。平房的由居委会收，楼房的归单位的房管部门，羊毛出在羊身上，反正成本总得有人承担。即便是由单位给包圆儿了，那单位的福利就得相应减少，天上是不会掉馅儿饼的。

3、再有一点，您说30年前说少了，要说40年前那更干净，根本就没什么垃圾，甚至在80年代之前我在北京就没听过这个词儿。

当年的普通家庭只有“脏土”，家里只有土簸箕+土筐土箱子，到了傍晚去倒脏土，或是土站，或是土车，除了煤灰之外几乎没有别的。

当年只要是能烧的都是燃料，能吃的连带鱼刺都烤脆了嚼了，再其他的只要是能卖钱的都是宝贝，扔外头还怕被人偷了呢。我印象中连骨头熬完汤都能卖钱，茄子皮菜根子则都腌了咸菜，那请问家里还有什么算垃圾的？

当年连垃圾桶都没有，旅游景点商业街的那叫“果皮箱”。也只有这些地方和部分大院儿能有厨余垃圾，普通百姓则家家都干干净净的，产生不了垃圾。

4、还有，如果说当年没有物业公司，那没有的东西有的是。就一点，当年没有反贪局，您觉得今天能撤销吗？当年没有天然气，今天能不要吗？当年没有移动联通，现在您能不用网络吗？这就甭抬杠了，其实您也知道自己说的没道理，就是嘴硬而已。

我不是说替中介掰扯什么，而是没必要为了不交钱而太过分的矫情，这体现不出自己讲理，只能是不讲理。其实谁都清楚，经济不好的时候都心情不好，房价下跌就更别扭了。其他找不到泄愤的地方或单位，那就只好拿物业当撒气筒了，咱们怂人只能这么抱团儿穷横，见到更怂的就压不住火儿。

仅供参考。

二

Q:

我是替女儿咨询北京买房事宜。她是前年入职西城**单位的，本来我们去年就想给她在附近买房，但因为单位有可能搬到丽泽没有明确消息，再加上房价大环境下行所以就放下了。现在单位确定不搬了，我们考虑今年至明年春节搞定买房事宜。

预算初步定为800-1000万，地段范围为单位周边半小时车程（有新能源车）或乘地铁时间，西城与海淀两区，学区中等以上即可，希望是三居室，将来我们退休后可到北京居住。总的要求是兼顾居住舒适、通勤方便、学区中上、保值升值、和业主层次较高，请推荐几个小区。

A：

1、您这预算是确实不低，但要求也有点儿高啊。三居室，如果是居住舒适那一般就是商品房100-120平，单价8/9万左右。这在西城是不好买到的，或者说南城可以，但您又要求学区中上+通勤，这在北城就几乎没有了。

2、海淀买到这总价的三居没问题，但也是您这要求学区中上+通勤，不好办，离女儿单位近的海淀学区都普通，远点儿的则是学区肯定中上，但这预算又不太够了。

再有就是这保值升值了，不好办。既然是学区房就都有溢价，中上学区的溢价比例基本都是平均值，占总房款的25%左右。当然也有占比低的，但基本都是千万起步，总价越高的才有可能溢价率越低呢。

那既然有了溢价，居住的性价比就要打同比例的折扣了，而且溢价部分的保值也不敢保证，毕竟北京的入学低谷期要至少延续到2032年呢。这期间如果没有政策支持，溢价都有走低的风险，至少是比例不会上升。

业主层次较高可以说不难，东西海商品房小区的业主都相对层次高，有多少钱就能进入多高的层次。

3、总之您这要求偏高了，在现实中不好兼顾。常规建议是如果短期内用不上学位，那最好就强调学区了，买在弱点儿的学区还能提高房子的居住性价比呢，也能降低溢价的保值风险。毕竟房子是用来住的，所以还是多考虑居住吧。您要不再考虑一下？

仅供参考。

三

Q:

我住在房山，租房好几年了，有首付不到100万，想贷款买套两居自住。我今天在中介，他们跟我说马上要涨，但听他们打电话，跟那边的客户又说还得继续跌，我都听懵逼了，所以问问您的看法。我的总预算控制在200万之内，两居室，最好小区和户型好些的，房山的劣势是没什么学区概念，不过我没结婚也暂时用不上，还是先考虑宜居问题。

A：

1、中介永远是跟买家说涨+跟卖家说跌的。甭说是现在这种半死不活的行情了，就是十年前房价最疯狂的时候，中介也是跟卖家说涨不动了，然后扭脸跟买家说北京房价永远涨的。

甚至这不光是中介，所有销售行业都一样，人们也永远都是买涨不买跌+都怕砸手里吃亏的。

2、我的看法是既然您的目标是房山，那就不用着急。就算房价上涨也大概率还是从核心区+热门板块启动，等传导到房山的行情至少几个月半年之后了，怎么都来的及。

房山在西南，那我要建议的话就是关注丽泽+古城两个板块，一个丰台一个石景山，都是西部热门板块，他们涨了就说明北京行情基本确定。然后也可以看丰科园，如果也涨了那就快轮到房山了。但房山也肯定是长阳先有波动，然后才向西传导。

所以看您的预算应该不是想在长阳买，那就慢慢儿看房吧，甭着急，怎么的都来得及。

仅供参考。

四

Q:

通州北关世界侨商中心，42平80万，租金4300，朋友的房子，能买吗？未来发展如何？自住兼投资

A：

1、42平80万，每平才不到2万块钱？这价格不太对，有点儿低似的，旁边的新光大中心2.5万呢。租金4300也不太对，每平100块，能租出这么多钱吗？

这怎么说呢，如果数值都是市场价，那这套房的租售比才不到200，在不扣除各项费用的情况下年化租金毛收益率为5%以上，太高了，高的有点儿不像话了。肯定有问题，最好还是跟朋友问清楚吧，他大概率没说实话，或者是有所隐瞒。

2、对了，我想起来了，侨商中心是中央空调，制冷费挺贵的，好像是因为缴费问题闹了好几年了，今年好像也有过什么新闻但我没注意。您最好是问问物业吧，看看价格低会不会和这个有关系？

3、其他的我是想不出这套房为什么这么高的收益了。不过我上网搜了一下，40多平的租金也就3000块钱，您朋友凭什么能租出4300啊？要不您也问问当地中介吧，我是觉得这套房不太对。

4、未来发展，酒店式公寓那就努力提高租金呗，租金越高房价才越高。但如果是现在就4300了，那估计是至少透支了好几年的发展了。

自住没问题，但您这投资还是先搞清楚怎么回事儿吧，我觉得挺不靠谱儿的。

仅供参考。

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