谢逸枫：颤抖吧！前8月卖地收入下跌，财政压力大增

文/谢逸枫

9月20日，一组财政数据显示，前8月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）1.3753万亿元（前7月1.1731万亿元），同比下降28.6%（前7月下降30.8%），跌幅比上月收窄2.2%，意味着卖地收入跌破1.4万亿元，堪称史无前例的下跌。

前8月全国土地收入的绝对值，创下2021年同期最低收入纪录。2023年-2024年同期跌破2.8万亿元、2.1万亿元，2025年同期首破2.0万亿元。2026年同期跌破1.4万亿元，同比跌幅28.6%，比2025年同比下跌4.7%,跌幅扩大23.9%。

尽管前8月全国卖地收入跌破1.4万亿元，从地方收入的结构来看，占地方财税收入依然高，特别是一线二线和三四线城市，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前8月全国卖地收入大跌，归根结底是房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度紧缩、房企因销售低迷及债务和融资压力导致拿地谨慎、减少，以去库存为主，民企大多停止拿地，城投退出抢地阵容。

目前全国各地供地端严控增量的调控方向未变，供地规模收紧的节奏保持稳定，控增量供地方针得到持续落地。最为明显的是供地层级分化鲜明，各能级城市供地精准分化，其中一二线城市总量控制最明显，目的是平衡供需关系。

全国694个城市，包括4个直辖市（北上、重庆、天津）、293个地级市、397个县级市。其中4个一线城市，293个强二线城市和弱二线城市，397个强三四五线城市和弱三四五线城市。目前头部房企集中在一线城市和强二线城市拿地为主。

其一是前8月全国一般公共预算收入15.6633万亿元，一般公共预算支出18.1451万亿元，意味着钱不够花。实际上财政赤字规模从2021年4.38万亿元升到2026年的5.89万亿元，比2025年增加2300亿元，说明土地收入下降对地方影响大。

土地收入下降对地方的影响大，首先是地方财政收入减少，影响财政状况和运行。其次是城市基础设施建设受阻，影响城市建设和居民生活质量。再次是公共服务投入减少，影响教育、医疗、社会保障等公共服务的投入。

最后是经济发展受阻，影响政府投资、融资能力。土地市场需求减弱，经济发展放慢，一定程度上增加地方债务。综上所述，土地出让收入下降对地方政府、城市建设、公共服务和经济发展等多个方面都会产生不良影响。

其二是前8月全国卖地收入1.3753万亿元，同比下降28.6%，占到前8月全国一般公共预算收入15.6633万亿元的9.0%（前7月8.1%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前8月-2026年前8月全国卖地收入分别为47110亿元、33704亿元、27096亿元、20218亿元、19263亿元、13753亿元，增速分别为同比上涨12.1%、下降28.5%、下降19.6%、下降25.4%、下降4.7%、下降28.6%。

前8月全国卖地收入1.3753万亿元，对比2021年前8月全国卖地收入4.7110万亿元，数据上来看，土地收入下降的程度，堪称腰斩。值得注意的是前8月全国卖地收入同比下降28.6%，对比2025年同期同比下降4.7%，跌幅扩大23.9%。

2020年前8月-2021年前8月卖地收入连续三年突破四万亿元后，2022年同期跌破4万亿元、2023年同期跌破2.8万亿元、2024年同期跌破2.1万亿元，2025年同期跌破2万亿元，到2026年同期跌破1.4万亿元，土地收入下降速度超预期。

这是土地财政迎来重大变化的信号，意味着土地增量转向存量，新增土地供应减少和去库存周期内，土地收入正式见顶进入下降周期。尽管土地收入绝对值减少，对于部分城市来说，依然是部分城市的地方财政收入最主要的来源。

8月政府性基金收入下降幅度超过2位数，主要是土地出让收入同比下降超过2位数、降幅较上月收窄，是主要拖累项。毫无疑问，房地产销售偏弱的背景下，土地供应大幅度紧缩开发商拿地将仍趋谨慎，土地出让收入将继续承压。

其三是土地收入下降背后，是土地供应的紧缩，股权、城市更新、数据资产收入逐渐增长。克而瑞数据显示，前8月土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。

核心城市局部高热与全国土地市场整体缩量并存。8月300城住宅用地推出、成交规模同比降幅有所扩大，出让金同比在核心城市优质地块带动下表现增长。8月300城住宅用地成交规划建筑面积2674万㎡，同比下降18.3%。

土地出让金1457亿元，同比增长37.0%;平均溢价率为7.4%，环比有所回落。累计来看，2026年1月-8月300城共推出住宅用地规划建筑面积2.4亿平方米，同比下降21.3%;成交规划建筑面积1.9亿平方米，同比下降20.5%。

其四是前8月土地与房地产相关的税收收入11393亿元（前7月10668亿元）。2020年-2025年全国土地与房地产相关的税收收入分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元。

前8月土地与房地产相关的税收收入11393亿元占全国税收收入12.9304万亿元的9%（前7月9.38%）。2020年-2025年分别为13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地产领域5项税收，占到总税收收入12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业等与房地产相关联的税收贡献约12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前8月土地和房地产相关税收中，契税2585亿元，同比下降14.2%；房产税3521亿元，同比增长6.5%；城镇土地使用税1766亿元，同比增长3.7%；土地增值税2562亿元，同比下降13.6%；耕地占用税959亿元，同比下降4.2%。

其五是前8月全国卖地收入13753亿元（2020年-2025年分别为8.4142万亿元、8.7051万亿元、6.6854万亿元、5.7996万亿元、4.8699万亿元、4.1518万亿元，卖地收入自2021年之后，连续5年保持下降的趋势。

前8月全国土地与房地产相关的税收收入11393亿元（2020年-2025年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续5年下降。

前8月全国房地产总收入2.5146万亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年-2025年分别为10.3836万亿元、10.7844万亿元、8.6070万亿元、7.6531万亿元、6.7236万亿元、5.9244万亿元，连续5年下降。

按照房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收和相关的收入）看，分别占到全国和地方一般公共预算收入、全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，房地产对财政收入的贡献非常大。

其六是根据“度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，土地财政依赖症出现连续5年下降。

前8月房地产收入2.5146万亿元，占全国一般公共预算收入15.6633万亿元的16%（前7月15.58%），2020年-2025年为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，说明占一般公共预算收入呈现边际下降。

前8月房地产收入2.5146万亿元，占地方一般公共预算本级收入8.6515万亿元的29%（前7月28%），2020年-2025年为103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，说明占一般公共预算收入边际改善。

前8月房地产收入2.5146万亿元，占全国税收收入12.9104万亿元的20%（前7月18.92%（2020年-2025年分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），说明占全国税收收入边际下行趋势。

如加上六项房地产相关税收，税收收入超过1.5万亿元，加上全国卖地收入的1.3753万亿元，前8月房地产总收入约2.9万亿元。预计2020年-2025年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元、6万亿元。