房地产“存量时代”的内涵、影响与未来

近日，住房和城乡建设部在国新办发布会上明确作出判断：我国房地产已进入存量时代。支撑这一判断的核心指标是，二手房交易在住房交易总量中的占比已超过50%——从2020年的不足三成，到2025年接近一半，再到2026年前8个月稳定站上52%，交易结构的翻转已经完成。

这不是一次例行的政策吹风，而是一个里程碑式的定调。它标志着中国房地产在经历了二十余年大规模增量开发之后，正式迈入以存量流通和运营为主导的新阶段。

理解这一判断，需要回答三个问题：存量时代究竟意味着什么？它将带来怎样的系统性影响？房地产的未来走向何方？

一、“存量时代”的丰富内涵

从本质来看，存量时代是我国住房供需格局、城镇化发展逻辑、房产资产属性、行业价值体系全方位重构的结果，内涵立体且深刻，贯穿房地产全产业链、资产全生命周期，绝不仅仅是“二手房卖得比新房多”。

（一）交易结构翻转：城镇住房供需格局迎来根本性变革

二手房交易占比持续攀升、在全国层面逼近新房并在一线城市占据绝对主导的底层逻辑，是我国城镇住房彻底告别长期“总体短缺”的困境，正式进入“总量基本平衡、结构性矛盾突出”的全新供需阶段。根据泽平宏观《中国住房存量报告2026》当中的数据，2025年我国城镇住房套户比为1.07，较此前年份延续小幅上行态势，整体实现总量充足，从宏观层面彻底终结了增量时代供不应求、房价普涨的行业底色。

总量平衡的背后，是极致的区域分化与城市层级差异，结构性失衡成为当前住房市场的核心痛点。从区域维度看，东部、中部地区城镇住房套户比分别为1.03、1.02，人口持续集聚带来住房供给相对不足，市场仍存在刚性居住缺口；西部、东北地区套户比分别达1.11、1.31，人口持续流出叠加过往过量开发，存量过剩、去化承压问题突出。从城市层级看，一线城市依托强劲的人口吸附力与经济活力，套户比1.05，住房供给依旧偏紧；二线城市基本实现供需平衡，多数三四线城市则普遍面临存量冗余、库存去化缓慢的压力。

当全国住房总量基本覆盖家庭居住需求，市场原生刚性购房需求自然持续收窄。房地产交易的核心载体，不再依赖房企持续新建增量房源，而是转向居民之间的存量置换、流通与优化。这是城镇化进入成熟阶段后的客观市场规律，并非短期行情波动，而是长期不可逆的行业发展趋势。

（二）发展逻辑切换：城镇化迭代与城市更新的必然结果

房地产存量时代的到来，并非孤立的行业变化，而是我国城镇化模式与城市建设逻辑深度转型的配套结果。住建部同步明确的“两个转向”，串联起城市发展与房地产迭代的完整逻辑链条：我国城镇化已从高速扩张的增量增长期，转向提质增效的稳定发展期；城市建设从大规模征地扩城的外延式开发，转向精细治理的存量提质升级。

两层转型逻辑层层递进、环环相扣：城镇化增速放缓、全国人口总量趋稳，新增城市常住人口大幅减少，直接压缩了新房刚需的增长空间；城市告别“摊大饼”式外延扩张，发展重心转向老旧区域更新、存量空间盘活、城市功能迭代，彻底动摇了传统土地财政、增量开发的生存根基。多重因素叠加，最终推动住房交易结构完成从新房主导到二手房主导的根本性翻转，存量时代正式落地成型。

（三）资产属性回归：从金融投资品转向民生耐用消费品

在增量扩张阶段，住房的金融投资属性被持续放大。长期的住房短缺、持续上行的房价预期，让房产成为居民财富保值增值的核心载体，大量投资、投机性需求涌入市场，助推行业持续高速扩张。彼时，房地产的核心价值在于“造房、卖房”，本质是投资驱动的增量行业。

步入存量时代，市场逻辑彻底重构。住房供需总体平衡、房价普涨周期落幕，投资性购房需求持续退潮、逐步理性出清，住房属性加速回归本源，成为以自住、改善为核心的大宗民生耐用消费品。这一属性变革要求市场分析框架全面迭代：以往单纯依靠新房销售面积、开发投资增速判断行业景气度的模式已然失效，取而代之的是新房与二手房整体供需格局，以及换房、改房、管房全链条衍生的消费与服务体系。房地产对国民经济的拉动，也从单一的开发建造环节，全面向存量流通、资产运营、民生服务的全生命周期迁移。

（四）行业价值重构：存量时代是模式转型，绝非行业衰退

部分人将“存量时代”等同于“行业衰退”，认为新房开发收缩意味着房地产行业整体萎缩。事实上，存量时代的核心是行业价值创造环节与商业模式的系统性迁移，而非行业规模的消亡。新房开发投资、新建房源规模稳步下行是客观趋势，但住房相关的消费、服务、运营市场总量并未收缩，反而迎来全新的结构性增长空间。

从交易端看，每一笔二手房成交都会激活中介、评估、过户、翻新、家居等下游产业链，市场活跃场景从售楼处转向存量流通与改造服务。从消费端看，国内家装市场规模已突破3.2万亿元，其中存量房翻新细分市场预计2026年突破2.5万亿元；老旧小区改造、适老化升级、电梯加装等民生需求持续释放长期增量空间。从运营端看，据普睿数智研究中心统计，19家典型房企非开发业务收入占比从2022年的8.2%升至2025年的13.9%，物业服务、商业运营、长租公寓等存量赛道正成为行业新的价值洼地。

国际成熟市场经验同样印证了这一规律。美国房地产早已进入深度存量主导阶段，但依旧是国民经济的核心支柱，并未出现行业衰退。据中金研究数据，美国公募REITs市场总市值约1.4万亿至1.5万亿美元，叠加规模超1万亿美元的私募不动产投资基金，共同构成2.5万亿美元级别的超大不动产资产体系；在权益市场中，房地产板块基本由REITs主导，过去十年市值占比稳定维持在3%-4%。这充分说明，存量时代的房地产不是“无生意可做”，而是“生意的逻辑彻底改变”：从一次性开发销售的短期盈利，转向持续性、精细化运营服务的长期价值，行业结构化机遇持续涌现。

二、存量时代的系统性影响

房地产作为国民经济支柱产业，其从增量扩张到存量深耕的时代转型，绝非单一行业的内部调整，而是对房企经营、地方财政、居民消费、城市治理产生全方位、深层次、长期性的系统性重塑。

（一）对行业主体：房企经营逻辑彻底重构，行业加速出清分化

存量时代的到来，对传统开发房企的冲击最为直接。自2021年新房销售规模创下历史峰值后，行业持续深度调整，新房成交与开发投资稳步下行，传统开发业务的盈利空间持续压缩，行业彻底告别高利润时代。据《中国房地产报》统计，2025年TOP50上市房企平均毛利率仅为4.86%，较2024年大幅下降5.65个百分点，平均净利润率更是跌至-11.25%。

从经营逻辑来看，4.86%的毛利率意味着房企每实现100元销售收入，仅能获得不足5元毛利，而行业销售、管理、财务三项综合费用率长期维持在10%以上，毛利水平完全无法覆盖综合运营成本，绝大多数房企陷入实质性亏损，传统“高杠杆、高周转、高扩张”的增量模式彻底难以为继。

行业变局之下，房企转型路径已然清晰、别无选择：从单一的住宅开发销售商，加速向“不动产投资商+资产运营商”转型。物业服务、商业运营、长租公寓、养老地产、产业运维等存量赛道，成为企业突围的核心方向。未来行业将呈现显著两极分化：顺利完成模式转型、深耕存量运营的企业，将站稳市场核心席位；固守传统开发思维、无法适配存量规则的企业，将逐步被市场淘汰，行业整合出清将持续深化。

（二）对宏观财政：土地财政模式渐行渐远，地方发展逻辑迭代

增量时代，依托城市外延扩张、土地批量出让形成的土地财政，是地方财政的核心支柱，支撑了数十年的城市建设与经济增长。步入存量时代，新房开发收缩、城市供地结构转型，传统土地财政模式彻底走向终结。数据显示，土地出让收入在地方财力中的占比，从2021年近八成的历史峰值断崖回落，2025年已降至三分之一左右，且连续多年保持两位数降幅，土地财政对地方财力的支撑力持续弱化。

这一结构性变革，彻底打破了“以地生财、以地兴城”的传统地方发展路径，倒逼地方政府摆脱土地依赖，跳出增量扩张的路径锁定，转而聚焦实体经济培育、产业生态优化、城市价值提升，以高质量产业发展夯实财政基本盘。存量时代不仅重塑房地产行业，更深刻考验地方政府的财政转型能力、城市运营能力与现代化治理水平。

（三）对居民消费：住房消费重心转移，全生命周期消费体系成型

增量时代，房地产对经济的拉动主要依靠新房开发建设的固定资产投资，核心是一次性的建造与销售增量收益。存量时代下，住房的经济带动价值全面向流通、改造、运维全链条延伸，居民住房消费重心发生根本性迁移。

二手房置换直接撬动装修设计、建材家居、家电换新、软装改造等下游消费；老旧小区改造、城中村提质、危旧房更新等城市更新工程，持续激活存量住房升级需求。当前家居建材行业结构已充分印证这一趋势：存量房翻新改造订单占比持续攀升，国内大量建成超15年的住宅集中进入翻新周期，老龄化背景下的住宅适老化、无障碍改造需求持续高增。住房消费彻底告别“一次性购房支出”的单一模式，转变为贯穿房屋持有、使用、翻新、置换的全生命周期持续性消费，成为稳定内需、拉动消费增长的重要抓手。

三、未来房地产转型路径与趋势前瞻

立足存量深耕新阶段，房地产行业并非走向衰退，而是开启全方位结构化转型。制度监管、城市开发、不动产金融、产品品质四大维度同步革新，构筑适配存量时代的全新行业生态。

（一）制度重构：监管逻辑从“管企业”下沉到“管项目”

为适配存量时代转型需求，住建部正式确立房地产发展新模式，搭建起“一个目标、两大体系、三项制度、四要素联动”的完整框架：以实现全民安居为核心目标，健全市场化商品房与保障性住房两大供给体系，落地项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础制度，统筹“人、房、地、钱”四要素精准联动。

三项基础制度彻底颠覆传统监管思维，将监管重心从宏观企业主体，下沉至微观项目全流程。项目公司制推行“一项目一公司”，严禁总部违规抽挪项目资金，从源头守住项目运营底线；主办银行制实现项目资金专户专用、闭环管控，构建银行与项目风险共担、利益共享的机制，规范行业融资秩序；现房销售制以“所见即所得”模式，从根本上化解期房交付风险、保障购房者权益。目前现房销售以因城施策、试点推进为主，各地分步落地、不搞全国一刀切。全新制度体系实现开发、融资、销售全链条规范化，为存量时代行业稳健发展筑牢制度根基。

（二）城市更新：存量盘活与行业增量的核心主战场

告别增量造城模式，城市更新成为存量时代最具潜力的核心赛道，是盘活城市低效资源、挖掘行业新增量的核心抓手。结合国家“十五五”规划编制方向与住建部专项部署，高质量推进城市更新已成为未来五年城市发展重点任务，将持续推进十余万个城镇老旧小区改造、数十万台住宅电梯更新加装，系统性完成老旧街区、厂区、商圈提质升级。

城市更新既是重大民生工程，更是稳投资、促消费的核心引擎，能够持续激活城市存量资源价值。目前多地已形成成熟创新路径：上海试点收购存量二手房改造为保障性租赁住房，既消化存量房源、缓解库存压力，又补齐保障房供给短板；多地出台差异化扶持政策，允许老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老、社区商业等新业态，过渡期内无需变更用地性质、无需补缴土地价款，大幅降低存量资产转型成本，为城市存量资源多元高效利用开辟新路径。

（三）金融创新：REITs赋能，行业从“主体信用”转向“资产信用”

不动产金融创新是存量转型的核心支撑。随着商业不动产REITs试点有序落地、项目常态化申报受理，REITs已成为盘活存量资产、构建房地产新模式最市场化、最高效的金融工具。

增量时代的房地产金融高度依赖房企主体信用，融资能力取决于企业规模、杠杆水平与主体资质；存量时代以资产运营为核心，REITs的成熟落地，推动行业信用体系实现历史性跨越：从“主体信用”转向“资产信用”。只要存量资产具备稳定现金流、成熟运营能力，即可实现标准化定价、市场化交易、常态化融资，彻底打破传统主体融资的路径依赖。

从国际经验看，美国成熟不动产市场中，传统开发房企市值占比已极低，REITs成为行业核心载体，承载万亿级资产规模。我国REITs市场尚处起步阶段，存量盘活空间极为广阔。未来随着市场体系持续完善，商业地产、产业园区、保障性住房等各类存量不动产将实现高效流转与价值重估，为行业长效稳健发展持续注入金融活水。

（四）品质升级：迈入“好房子”时代，从“住有所居”到“住优所居”

存量时代并非停止新房建设，而是彻底重构新房开发逻辑，行业从“重数量、重速度”的增量思维，转向“重品质、重体验”的存量思维，正式迈入“好房子”时代，发展重心从解决居住“有没有”，转向解决居住“好不好”。

住建部围绕“好房子”建设完善全链条品质标准，新版《住宅项目规范》优化人居硬件指标，推荐改善型住宅层高提升至3米，同时明确新建多层住宅预留电梯安装条件、存量多层住宅有序推进电梯加装改造，同步提高临空护栏等安全标准，全方位夯实居住品质底线。

“好房子”建设涵盖三大核心维度：一是精筑新房，从设计、选材、施工到运维全流程提质，打造高品质改善型住宅；二是焕新旧房，通过原拆原建、维修翻新、功能优化，激活老旧住宅居住价值；三是完善配套，以优质住宅为核心，联动打造高品质小区、宜居社区、精致城区。未来，改善性需求将取代刚性需求成为市场主力，品质升级、服务升级将成为行业核心增长极。

四、结语：在存量深耕中挖掘全新增量

中国房地产迈入存量时代，是城镇化迭代、人口结构变迁、住房存量持续积累三重因素叠加的历史必然，是行业发展的客观趋势，而非短期政策调控或市场波动所致。这场历史性转型必然伴随阶段性阵痛：新房开发回落、土地财政收缩、传统房企盈利承压、行业格局重构，都是行业转型升级必须承受的时代代价。

但阵痛的另一面，是全新的结构性机遇也在持续涌现。城市更新打开万亿级投资消费空间，REITs金融创新重构不动产价值体系，住房品质升级、存量资产运营、全周期物业服务持续培育新的增长动能。这也意味着，存量时代的房地产绝非无生意可做，而是商业模式彻底迭代。行业核心赛道从增量建房转向存量管房，从售卖面积转向输出服务，从开发驱动的高速增长转向运营驱动的高质量发展。

归根结底，“存量时代”不是悲观的行业定论，而是理性的转型信号、清晰的发展指引。读懂存量逻辑、适应存量规则、深耕存量价值，是未来十年所有房地产市场参与者的核心必修课。告别粗放增量、拥抱精细存量，中国房地产行业将在深度转型中孕育全新增量，实现更稳健、更可持续、更贴合民生需求的高质量发展。