广东
前几年，我们见得多的，是各种商地、工业用地，摇身一变成宅地。
但现在，很多地方都在变，包括一直以来，我们觉得宅地仿佛无限量供应的南沙！
这几天，南沙庆盛枢纽区块DC0302、DC0303规划管理单元进行调规。
调规地块，位于庆盛站，也就是现在的南沙北站东北侧，邻近港科大（广州）和南沙民心港人子弟学校，属于庆盛枢纽区块比较核心的地段。
这次调规的内容主要有几个：
1、原先唯一的宅地066地块，调整为新兴产业园用地！
2、合计13宗商业、商务功能用地，全部调整为新兴产业园用地！
3、仅剩的一宗商业用地——最靠近庆盛枢纽的069地块，高度从200m下调为120m。
4、原先位置在综合发展用地当中的医院用地，调整到东北角，让新兴产业园用地完全连片。
怎么样？是不是每一项调整，都出乎你意料？
广州多的是TOD开发的例子。尤其是像庆盛这样的大型交通枢纽，按过去的经验，肯定是多盖高楼、写字楼，把对外形象打好。
再然后——卖宅地。
而这一次庆盛枢纽的剑走偏锋，仔细琢磨起来，其实相当务实！
首先，目前市场风向已经变了！
除了主城区成熟板块，像庆盛枢纽这样还要较长开发周期、配套还不成熟的板块，开发商很难有勇气拿地，再直接卖宅地并不实际。
因此，现阶段不如把重心都放在产业进驻上。先有人气、有配套，比什么都重要。
其次，比起写字楼，新兴产业园的形态，无疑更适配现在的庆盛枢纽。
凯达尔等惨痛经验摆在那。外围区一味盖高楼，可能会出现闲置、难以盘活，甚至烂尾的情况。
相比之下，新兴产业园，建造、运营成本更低，使用方式更为灵活。
庆盛枢纽区块，定位为“粤港枢纽·科创新城”，重点砸钱搞人工智能、智能制造、新能源。吸引的企业就主要以科创类企业为主。
比起写字楼的格子间，产业园内更大、更定制化的空间，更能吸引它们。
港科大（广州），图源：广州南沙发布
事实上，除了庆盛枢纽板块，这两年横沥、金洲，都有通过调规，砍掉高楼的例子。
这背后其实是南沙发展思路的转变——
告别摊大饼+堆高楼的新区开发逻辑，从效率优先变成品质优先。
如今即便核心城区，高楼也会出现空置率居高不下的问题，更何况南沙。
南沙不缺土地，不需要高强度的开发。既然如此，那就不如多把空间留给绿地、公园、公共空间，把品质感做上来，走跟广州主城区不一样的道路。
而庆盛枢纽区块，这两年的发展其实也有很多进展。
如香港科技大学（广州）已经开学，二期去年动工；南沙民心港人子弟学校完成扩建；越秀iPARK粤港智谷、湾区创新港等园区投入使用，已引进广汽能源、蘑菇物联、三七互娱等企业。
这里并不需要密密麻麻的钢筋森林，而是需要让整体界面更适合教育、工作、居住。
庆盛现在调整空间形态，其实是在为下一阶段服务。
当一个新区开始主动砍掉高楼，往往意味着它已经不再焦虑于证明自己有多成熟，而是开始认真考虑，如何让人在这里更好地居住生活下去。
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