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观点网讯：9月20日下午，在2026城市更新大资管年会上，倪黎燕以“空间价值重建——杭州大悦城次元街区”为题，分享了闲置空间改造案例；随后西安老钢厂设计创意产业园创始人全建彪、大象商业副总经理胡圣兰、都心商业董事长韦业宁展开对话，围绕“调整不是改造，而是重新建立经营逻辑”各抒己见。
两条线指向同一命题：存量更新，重在重建经营逻辑。
倪黎燕介绍，杭州大悦城2018年开业，总建筑面积约50万平方米，2024年遭遇增长瓶颈：仅靠地缘客群难以增量，周边竞品强势，B1层2.2万方未开发空间闲置。团队选择定位先行，从最初设想的“城市生活中心”，到2023年的“潮悦活力阵地”，最终锁定“漫野地下城”与“地下街心公园式商业”，确立“潮流、年轻、次元”标签。围绕定位，项目以二次元吸引远端年轻客群，引进KKV、X11、名创优品、THE GREEN PARTY黑金店等次元品牌，城市首店占比达30%，打造“超级地下痛城”；头部品牌月月首发，漫展、宅舞等圈层活动高频落地，下沉广场主打宠物友好。
效果在2025年集中兑现：扩建区全年销售额1.6亿元，其中潮玩二次元业态7106万元；全场客流1883万人次，增长32.1%，8公里之外客流占比从33.9%升至52.9%，客群结构质变；总销售、租金收入、EBITDA分别增长12.6%、11.1%、9.1%，次元街区贡献了销售增量的42%、租金增量的58%；市场总声量3.3亿，增长203%。
倪黎燕总结三条经验：坚持定位不动摇、集中资源做深耕、专项专人抓落地。“定位解决方向问题，资源解决保障问题，专项小组解决执行问题。”
对话环节，嘉宾们的十年实践与之呼应。全建彪从2003年上海奥特莱斯改造讲到2012年西安老钢厂，自述建筑专业出身，早年以为设计能解决一切问题；2019年启动西安老菜场市井化创意街区时，才体会到产权归集是最大障碍，谈了6家单位才归集1.5万多平方米物业。老菜场“筑巢引凤”、运营前置，开工前先办“菜场大会”吸引主理人；屋顶天台的纳帕亚韩国五街区开业排队3小时，主理人店铺3个月回本。他提出“持续有机更新”，像中医“针灸型”调理般完善空间，判断更新正从设计主导转向运营主导。
韦业宁带来上海十尚坊的样本：2.3万方灰墙灰砖建筑原本只服务周边小区，经日本设计师波谱艺术外立面改造，租金收益提升100%，出租率从32%升至90%以上。项目定位区域副中心的花园休闲街区，把顺路买东西变成社交休闲，以餐饮引流，核心标准是让人愿意多待10分钟；每年与政企合作举办啤酒节，单日营业额约270万元，形成活动引流、商户增收、街区升值的闭环。
胡圣兰的大象哆（万科美好汇资改）面对另一类难题：1.7万方商业可租赁面积小、公摊大、被教培包围。团队将其定位为服务周边1公里的“公园憩所”，一面加装地暖空调、把公共区域改为休憩区；一面更新业态：一楼先以自营市集超市保民生，后调整为盒马、肯德基，负一楼做“零售+艺术”，引入艺术家工作室。她强调“万物可颠覆、万物可自营”，撇开传统盒子收租逻辑，转向社区生活逻辑。
对话最后，全建彪回应说，两位嘉宾的分享务实，都从周边群众需求出发。这与倪黎燕的经验互为印证：无论是把2.2万方地下空间交给次元定位，还是把街区改成让人愿意多待10分钟的花园，存量资产的空间价值重建，最终都指向经营逻辑的重新建立。
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