中国住房并没有过剩？专家：农民工购房比例低，3个办法或能解决

中国的住房真的已经过剩了吗？如果房子总量早就够住，为什么各地还在使出浑身解数鼓励农民工进城买房？

答案或许并不在楼市本身，而是藏在更深的结构性矛盾里。这两年，各地想尽一切办法救房地产，然而市场并没有如预期般回暖，反而越救越往下沉。

问题的症结到底在哪里？楼市还有希望吗？最近有地方出台了鼓励农民工进城的大招，可以说是把最后一层布都撕开了，这样的政策能起到作用吗？

其实房地产的问题并不在于这些所谓的大招，而是在其他方向上。最近房地产又出大招了，而且直接盯上了农民工进城。

有媒体报道，多地出台了鼓励放弃、退出农村宅基地的相关政策。安徽省凤阳县出台楼市新政，明确给予退出农村宅基地的奖励——一定期限内符合条件的凤阳县农村居民，如果自愿放弃宅基地安置并进城购房，一次性给予五万元的购房奖励。

江苏省南通市也出台了类似的政策。可以预计，未来一段时间，全国会有很多地方有样学样，因为这种政策指向明确，就是鼓励农民工进城买房、安家落户。

值得注意的是，就在这些新政密集推出的同时，国家统计局最新数据也印证了市场压力仍在加大：2026年前8个月，全国新房销售面积同比下降12.1%，住宅销售额下降13.1%。数字背后，是各级政府迫切想通过挖掘新的购房群体来撬动市场的焦虑。

凤阳、南通的政策，其实就是这种焦虑之下的一种现实回应。政策的指向性明确，看起来像是给农民工的福利，也像是一种善政，不管有没有用都会被学习。

放弃、退出农村的宅基地，意味着农民工兄弟们彻底放弃他们在农村的根，进城安家落户。这听起来非常美好，同时农民工进城的想象空间也十分巨大。

中国有8.7亿农村人口，占比高达61.2%，与美西方发达国家5%左右的农业人口数量相比，差距非常大。所以未来人口进一步向城市聚集，这是大势所趋。

那么这会给城里的房地产带来多大的动力呢？这两年有专业机构指出，中国的城市化率只有66%，距离发达国家85%左右的水平还有很大的提升空间。

当然目前农村还有大量的老人，这也是有数据支撑的。第七次全国人口普查数据显示，农村老年人口占农村总人口数的23.8%，大约是2亿人。

这2亿老年人当中，或许有一部分会跟着年轻人进城；就算他们全部都不进城，也还有6.7亿人。短期内我们很难做到发达国家5%的农业人口水平，就算做到10%的农业人口，也就是6700万人，加上老年人合计大约有2.7亿人要留守农村。

8.7亿的农村人口，减去留守农村的2.7亿人，要进城的人口就是剩下的6亿人。这个想象空间实在太大。

如果6亿的农村人口都进城，中国的城市化率将超过80%，这就是专家们所讲的城市化目标。当然这6亿人当中，有相当一部分已经进了城。

有专家说，目前已经进城但没有取得城市户口的农民工大约是2.5亿人，他们大概率是要在城市安家落户的。那么还有3.5亿人属于要放弃农村宅基地进城的对象。

这3.5亿人，正是安徽省凤阳县和江苏省南通市这种政策所针对的农村人口，规模非常惊人。但这里就出现了一个耐人寻味的矛盾。住建部2025年末的普查数据显示，全国城镇住房一共3.02亿套，套户比突破1.1，人均住房面积达到42平方米。从总量上看，房子早就够所有人住了。

也就是说，如果单纯把"住"当作目的，中国的城镇住房其实并不存在真正意义上的短缺；所谓的"缺口"，实际上是结构性的、分布性的缺口。更能说明问题的是空置率数据。

一线城市空置率只有4%左右，二线是11.6%，三四线接近20%，部分卫星城甚至超过22%。城市之间的分化极其明显——真正有产业、有就业、有教育资源的城市房子紧俏，而大量三四线城市则积压着卖不掉、租不出的存量房。

凤阳、南通这类政策想要撬动的，恰恰是这些空置率偏高的城市，希望用农民工的购买力去消化存量。但是现实并不是简单的算术题。

农民工进城可不是放弃农村宅基地那么简单，也不是进了城就能买得起房子的。这个问题其实非常复杂，涉及农民工的就业收入、户口、医疗福利、孩子上学等一系列的社会问题。

首当其冲的问题就是就业和收入。农民工进城如果仍然是打零工，他们只能让孩子在农村上学，靠打零工怎么能养活一家老小？又怎么能买得起房？

难道他们是进城受苦的吗？所以就目前来讲，安徽省凤阳县和江苏省南通市的政策能推动的，只是少数有能力在城里买房的人。

这部分人或许仍然在观望和犹豫，有了这样的政策，他们可以下决心出手了。而更大规模的农村人口群体，恐怕需要在更高层面上来解决问题，这就需要更大力度的改革。

要推行这种大力度的改革，首先要解决目前经济面临的挑战，在一个相对平稳增长的经济环境当中去推动改革；否则老问题都没有解决，再叠加新问题就更难处理了。总之，凤阳县和南通市的政策虽然有推广意义，但并不是能够立竿见影的房地产救市政策。

另外，"5·17"楼市新政实施一个多月以来，多地的楼市开始出现积极信号。据显示，广州的住房带看量明显增加，深圳核心区优质楼盘成交比较活跃，成都的商品住宅成交降幅有所收窄，上海新房和二手房成交都有提升，武汉的二手房成交量持续活跃等等。

但是房地产的问题已经不是房地产本身的问题了，而是经济问题，甚至是信心问题。政策只是一方面，房地产需要更扎实的发展经济作为基础。现在有些地方搞反了，认为救活房地产就能救经济，事实上应该反过来——经济搞好了，房地产才有信心。

回过头来看，中国住房到底过不过剩这个问题，其实已经有了相对清晰的答案：从3.02亿套的总量、1.1的套户比、42平方米的人均面积来看，房子在数字上确实够住了。真正稀缺的从来不是砖头水泥，而是与优质就业、教育、医疗深度绑定的那部分城市住房。

而所谓"农民工购房比例太低"的解题思路，说白了绕不开三件事：一是稳住经济基本盘，让农民工在城里有稳定的活儿干、有能覆盖房贷的收入。

二是打通户籍、社保、子女教育这些配套壁垒，让"进城"不只是买一套房，而是真的能在城里扎根生活；三是加快消化三四线和卫星城那些空置率超过20%的存量，用真金白银的让利让愿意进城的人买得起、住得下。

数据摆在那里，前8个月新房销售面积仍下降12.1%、销售额下降13.1%，市场用最直白的方式告诉所有人：靠给五万块奖励撬动农民工进城买房，只能解决最边缘的那一小部分需求，撑不起一个体量以万亿计的行业转向。

楼市要走出泥潭，最终还是要等经济这盘更大的棋走顺。经济稳了、收入涨了、预期回来了，房地产的春天才会真正到来；否则再多的"大招"，也不过是把最后一层遮羞布一层一层撕开而已。