北京
文/广州进深 严明会
国贸地产番禺南浦项目，又有新动态了。
近日，广州市规自局番禺区分局批复了项目1#、2#、3#及9#住宅建设工程规划许可证。
从6月30日拿地，到工规证到手，已经过去近三个月，国贸的速度算不上太快。
但也情有可原。
这个项目，是国贸首进番禺，对当地报建政策、技术规范等不熟悉，导致审批周期拉长也无可厚非。
同时，作为布局番禺的第一个项目，产品力好坏，也将直接影响国贸后续在番禺市场的品牌声量。
对此，国贸地产广州公司董事长兼总经理苏玮薇，显得颇为谨慎。
01
此次获批的1#、2#、3#、9#，是项目首批取得工规证的住宅楼栋。
其中，1#为类板楼产品，2#、3#、9#为板楼产品。
从曝光的效果图来看，这几栋住宅外立面风格偏简约现代，线条干净硬朗，大面积玻璃带来极强的通透感。
不过这种规整、偏冷峻的设计语言，也让部分网友觉得，略带几分“写字楼感”。
△ 图源：番禺融媒
根据上个月公示的批后总图，国贸南浦项目共规划8栋住宅楼。
地块东西各四栋：
东侧从北往南，1#为类板楼，2#、3#、5#为板楼；
西侧由南至北，6#、7#类板楼，8#、9#板楼。
层高16-32层，高层与小高层错落组合，围合出大片中央园林。
全盘放弃了塔楼方案，统一采用板楼设计。
对于改善房源长期断供的南浦岛而言，国贸这样的产品规划，是一次难得的产品迭代。
户型方面，据最新流出的面积段信息，项目产品区间锁定建面约97-139㎡。
全线规划四房，覆盖刚需、刚改、改善三类客群，梯度清晰。
其中，97㎡做3+1房两卫。
该户型适合预算有限，想要一步到位的首置家庭，兼顾三口之家或是预备二胎的居住需求，小面积也能预留独立书房/儿童房空间。
107㎡、115㎡、118㎡、125㎡为四房两卫。
这一档是项目主力面积段，面向片区置换的刚改客群，足够容纳三代同堂。
四个房间各司其职，板楼带来的通透采光，是核心吸引力。
最大面积139㎡为四房三卫，部分户型设置双套房。
瞄准南浦岛本地高预算改善买家，双套房设计可以保障长辈与主人各自的居住私密性。
多卫配置也能化解早晚高峰的卫浴争抢问题，是项目的标杆产品。
从这套户型组合，可以看得出国贸的取舍：既不依靠海量刚需小户型快跑走量，也没有一味追求顶级大平层。
它的策略是，改善配置下探刚改段。
以全盘板楼为底层硬件，在主流面积段提供改善居住体验，兼顾项目去化，同时也能跳出南浦片区同质化的产品竞争。
目前，官方户型图还未公示，后续有待进一步释放。
02
回看当时土拍。
项目地块，引来保利、中海、绿城、国贸四家房企同台争夺，74轮竞价厮杀，是今年广州土拍市场上热度极高的一宗地块。
最终，被国贸以10.29亿元拿下，溢价率55%，楼面价18791元/㎡。
在该地块出现之前，南浦岛已经断供近30年。
片区内以丽江花园、广州碧桂园等老牌大社区为主，大量改善置换需求常年积压。
再加上地块紧邻2号线南浦站，以及自带九年一贯制学校的重磅配套，所以从最初挂牌起就相当惹人注目。
对国贸而言，南浦项目是其落子番禺的首秀，项目产品力固然至关重要。
但高溢价拿地，叠加配建学校的硬性任务，也使得项目成本压力不小。
除产品定位外，后续定价也需要谨慎权衡。
好在，南浦岛新房断供已久，片区改善客群期待度很高，首开大概率会取得不错的成绩。
特别是学校将引入仲元，这是项目最大的杀手锏，也是撬动片区置换家庭的核心筹码。
但短板同样突出。
板块城市界面老化，或是购房者实地看房时会重点考量的因素。
想知道项目最新动态，可以加进深君：Guangzhoujinshen。
相关公司：国贸地产
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