北京
就这两天吧，没有公开案名、没有对外公开户型等产品信息的保利太平桥项目，先把预售许可证拿了。
既然拿了预售证，哪怕项目方还没公开信息，我们也能从预售证中看到很多内容。
比如，西城平替。
有什么说什么，西城的房子有不少还是跟书包挂钩的，哪怕这两年价格有所下调，但也基本上等于保利太平桥的价格。
保利太平桥项目，我看了一眼取证价格，整体取证450套房源，取证房源均价约12万元/平米。
而此前的坊间传言，保利的太平桥项目要卖11万元/平米上下的均价，现在取证价格是高于11万的，至少从取证的约12万均价做折扣做到11万均价，逻辑行得通。
而作为与太平桥自行车之隔的西城，比如马连道天宁寺一线的20年左右楼龄的商品房，南北向的两居以及以上产品其实现在价格差不多也是10万上下一平米，比如朗琴园、红山世家。
再往北到了乐坛片区，三里河的书包放现在12、13万一平米。
所以如果这么看，保利太平桥项目有更高的品质，且价格跟隔壁西城的书包属性或者20年左右品质商品房价差不大，肯定是平替的好选择。
况且，我这里说的平替，不是动不动咱换一个200平米的。这个项目中有大约140套房源是面积约124平米的四居。
同面积在西城，比如马连道天宁寺这嘎达，110平米左右主力是两居，三居要140平米上下。
所以我觉得哪怕从西城140平米三居换到太平桥124平米四居，说是平替好像问题也不大。
并且平替之后，居室功能、居住品质，大幅提升。
再说了...大保利的太平桥项目还有大约200套的约139平米四居。
124是上车平替、139就是品质平替了。
前几天我应邀去看了项目的产品信息，只能给各位粉丝简单讲一讲，不敢过度剧透。
1 小面积的主力户型124、139平米这两个，面宽约11米与将近12米，肯定139的面宽更高一点。
2 应该是所有户型的南向与北向都有室外能透透气、晾衣服的空间。
3 整体户型格局都以四居、三面宽为主，我印象里全小区就20套约181平米的四居是3.5面宽，多出来的那0.5是当下流行的大270°采光‘全景舱’。
在这里也讲一下，我认为这么做比单纯为了增加面宽去做四面宽好。
因为在面宽足够充裕的前提下，做三面宽会有以下优势。
比如139平米的四居我印象里客厅是约5米面宽的大宽厅。
比如餐桌不收的前提下，也不影响从南侧的客厅经餐厅到北侧厨房的动线。
比如卧室在面宽充足的前提下，有更好的进深、足够摆下双床头柜+2米×2米的大床+L型衣帽柜。
更何况，太平桥的南向窗都是贴着外墙做的落地窗，一方面原先窗框的空间也变成了室内空间，一方面采光面巨大。
也来讲讲，可能拿着全款都得闹个钱还在房没了的神户型——二环大露台。
项目有34套约148平米的大露台户型，这个户型分奇偶层。
印象里奇数层是南向+东或西联通的拐角大露台、偶数层是北向+东或西联通的拐角大露台。
我印象里偶数层东北或西北的露台面积比朝南的那种大一圈，做了一个均好。
所以在我看来这户型哪怕低楼层也不好抢，因为二环就压根儿没这玩意儿。
另外，保利太平桥项目做了全抬板，我当时说过一些对于全抬板的顾虑。
比如，得房率、物业费。
得房率的事儿，因为项目取证了咱自己能算了，我看了看，基础得房率80%上下，就是正常水平还可以。
但是，这项目是好房子~而且是当下全二环凤毛麟角的好房子。简单讲，人家新款124平米的四居当片儿区里150平米的老产品用，大差不差。
物业费咱还得再探再报。
我知道的先给大家讲一讲：
1 项目有万平米会所空间；
2 泳池+篮球场，原来要做取舍的会所功能在这里全都有；
3 下沉庭院，东大门进来是一个，小区正当间儿还有一个特别大的；
4 水系从飞瀑到溪涧、从叠水到池塘...
反正总之，我个人觉得这物业费肯定不能下10块钱一平米...
当然，毕竟人家整个社区品质在这摆着呢。这年头、这小区，连阳光车位都安排上了~物业费贵也确实有贵的道理。
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