山东
今年9月，上海楼市迎来关键性调整，整体市场格局发生实质性转变。
上海住建部门发布的“十五五”住建管理规划明确，未来五年上海新增商品住房供应量将控制在2500万至2800万平方米。
对比“十四五”期间约4200万平方米的实际供应规模，本次新增房源供应缩减近三成，折合房源数量减少14万至17万套。上海常住人口接近2500万，住宅供应的大幅下调，意味着当地楼市供应端正式进入收缩周期。
这份规划的核心变化，不仅是供应数量的缩减，更调整了城市建设的优先级，将城市更新、旧区改造置于新增商品房建设之前。这标志着上海依靠卖地、新建房源扩张城市规模的发展模式已经落幕，未来城市发展重心转向严控新增供地、盘活城市存量资产。
过去十年，土地财政是地方城市建设的重要支撑。全国土地出让收入从2016年的3.7万亿元攀升至2020年的近8.5万亿元，占据地方一般公共预算收入的半数以上。2021年楼市进入调整期后，土地出让收入回落至4万亿元左右，财政占比不足两成，依靠卖地支撑城市发展的模式已经难以为继。
上海持续推进旧改、城中村改造和市政管网升级，需要稳定的资金支撑。以往多方协同的棚改货币化模式无法复刻，当下上海选择通过稳定市场预期，吸纳社会资本参与城市更新。缩减新房供应，并非弱化楼市发展，而是通过供给调控稳定房价底线。社会资本参与存量改造和商业开发，需要稳定的资产增值、租金收益和流通空间，而新房过量供应、二手房价格下行，会直接降低资本入局意愿。
房地产市场的底层逻辑已经彻底改变。过去依靠人口流入、城市扩张和宽松货币环境，房产普遍具备上涨空间。未来市场进入存量发展阶段，地段价值成为核心考量，只有核心区域的优质房产，能够抵御市场波动、实现资产保值。
目前需求端刺激政策的效果已经持续弱化，降息、降首付、放松限购、购房补贴等传统手段，难以提振市场。市场预期转变、购房者资金不足、房贷压力顾虑等问题，持续压制购房需求。同时上海公积金缴纳人数逐年减少，高净值购房群体增速放缓，新房购房主力持续缩减，楼市调控正式从刺激需求转向调控供给。
国内一线城市均已开启住宅用地缩量模式，广州、北京均大幅缩减住宅供地规模，深圳供地也更为谨慎。上海是首个将三成供应降幅纳入五年规划的一线城市，但缩量保价的模式并不具备普适性。
这种模式需要优质的存量房产、高薪产业和常住人口作为支撑，北上深凭借核心资源、产业优势和人口吸引力，能够承接资本、盘活存量。而杭州、成都、武汉等强二线城市缺乏高端产业和高净值人群支撑，楼市分化会持续加剧。人口外流、产业薄弱的三四线城市，楼市核心问题是需求不足，而非房源短缺，盲目缩减供应只会加剧市场困境。
上海此次规划调整，本质是重塑持续二十年的房地产发展规则。全域普涨、拆迁红利的楼市时代已经结束，未来楼市将呈现缩供稳价、核心地段定价的格局，不同城市、不同地段的房产价值差距，会进一步拉大。
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