房贷利率偏离LPR最低至2.7%，部分存量可谈降息了

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），当月1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均与上月持平。自2025年5月调降10个基点之后，LPR已连续第16个月保持不变。

作为房贷定价的核心锚定基准，5年期以上LPR维持不变，并不代表着房贷市场原地不动。

央行数据显示，8月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，处于历史低位；部分城市主流银行首套房贷利率已下探至3%附近，少数外资行针对符合严苛资产门槛的优质客户可报出2.7%的报价，较当期5年期以上LPR低80个基点。

而在存量端，围绕居民资金机会成本的提前还贷博弈仍在持续。今年上半年，全国个人住房贷款余额净减少超7000亿元。8月末央行、金融监管总局联合发文，允许借款人与银行协商变更存量房贷合同利率，为存量购房者减负提供了新路径。

连续16个月按兵不动

9月LPR再度维持原有水平，这一结果符合市场此前普遍预期。

从定价机制来看，LPR由各报价行在公开市场7天期逆回购利率基础上加点报价形成。作为主要政策利率的7天期逆回购利率，自2025年5月下调后同样连续16个月保持在1.4%水平未作调整，LPR报价的定价基础本月没有发生变化。

支撑LPR按兵不动的，还有国内经济基本面。今年上半年，我国国内生产总值（GDP）同比增长4.7%，增速落在全年4.5%至5.0%的目标区间之内；8月出口同比增速连续第三个月站在20%附近，全国居民消费价格（CPI）和全国工业生产者出厂价格（PPI）同比增速双双回暖。

东方金诚首席宏观分析师王青向时代财经指出，今年上半年的经济增速处于目标区间，以高技术制造业为代表的新质生产力领域加速发展。这意味着，尽管二季度以来国内投资、消费势头转弱，经济增长动能有所下行，但宏观政策保持较强定力，货币政策继续处于观察期。这是9月LPR报价未作调整的根本原因。

民生银行首席经济学家温彬撰文指出，8月企业和个人住房新发放贷款利率均延续低位，叠加物价小幅回升，各项贷款的实际利率实际已出现边际回落，“直接下调政策利率的必要性不高”。

来自银行体系的现实约束同样不可忽视。金融监管总局数据显示，今年二季度末，商业银行净息差为1.41%，虽较一季度回升0.01个百分点，终结了2022年以来的单边下行，但仍处于历史低位区间。

温彬分析指出，9月以来同业存单利率维持在7月～8月上行后的位置，资负两端对净息差仍构成挤压，商业银行在政策利率未降、净息差承压状态未改的情况下，主动调降LPR报价的动力不足。

海外市场变化，也给国内政策判断增加外部变量。今年以来，欧央行、日本央行先后加息，美联储也于9月19日宣布加息25个基点，将利率目标区间上调至3.75%～4.00%，为2023年7月以来首次加息，海外债市利率多有上行。

东方金诚研究发展部分析师徐嘉琦向时代财经表示，考虑到我国货币政策坚持“以我为主”导向，在内需有待提振、物价总体平稳的背景下，国内货币宽松基调仍将延续；加之我国债市以境内投资者为主体、外资占比较低，外资流出的实际冲击有限。预计外部央行加息不会对国内债市造成实质性拖累，但短期内或约束利率下行空间。

房贷利率与LPR基准“脱钩”

LPR按兵不动的16个月里，房贷市场自身却经历了不小的变化。

新发放端，实际利率下行明显走在LPR基准前面。央行数据显示，8月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，较5年期以上LPR低40个基点。

落到城市层面，银行之间的定价竞争体现得更为直接。据时代财经了解，以广州为例，中行、工行、建行、邮储等主流银行首套房贷利率目前最低可按3%执行；渣打、汇丰等外资行可给到2.7%，但该利率设置较高准入门槛，面向具备大额金融资产、特定合作楼盘的优质客户，并非面向普通购房者的普惠报价。

公积金贷款利率经过今年1月的批量下调后，广州首套5年期以上利率为2.6%，与商业贷款之间的利差进一步收窄。房贷利率与LPR基准出现“脱钩”，靠的是银行自主调整加点，而非基准本身的变动。

存量房贷的现实处境则更为复杂，经过多轮批量调整，存量房贷利率普遍降至3.2%～4%。但站在居民视角，存量房贷利息支出与存款收益之间的差额依然偏高。据融360监测数据，2026年7月，银行整存整取存款三年期平均利率为1.683%，五年期平均利率为1.560%。部分仍背负4%以上存量房贷的借款人，资金机会成本压力明显。

这一成本对比，直接反映在信贷数据上。央行数据显示，2026年上半年，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。业内认为，这一变化由居民提前还本、贷款自然到期核销等多重因素共同驱动，提前偿还按揭是拉动余额回落的重要因素。存款利率持续下行，提升了居民主动还款意愿。

针对这一现实，监管层面已经出台配套政策。8月28日，据央行、国家金融监督管理总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，借款人可与银行业金融机构协商变更存量浮动房贷合同利率，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款。

不过，房贷利率持续下调、存量减负空间持续放开的背后，商业银行经营层面却承受着不小压力，持续让利的空间十分有限。今年上半年，商业银行累计实现净利润1.2万亿元，同比下降0.6%，净息差的企稳更多依赖负债端存款成本的压降。

国盛证券测算，2026年一季度居民部门定期存款季度到期规模占比超60%。国信证券研报指出，下半年高息存款重定价红利将大幅减弱，预计高息重定价存款一季度占全年的约五成，资产端收益率的企稳韧性将成为决定上市银行净息差分化的核心变量。

有市场观察人士向时代财经指出，当前资产端信贷需求尚未实质性回暖，且新发放贷款定价偏低，存量房贷利率若进一步下调，银行让利空间客观上存在约束，这也是8月新政采用协商变更、而非一刀切批量调整的核心原因。

房地产市场的变化，也为观察利率政策提供了另一个参照。国家统计局近期发布的8月70个大中城市房价数据显示，8月，一线城市新房价格环比由持平转涨0.1%，其中上海上涨0.4%、深圳上涨0.2%、广州上涨0.1%；一线城市二手房价连续第六个月环比正增长，各线城市同比降幅持续收窄。

“这意味着，房贷利率的进一步下行，短期未必需要动用LPR这一总量工具，加点空间的压缩、公积金与商贷利差的再平衡、存量协商通道的打开，都能促进实际利率走出独立行情。”上述市场观察人士向时代财经指出。