养不起的纽约、租不高的北上，和不极端的东京

在房产投资圈，最怕的就是信息差。

国内买房看建筑面积，海外看实际使用；有人只看挂牌租金高，却忽略了每年几万甚至十几万的持有成本；有人只看单价，却没算过当地业主到底背了多少房贷压力。

任泽平团队最新的《全球一线城市房价比较：2026》，把纽约、伦敦、东京和北上广深剔除公摊、统一使用面积、扣除持有成本，用几大维度给全球核心城市算了一套明白账。

算出来的结果，还挺有意思的。

一、消除“公摊泡沫”，东京居然是“价格洼地”

换算为统一的可比使用面积后，纽约、伦敦核心区均价超过12.5万元/㎡；上海内环13.4万元/㎡、深圳核心区12.8万元/㎡、北京东西城11.9万元/㎡。

东京虽然没有直接公布同口径的核心区单价，从实际市场价格来看，市中心普遍约8.5万–9万元/㎡。东京不是全球核心城市里最便宜的，但买入压力确实没有想象中那么高。

作为全球四大顶级都市之一，东京脱去公摊后的真实门槛明显比美英核心区便宜，甚至低于国内一线。

二、算上“隐形持有成本”，美英和国内房产都露馅了

•纽约 / 伦敦：静态租金回报率分别达到5.5%和3.6%，看起来很高，但房产税、物业费等持有成本也更重；

•国内一线：市中心静态租金回报率只有1.4%~2.0%，北京2.0%、上海1.8%、广州1.6%、深圳1.4%；

•东京：市中心静态租金回报率约3.2%。

算下来，收益率高点的城市，未必能真正拉开多少差距，但投入门槛却可能高出一截；东京刚好卡在投入与收益之间，处于较佳的现金流落袋平衡点。

这笔账，很多时候比单看房价更有用。

三、最可怕的风险指标：谁的业主随时可能断供抛售？

居民抵押贷款占收入比，深圳199.6%、上海195.9%、北京190.5%，纽约、伦敦在105%~107%左右，而东京仅为69.2%。

东京居民的按揭负担明显低于这些城市。

这不代表东京房价没有下跌风险，但至少说明，东京住宅市场并没有建立在极高的居民杠杆之上。遇到利率变化或者经济波动时，这种债务结构的差别，很难被忽略。

四、挤干所有泡沫：靠薪酬阶层硬撑的“实打实”需求

北上广深核心区房价收入比达到23–28，纽约18、伦敦15，而东京市中心约11，外围约5。

东京核心区的房价，对当地收入的挤压程度并没有北上广深那么夸张。

这也是为什么，东京房价看着已经很高，放进全球核心城市里重新比较，位置却没有那么极端。

五、拉开房价梯度：核心区和外围差多少？

把不同城市的核心区、外围区放在相近尺度下比较，东京外围房价收入比约5，纽约约7，伦敦约6。

东京从核心区向外围的价格梯度也相对清晰。

东京并不是只有几个豪宅区撑着整个市场，核心与外围之间有比较完整的价格层级。

这对住宅投资来说很重要，贵的地方有人买，预算低一些，也还有选择。

东京楼市看似不大却够复杂，23个区、数百个车站。想知道同样的预算，在东京不同区域到底能买到什么？

哪些地段、房子适合自住，哪些更适合长期收租，欢迎加入下方扫码加入【内部圈子】，每周会有现地看房直播和顾问随时答疑：

前面5组数据，解决的是“这套房子贵不贵、租得怎么样、杠杆高不高、长期持有压力大不大”。

但对于一套准备持有十年、二十年的房子来说，还有一个更现实的问题：

未来到底还有没有人住？

日本总人口在减少，这是事实。

但房地产从来不是给“日本”三个字定价，而是给具体城市、具体区域的人口和就业机会定价。东京都市圈依然在吸引人口，人口、就业、企业、大学和商业资源也仍然高度集中在东京。

日本可以缩，东京却未必跟着一起缩。

这种人口和资源的集中，也已经反映在土地价格上。日本全国基准地价已经连续5年上涨，东京23区依然是涨幅最明显的区域之一，港区涨幅更超过15%。另一边，首都圈人口仍在持续净流入。

买房，某种程度上就像是在买一座城市的“股票”。房价只是表面，真正决定一座城市长期价值的，还是人口、就业和土地。

如果换成一个更直观的场景，在各城市 CBD 附近拿出1000万人民币，能买到什么？

北京、上海大约可以买到61–73㎡使用面积，纽约、伦敦约62–67㎡；但纽约每年持有成本超过17万元，伦敦超过6万元，北京、上海则低得多。

东京没有被纳入这组1000万购房面积的直接比较，但把前面的数据放回来看，它的房价收入比没有冲到极端，居民房贷负担明显更低，长期持有成本相对可控，加上连续 5 年上涨的地价支撑。

看到这里，再回头看围绕东京房产的那些争议，反而更有意思。

日元贬值、人口减少、移民政策收紧、日本央行加息，这些当然都是真问题。

但房地产很少由一个变量决定。

人口在减少，东京圈依然在吸人；利率在上升，东京居民的房贷负担仍明显低于纽约、伦敦以及北上广深；日本核心城市的土地却依然稀缺。

东京不是房价最低的，租金回报也不是最高的。

但把买入价格、持有成本、租金回报、居民杠杆、人口和土地放在一起算，东京这笔账，居然没有哪一项特别短板，甚至有点像“五边形战士”

对于长期持有的资产来说，这种“不极端”，有时候比一个特别漂亮的单项数据更重要。

这也就不难回答，为什么即便面临各种宏观噪音，资本依然在持续买入东京。

在追求“安全性、低杠杆与稳健现金流”的全球资产配置大盘里，东京房产是一个具备极高性价比与防守属性的黄金标的——

几乎难有替代。

东京值不值得配置，是一个问题；什么样的东京资产值得配置，是另一个问题。

想继续研究日本、东京及全球核心城市的资产配置，欢迎下方扫码加入【内部圈子】，持续获取东京市场数据、区域变化和外国身份低息买楼等真实项目案例。