北京楼市新政落地满月 北青报记者探访售楼处——刚需楼盘当先锋 “金九”开局升温

进入9月，楼市迎来了传统的“金九银十”黄金期——这是开发商冲全年业绩的第一道关口，也是多项利好政策从“发文”走向“落地”的观测窗口。近期，北京密集发布优化本地房地产相关政策，央行、金融监管总局等部门也集中推出利好政策。这轮政策暖风赶在“金九”开锣前集中释放，到底对市场起到了怎样的影响？有没有撬动真实需求？北京青年报记者实地走访了多处在售新房项目的售楼处与二手房门店，看楼市有哪些真实反应。

二手房市场呈现出成交价格逐步企稳的积极态势

新房开盘吸引购房人到场

刚需盘率先爆发，选房现场坐满了人

实地探访

新政落地后多个刚需项目售罄

9月19日正值周六，北京新房市场可以说是热闹了一整天。当天上午，位于大兴瀛海的某楼盘率先开盘，一次性推出510套房源，拟售均价约5.8万元/平方米，中午便官宣售罄。一位购房人对北青报记者表示，上午9点左右，选房现场就坐满了人，自己关注的核心就是“性价比——既要总价可控，又要求得房率够高、周边配套成熟”，而该楼盘精准踩中了她的需求。

类似场景也出现在当天下午开盘、位于通州的某项目现场。该项目是招商蛇口打造的临地铁盘，定位刚需及刚需改善，建筑面积约70平方米到119平方米，总价段大约400万到700万元。开盘当天，296套房源全部推出，据开发商官宣已经全部售罄。

位于朝阳东坝的某楼盘同样选择在9月19日开盘，面向有改善需求的家庭，全部为116平方米三居到168平方米四居。据开发商透露，当日成交117套。

北青报记者注意到，新政过后，刚需购房人的热情最先被点燃。随着公积金贷款额度大幅上调，之前有客户可能需要组合贷款，新政施行之后则可以实现纯公积金贷款。

“自8月以来，我们的到访量明显提升，尤其是政策刚推出的首个周末，日均到访从36组提升到89组，环比涨幅近150%。”绿城某案场负责人表示，新政落地有效提振了市场信心，唤醒了前期观望的意向客户。

8月底，绿城旗下位于大兴区黄村的项目开盘，主打86平方米至126平方米全龄精工三至四居。数据显示，该项目在大兴区域8月网签的套数、面积和金额三项指标均位列首位。

该负责人提到，当前购房者心态整体趋于平稳，置业偏好集中在低总价刚需物业与优质学区房。不过，也有购房者表示仍需观望，等待配套细则进一步落地。

位于昌平区的某楼盘同样主打刚需，户型覆盖75至128平方米的三/四居，其中最小的75平方米也做成了南北向的三居，得房率最高可达98%。该项目同样选择在8月底开盘，北青报记者在现场看到，开发商给出的数据是成交387套。不仅如此，9月5日，该项目进一步加推两个单元，同样主打75平方米三居。

“单价到了4字头，价格方面我觉得比较有性价比，加上本身得房率高，旁边就是北清快速路，开盘还赠送家电，因此就直接签约了。”一位购房人对北青报记者表示，在此之前他一直处于观望状态，担心买新房后，过两年会有更便宜的项目。直到8月份各类楼市政策出台后，他认为未来价格将会企稳甚至上升，因此选择在这个时间点入手。同时，项目周边有多个公园、开盘定价给足实惠均是促使他买房的主要原因。

综上，北青报记者发现，定价合理、产品有竞争力、板块配套成熟的刚需盘率先爆发，成为本轮政策落地后首批受益者。这类项目承接的，正是此前被社保门槛和首付压力卡住、如今被政策松绑激活的那批观望购房者的需求。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池在接受北青报记者采访时表示，当前楼市下，刚需购房最为迫切，一系列新政组合拳降低了购房门槛和资金门槛，更有利于刚需上车。房企也应该以市场需求为导向，生产适销对路的商品。因此主推低总价的刚需楼盘，是政策导向、供求吻合多重因素叠加的结果。

中指研究院的分析认为，北京楼市更多体现为成交保持活跃、供需关系边际改善下的修复。一方面，前八个月二手房成交量为近五年新高，市场本身已有较好的成交基础；另一方面，二手房新增及存量挂牌量下降，库存和出清周期有所回落，市场供需压力较前期有所缓解。

中介反馈

二手房成交价格逐步企稳

相比新房市场的局部升温，上半年成交活跃的二手房市场呈现出买卖双方预期同步修复、成交价格逐步企稳的积极态势。

在对多个片区二手房的走访中，多位经纪人反映，8月成交好于预期，9月开局亦有连续签约，部分小区成交价逐步企稳——这一价格端的边际变化，被视为市场值得关注的信号。

“9月前七天成交了35套二手房，节奏和8月差不多；明显增多的是咨询量和带看量。”西城区德胜门一家门店经纪人王江表示，新政出台后，买卖两端心态都更积极：部分业主想借政策窗口尽快出手，购房人则判断后市更趋平稳，看房、主动约谈房主的意愿都在抬升。

王江补充道，虽然看房热度有所增加，但真到出价环节，大家还是很谨慎，不会盲目追高。他观察到，在近期成交的房源中，价格让步幅度比上半年收窄了约3%—5%，“业主不那么急了，买房人也更积极，双方都在往中间靠。”

这样的积极变化在东坝、常营等刚需及改善为主的东部片区，表现得更为明显。

“从8月到9月，我差不多成交了4套。”在东坝带看的经纪人小蒋说，部分户型好的房源还出现了价格小幅上涨。他以奥林匹克花园一套带电梯的三居室举例：今年4—5月同户型带车位约650万元可成交，业主现在期望680万元成交带车位，有客户出价到670万带车位。“预计两边再谈谈，各退一步，基本能签。”

谈及价格的微涨，小蒋解释，还没有普涨，而是“带电梯、前后无遮挡、户型好”的房子，业主预期更坚定一些；条件一般的房源成交价并未跟风。

小蒋还提到，新政落地后，二手房客群出现了明显变化——新增不少非京籍、社保刚满1年的购房人。这正对应北京将五环内购房社保/个税年限由2年降至1年的调整，是政策释放出的直接增量。

带看间隙，他不停拨电话联动其他片区经纪人，并略带歉意地表示：“明天一位内蒙古的客户开车过来，只待一天，想多约几套装修好的房子，集中看一轮。”

根据北京市住建委的数据，8月北京二手房网签量13853套，环比微降1.3%，同比增长3.9%。如果把这个数字放在整个前八月来看，北京二手房成交创下了近五年新高。中指研究院数据显示，2026年1—8月，北京二手商品住宅累计成交12.1万套，同比增长5.9%，上海二手商品房累计成交19.1万套，同比增长14.0%，延续成交向好态势。

市场动向

购房成本降低助力需求释放

8月以来的这轮密集政策调整，让更多的购房需求开始释放。尤其是公积金额度的提升、社保门槛的降低等一系列组合拳，实打实地降低了购房负担。

在所有政策工具中，公积金贷款额度的提升对刚需客群的触动最为直接。夫妻双方最高贷款340万元，意味着对于总价不高的小户型，年轻家庭甚至可以做到“公积金全覆盖”，无需再搭配商业贷款。

“以60平方米左右的两居室计算，单价5万元/平方米，总价约300万元，首付20%后贷款240万元左右即可‘上车’。”一位商业银行个贷经理算了一笔账，“如果夫妻双方公积金缴存额度足够，240万元全部用公积金贷款，按当前首套利率2.6%计算，30年期，月供约9608元；若做商业贷款，首套房利率约3.05%，同样30年期，月供约为10183元，每个月会多出约600元。30年后的总利息也相差20万元。对于年轻夫妻来说，省下的利息不是小数目。”

更值得关注的是客群结构的变化，非京籍、社保刚满1年的新增购房群体占比显著提升，成为政策释放的直接增量。

中指研究院分析认为，北京非京籍购房门槛降低、公积金支持力度加大，有望继续带动刚需及首改需求。随着政策效应继续释放，预计“金九银十”期间北京新房、二手房成交仍有望保持一定活跃度。当“能不能买”的资格问题被解决，此前积压的刚需和改善需求开始有序入场，市场正从“保持观望”转向“温和修复”。

赵秀池表示，一系列新政出台正好在“金九银十”的传统旺季，提振了市场信心，有利于扭转观望心态，促进潜在需求入市。新政不仅有利于刚需，也有利于改善性住房等多元化合理住房需求入市。刚需启动后，会带动以旧换新的改善性住房需求入市，形成一二级市场联动，促进楼市回暖，预计楼市会迎来一个更加积极、市场面明显复苏的“金九银十”。

未来趋势

楼市成交热度有望进一步提升

9月15日，国家统计局发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比上涨0.1%。依托一线城市楼市的回暖提振，二三线城市房价环比降幅整体呈现收窄态势，市场修复节奏稳步推进。作为观测楼市走势的重要先行指标，二手房市场复苏态势尤为稳健。数据显示，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，至此已实现连续6个月环比稳步回升，为整体楼市回暖筑牢基础。

在环比指标持续回暖的同时，房价同比数据也持续改善，成为楼市企稳回升的重要佐证。8月，一线城市新房、二手房销售价格同比降幅分别收窄0.2个百分点、1个百分点，二三线城市房价同比降幅同步实现收窄。业内专家认为，这充分说明在稳定市场方面，指标改善的态势得以保持，市场行情总体向好。

国家统计局指出，更好满足群众居住需求成为房地产市场发展新趋势。当前，群众居住需求呈现出向“好不好、适不适合”多元化发展转变的态势，智能、绿色、适老化等住房需求在增加。今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度等，推动构建房地产发展新模式。从未来发展看，随着这些政策措施落实落地，将有助于推进我国房地产市场转型发展，更好满足群众美好生活需要。从“发文”到“落地”，这轮政策暖风正在转化为实实在在的市场温度。

根据已经公布的统计数据不难看出，成交量的率先回暖与价格的相对滞后，是市场修复期的典型特征。对于楼市后续的趋势，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，短期来看，“金九银十”临近，房企推盘预计将保持一定规模，新房销售有望延续渐进修复态势。二手房方面，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条，短期房价预计延续小幅波动态势。

从实地走访来看，“金九”期间，北京楼市释放出“刚需带头，温和回暖”的积极信号。业内普遍对今年楼市“金九银十”的成色抱有乐观预期，其背后是政策利好与季节性因素共同驱动的结果。新政进一步修复购房者预期，降低置业门槛和月供压力，推动部分前期处于观望状态的需求加快入市。另一方面，9月历来是楼市销售旺季，居民看房、置业节奏回归常态，前期积累的购房需求迎来集中释放，预计随着政策利好进一步传导，以及“金九银十”传统旺季需求持续释放，9月北京楼市成交热度有望进一步提升。

不过，也无需因市场阶段性回暖而对房价上涨产生担忧。中指研究院数据显示，当前北京新房库存规模虽仍处相对高位，但已呈现持续回落态势：截至8月末，北京商品住宅可售面积约755万平方米，同比下降20%；出清周期同步收缩，由今年3月高点22.7个月降至8月的18.2个月。整体来看，新房去化压力较前期有所缓解，后续市场修复有赖于房企依托合理产品定价，带动成交持续放量。

值得一提的是，8月28日商品住房销售制度改革落地，预售门槛提高，现房销售将逐步推广，预售条件及资金监管也将进一步完善。这标志着未来楼市将进入新模式发展阶段。随着房企陆续推出一批品质新盘，预计市场供给结构也将随之发生改变，行业竞争将进一步从营销概念比拼转向产品力、交付力的综合比拼。

文/北京青年报记者 李桁

编辑/汪浩舟