山东
共用下水管道严重返水，导致家中大面积积水，财产损失严重，业主如何维权？一起来看看广东省深圳市福田区人民法院这个案例。
（图源网络 侵删）
案情简介
杨某系A小区业主，2020年初，与A物业公司管理处签订《前期物业公司服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。
2023年4月，房屋第一次发生厨房下水管道轻微返水，A物业公司随后进行主管疏通，并承诺后续加强管理定期疏通。
2024年6月，房屋再次发生严重的下水管道返水事故，导致屋内大面积泡水。A物业公司进行了抢险、清理了积水，但是屋内臭气过重，无法正常居住生活。杨某及其家人暂住酒店，之后又租房居住。后来A物业公司出具《事件报告》，确认返水原因为该楼栋主排污管道弯头异物堵塞。
2024年8月，双方签署《返水事故维修方案备忘录》，约定A物业公司负责房屋修缮工作，同时承担业主住宿费、房屋租赁费、中介费等间接损失。A物业公司完成案涉房屋装修翻新并支付相关装修费用，但未按备忘录约定赔付杨某其他损失。杨某遂诉至法院，要求A物业公司赔付租赁费、中介费、住宿费、搬家费等各项损失。
A物业公司辩称已严格按照双方签订《前期物业服务合同》约定履行合同义务。在第二次下水管道返水事故发生后，A物业公司及时采取有效措施救助或协助处理事故，且造成管道堵塞的责任在于杨某及杨某楼上业主。A物业公司不存在管理或服务过错，不应承担违约或赔偿责任。
法院审理
本案争议焦点是A物业公司对案涉管道返水造成的业主杨某损失是否应承担赔偿责任。
双方签署的《前期物业公司服务合同》及《返水事故维修方案备忘录》合法有效，均应恪守履行。A物业公司关于称案涉返水事故系杨某及杨某楼上业主使用不当造成的管道堵塞的答辩意见，理据不充分，且与A物业公司在备忘录中确认由其对案涉房屋损失进行修缮，同时承担相应损失的约定不符，法院不予采纳。故A物业公司管理处未全面履行法定和约定的维护养护义务，导致返水事故发生，应承担赔偿责任。
关于损失认定，结合租赁期限的合理性、租金标准的市场公允性、费用支出的必要性，对业主主张的房屋租赁费、租赁期间的物业费及维修基金予以全额支持；对酒店住宿费、搬家费、清理费等必要支出，结合案件事实予以酌定支持。
综上，法院依法判决A物业公司需赔付杨某租赁费、物业费、住宿费、搬家费等损失。该判决已生效。
普法课堂
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人对服务区域内的业主共有部分负有妥善维修、养护、管理的法定义务。该义务并非机械的“定期作业”，而应是动态的、与风险程度相匹配的善良管理人义务。
本案中，第一次发生轻微返水事故后，业主已明确向A物业公司预警风险，此时，A物业公司对案涉管道的管护义务标准应随之升级，以防范返水事故再次发生。结合2024年发生更为严重的返水事故、A物业公司未提供证据证明针对业主预警风险采取有效防范措施等事实，可认定A物业公司未尽到全面管护义务，对事故发生存在过错。
财产损失事故发生后，A物业公司与业主就赔偿、修缮事宜签署的备忘录、和解协议，是双方对自身权利义务的自由处分，只要不存在欺诈、胁迫、显失公平等可撤销或无效情形，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。法院以双方签署的备忘录为核心裁判依据，而非仅依据物业服务合同的基础约定，充分尊重了当事人的意思自治。
对于业主主张的各项损失，司法审查严格遵循“必要性、关联性、合理性”三性标准，对不可避免的、与返水事故存在直接因果关系且未超出市场公允范围的支出予以支持，对非必要、超出合理范围以及无法律依据的费用不予支持，既填补业主损失，也避免过度加重物业公司责任，实现双方权益平衡保护。
法官提醒
下水管道返水事故时有发生，需要物业公司和业主共同妥善处理。物业公司应当在做好日常管理维护的基础上，结合业主风险提示，对管护措施及时进行针对性改善升级，及时消除管道堵塞隐患，切实维护服务区域基本秩序。
广大业主也要文明用水，不向管道倾倒杂物，合理利用排水设施。发生返水事故后，及时通知物业公司处理，留存现场照片、视频、沟通记录、费用支出凭证等证据。物业和业主各尽其责，互相体谅，携手营造和谐有序的居住环境。
转自：山东高法
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