今日成都土拍：二圈层4宗宅地全部底价成交，3家国资11.63亿"兜底"

9月23日上午10时，成都公共资源交易服务中心迎来一波集中供地。高新区西园街道2宗、新都区大丰街道1宗、新都区桂湖街道1宗，合计4宗纯宅地全部以底价成交，无一溢价，总成交金额11.63亿元。更值得留意的是，4宗地块的竞得人全部带有国资背景。

一、宗地简况

高新西区连襟地地位于高新区西园街道，采用组合供应方式出让，须同时举牌、同时加价，两宗地块规划条件、起拍价完全一致：

一号宗地位于青龙村3、6、7社，净用地19378.88平方米（约29.07亩），容积率2.0，可建体量约3.88万平方米，起拍楼面价4950元/平方米；

二号宗地位于青龙村3、6社，净用地21032.80平方米（约31.55亩），容积率2.0，可建体量约4.21万平方米，起拍楼面价同为4950元/平方米。

两宗合计约60.62亩，计容体量约8.08万平方米。

新都区两宗地位于不同板块、由不同主体竞得，各自独立：

三号宗地位于大丰街道甫家社区，净用地21672.02平方米（约32.51亩），容积率2.5，可建体量约5.42万平方米，起拍楼面价6400元/平方米；

四号宗地位于桂湖街道天元村，净用地47218.91平方米（约70.83亩），容积率1.8，可建体量约8.50万平方米，起拍楼面价4900元/平方米。

4宗地合计出让面积109302.61平方米（约163.95亩），总规划建筑面积约22万平方米。

二、成交结果

4宗地全部底价成交，溢价率均为0.00%。

高新西区一二号连襟地由同一家公司拿下。由成都高新西区发展建设有限公司以组合方式竞得，成交楼面价均定格在4950元/平方米，两宗合计成交总价约4.00亿元（1.92亿元＋2.08亿元）。

位于大丰的三号宗地。由成都流光拾悦置业有限公司以楼面价6400元/平方米竞得，成交总价约3.47亿元。

位于桂湖的四号宗地。由成都香泽置业有限公司以楼面价4900元/平方米竞得，成交总价约4.16亿元。

从竞得人看，3家全部为国资平台：高新西区发展建设公司是高新西区的开发建设主体；流光拾悦为新都区国资（成都馫都文旅投资全资子公司，2024年底成立），今年已在毗河、桂锦新城多次落子；香泽置业隶属新都香投置地体系，此前已在新都斑竹园等地多次拿地。

三、周边市场

高新区西园街道（属高新西区绕城外板块）：地块3公里范围内聚集泡桐树小学蜀都分校、嘉祥外国语学校中信大道校区、郫都区中医医院（新院区）、优吉优选购物中心等配套，周边还有菁蓉湖数字体育公园等十余处公园景点。区域二手房均价约1.3万至1.4万元/平米；在旁边的菁蓉湖板块有两个新盘在售，挂牌单价约1.4-2.3万元/平米。以楼面地价4950元/平米来衡量，操盘空间还是比较充裕。

新都大丰板块：该宗地紧邻北星大道、距地铁5号线较近，周边有大丰城市公园、凤凰山体育公园，以及新都首个"亿元税收楼"成都医贸大厦。大丰当前新房均价约1.55万元/平方米，位居新都各板块之首；在售项目包括入帘青（约1.1万至1.45万元）、香投置地崇义府（约1.7万元）、五矿香投桂语堂（约1.4万元）、嘉禾澜府（约1.8万元）等。6400元/平方米的楼面价，对应改善型产品定位仍有账可算。

新都桂湖板块（新都老城、桂锦新城一带）：地块临毗河，属成北新消费活力区核心的桂锦新城片区。桂湖、新都老城一带新房均价约0.88万至1.2万元/平方米。4900元/平方米的楼面价同样留有余地。值得一提的是，该片区近一年土地出让多由国资平台接续摘得，节奏平稳。

四、几点观察

第一，全部底价，是"分化"而非"冰封"。就在前一天（9月22日），双流华府板块一宗约38.71亩宅地，经近百轮竞价，被渝太地产以8.65亿元、楼面价16750元/平方米、溢价39.58%摘得，也是"8·28新政"后成都首宗高溢价地。一热一冷对比鲜明：核心且"算得过账"的优质地块依旧抢手，二圈层与郊区地块则以理性平稳为主。

第二，国资"托底"仍是主旋律。今日三组竞得人清一色国资背景，与成都此前多场土拍中平台公司充当买家的格局一致——在销售端回款偏慢、民营房企普遍谨慎的当下，国资平台承担着稳地价、稳预期、锁定后续开发的角色。

第三，供地延续"提质缩量"。今年以来成都供地整体减量、精选，涉宅用地推出节奏平缓。本次4宗地均无现房销售要求，门槛不高，最终仍零溢价成交，既反映企业对二圈层的谨慎，也说明地方对"不流拍、有进账"的诉求更为现实。

第四，对购房者的意义。二圈层楼面价（4950至6400元/平方米）与周边房价（1.1万至1.7万元/平方米）之间仍有可观的空间，这类地块入市后大概率走"中高性价比改善"路线。对预算有限、又想留在二圈层的购房者，高新西区、大丰等板块未来两年的新增供应值得关注。

4宗地、11.63亿元、0溢价——这是一场没有意外的土拍。平静的背后，是"核心热、外围稳"的市场分层，也是国资平台继续为土地市场"打底"的现实。

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