课题｜重仓“住下来”！深剖国际酒店集团在华的长短住布局模式

行业背景：当传统酒店供给逼近饱和、成熟门店RevPAR增长乏力，越来越多的国际酒店集团把目光投向同一片增量：“住下来”的长短住生意。

它的本质是把酒店的品牌与运营延伸到更长的居住周期；差旅、派驻与中长期居住需求的叠加，正让这门生意在当下显出增量。

据行业测算，目前国内中长住市场基础GMV约2400亿元，五年后有望扩容至3600亿元；国内住房租赁的机构化占比仅约8%，远低于德国40%、美国50%、日本80%的水平。

近两年，URI城市租住观察到：万豪、雅高、凯悦、希尔顿、洲际、雅诗阁先后密集动作，姿势却各不相同：有的直接官宣长住品牌，有的与本土伙伴合资共建...

显然，供需之间的这道缺口，正被一批手握全球住宿品牌资源、拥有成熟运营经验的玩家盯上。在他们看来，这片市场是一块诱人的肥肉，凭借自身优势足以实现降维打击。目前战况如何呢？

本期，URI城市租住对多家国际酒店集团的发展策略与最新动态进行系统梳理，剖析主体战略、落地实施路径以及长期发展方向，本次特色研究成果可供行业参阅。

PART.01

国际巨头纷纷加仓

节奏加快背后是市场冷热两重天

URI把多家酒店集团的动作按时间排开，节奏变化一眼可辨:

前二十年的发展是慢节奏的。万豪行政公寓2005年在北京开出首店，走到 2026年8月的上海张江，是大中华区第13家；凯悦嘉寓2016年4月开业的深圳机场店是亚太首店，在华至今5家。

近年，行业动态骤然变密：2025年初 ，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）正式成立合资公司，把源自澳洲的头部旅居品牌格诗庭（QUEST）与源自法国卢浮的憬黎（TULIP LODJ）放进同一个实体，致力完成“酒店+服务公寓”复合产品的本土化落地，回应国内数日、数周乃至数月的灵活旅居需求；

同在2025年，洲际把 Atwell Suites 带进大中华区，作为中高端全套房生活方式品牌，为年轻商旅与微度假客群提供属地新家；

2026年2月，雅高在上海虹桥开出Swissôtel Living在华首个服务式公寓；5月，万豪旅享家公寓把亚太首店落在苏州；另外两家也在加速布局——凯悦把凯悦嘉迎（Hyatt Studios）的中国区总特许交给如家。

显然前二十年是在等需求自然成熟，近两年是在抢窗口。这背后的原因，是传统酒店这条线正变得拥挤。

据方正证券研究所监测，2023 年第一周到 2026 年第 20 周，全国 15 间客房以上酒店从 31.2 万家增至 41.9 万家，增幅超三成；供给还在继续涌进——Lodging Econometrics《2026 年第二季度中国酒店在建及筹建项目趋势报告》显示，2026 年二季度在建及筹建项目 3,588 个、63.2 万间。还有一个更现实的问题：这类酒店物业供给是“只增难减”。哪怕酒店和品牌解约摘牌，物业不会消失，换个牌子，继续以单体酒店营业。目前看，经营压力已经来了。2026 年暑期本该是旺季，但行情不及预期。国金证券数据，7 月第二周全国酒店入住率 62.3%，均价 209.6 元，RevPAR130.7 元，同比全部下滑。

反观长住赛道，全球走的都是另一条增长曲线。美国市场就是很好的参照：The Highland Group 2026 年上半年数据显示，长住酒店入住率达到 77.3%，比其他同类型酒店高出 11.6 个百分点。另一边，新建长住房源大幅收缩，同比下滑 30%，仅约 2.76 万间，差不多是两年前的一半，只占到现有存量 64.5 万间的 4.3%。需求持续走强、新增供给却在收紧，供需一升一降形成交叉，这也是长住赛道备受关注的核心原因。

PART.02

集体锚定“大房量”物业

只因已经算清楚边际收益的账

URI发现这些可覆盖灵活长短住旅居需求的国际品牌，发展布点铺在地图上看，分布比想象中集中——上海是绝对主场：万豪、雅高、凯悦、洲际、锦诗庭（雅诗阁&锦江合资酒管公司）均在上海连续落子，其余项目也集中在一线、新一线城市，值得关注的是，项目所在物业房量都集中在 120-200间以上，甚至更多。

注：表中房量为代表项目口径，含已开业与签约／筹建两种状态；同一品牌在各地项目状态不一，详见状态列。

在锦诗庭酒管公司CEO童斌看来，大体量物业天然适配酒店长短住混合经营模式，也是该业态稳健盈利的核心基础。从传统中高端酒店的经营逻辑来看，100间+的客房规模是门店实现盈亏平衡的核心门槛，足够的房量能够有效分摊前台、客房、工程等固定人力与运营成本，筑牢项目盈利基本盘。在此基础上，门店新增服务公寓类长住房型的边际投入极低，依托酒店原有配齐的前台接待、日常保洁、布草供应等成熟运营团队，无需搭建全新体系，仅需小幅优化服务细节，即可承接高品质长住客群需求。

同时，相较于市面上普通公寓、民用住宅，酒店业态自带完善的公共配套，搭配高品质的床垫、布草、卫浴硬件以及专属管家服务，形成了鲜明的产品对比，让长住房型具备稳定的溢价能力。

整体经营层面，长短住融合的模式能够形成互补优势，短期客房经营保障门店稳定现金流，长住房型有效拉高整体出租率，依托同一套物业硬件挖掘双重经营收益，彻底优化酒店单一业态的经营短板，让整体经营结构更抗风险、更稳健。

URI监测到此类的市场案例：雅诗阁与锦江合资品牌格诗庭的上海陆家嘴东锦江项目就是循这个逻辑进行的焕新改造——原五星级酒店东楼整体 405 间客房，通过轻量翻改，转为"酒店 + 服务公寓"双业态，用灵活旅居需求把入住率垫高。这个项目的改造重心在软装，而非土建，核心思路是"新旧共生"：沙发、茶几、电视柜，床架、床头柜、书桌椅等原有家具，结构体量不动，只做木饰面改色与软包更换——让旧家具肌理保留质感，再用设计提亮调性。

目前，格诗庭高星项目翻改单房造价大致在5–10万元区间（具体视情况测算），远低于高星酒店全盘重装。

换句话说，一栋老旧五星级物业硬件不一定是包袱——客房、层高、柱距、公区与机电容量当初按全服务酒店标准配置，基础通常都不错；改造更多在软装与功能上做加法。对持有存量高星业主而言，这条路径值得参考——建筑条件、公共区域、机电年限是否支持长短住需求，如果答案偏正面，改造起点会比想象中轻得多。

▲格诗庭改造前后实景图

雅高虹桥项目也是同理，Swissôtel Living 190 间服务公寓 + 翰悦阁 360 间酒店，宴会厅、酒廊、泳池与健身共用。对公寓这条线来说，它不必自己多养一套完整配套；同一栋楼里持续进出的商旅与会展客人，就是最现成的客源池——虹桥一带本身就是枢纽与会展客流的集散地。

两个样本指向同一个结论：长短住混合模式，不再要求整栋物业全部做长住、独自扛出租率压力，而是将长住嵌入单栋楼宇的业态组合，复用已有流量与配套资源。这正是行业看重核心区位、大体量、可改造物业的底层逻辑；房量规模不足，则无法承载这种复合业态。

▲雅高虹桥项目外观实景图

PART.03

梳理三种品牌推进模式

辨析各自的共性与差异

以上，我们把国际酒店巨头布局长短住赛道的共同点已经说完——都看好、都在加仓、都锚定核心区大体量物业。

“为什么做”“用什么物业做”只是这道题的一半，另一半是——选择和谁合作？他们的模式又有什么区别？

先说一个共性：无论“品牌与管理输出”“本土伙伴总特许”还是“合资共创”，多家集团都没有撒手。标准、会员、品控始终握在自己手里。

第一种，自己来（即“品牌与管理输出”）

万豪、雅高、洲际都属于这一类：品牌、标准、会员与渠道全套自己带进来，资产由业主持有，运营按集团标准执行。

第二种，找伙伴（即“本土伙伴总特许”）

希尔顿把惠庭交给凤悦，凯悦把凯悦嘉迎（Hyatt Studios）的中国区总特许交给如家——品牌与标准留在集团，区域开发、筹建与运营交给本土伙伴，跑规模靠本土伙伴的团队、渠道与加盟网络。

第三种，融合共创（即“成立合资公司”）

把品牌、运营等装进同一个实体——股权共担、同步对齐，协同落在同一张决策桌上，例如雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）成立合资公司推动的格诗庭与憬黎品牌。

▲格诗庭各地门店外观实景图

这几条路各有各的好。自己输出（万豪、雅高、洲际），品牌与标准一手掌握，会员与渠道直接打通，体验统一；本土伙伴总特许（希尔顿惠庭交给凤悦，凯悦交给如家），借力本土集团现成人力与渠道，铺规模快、投入轻。前者图的是“管控权”，后者图的是“速度快”。

而锦诗庭酒管作为雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）的合资公司，走的是第三条路——两个集团按 50:50 合资成立，不是单向授权，而是共建，把运营、供应链、会员等装进同一个实体，同步对齐、共担长周期。

▲雅诗阁&锦江酒店 双集团会员通行

据了解，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）合资推动的两个品牌——格诗庭（QUEST，精英旅居）／憬黎（TULIP LODJ，乐活旅居），均结合城市与商圈实际，按比例配置长短住房型。

据锦诗庭提供的数据，深圳憬黎门店运营首年数据：长住客源占比稳定在40%左右，结合全年淡旺季灵活调整。长住房型月租较周边同户型溢价约40%，坪效高出传统酒店约30%。

截至2026上半年，格诗庭及憬黎双品牌累计落地及筹备项目约20个，重点发展城市核心商圈、产业园区、旅游目的地、政企合作项目。其中，格诗庭已在上海连续签约 5 个项目，并延伸至长沙等核心城市，憬黎已落子广州、深圳、中山、成都、武汉、淮安、长春等。

▲左右滑动查看格诗庭及憬黎双品牌项目布局版图（截至2026年H1）

而在投资人关心的资产退出侧，凯德投资在境内落地两单公募REITs（一单已上市、一单已获批），其中含服务式公寓的那单底层资产为深圳来福士广场综合体，其中的服务式公寓就是由凯德投资旗下全资子公司雅诗阁运营；锦江一侧，华安锦江商业REIT为境内首单纯酒店业态的公募REITs。

（说明：锦诗庭为雅诗阁与锦江酒店（中国区）的合资运营公司，不持有门店资产，与上述 REIT 的发行主体及底层资产无直接权属关系，亦未安排任何相关退出路径。本段仅为媒体稿件作行业背景说明，不构成任何投资安排、收益预测或退出承诺。）

当传统酒店增量空间收窄，“住下来”这件事，确实值得重做一遍。这次URI把牌面摊开——谁带了什么、怎么落地、往哪走。至于这条路能走多宽，答案不在模式本身，而在一家一家项目的落地里：签约能不能开业、体系能不能真正合上。

赛道被看好，是因为需求侧的缺口是真的；我们会保持观察——因为答案，要靠项目一个一个写出来。

内容来源:锦诗庭及公开报道URI复核

数据来源:锦诗庭、URl调研及URI Data Bank

撰文:URI研究中心

内容审核:锦诗庭

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒