国家大定向！装不装电梯不再纠结，未来5年，老小区将迎来大改造!

如果一个人30岁搬进六楼，他多半不会想到，30年后，同样那段楼梯会变成完全不同的东西。年轻的时候，六层楼就是几分钟的脚程。

买袋米，提桶油，抱着孩子，一口气就上去了。可等到膝盖开始疼，心肺功能不如从前，几十级台阶就不再只是台阶，而是每天必须面对的一道门槛。

很多老旧小区的问题，其实就是这样一点点冒出来的。房子没搬家，人却老了。

过去十几年，很多城市一谈老小区加电梯，讨论往往很快变成两句话。

高层问：“老人上不去，为什么不能装？”

低层问：“我不用电梯，凭什么承担代价？”

争到最后，大家都觉得自己占理。也正因为如此，我越来越觉得，过去把老旧小区改造简单理解成“装一部电梯”，方向本身就窄了。

真正需要解决的，不是电梯，而是中国城市进入存量时代以后，几十年前建成的住宅怎么继续住下去。到了2026年，这个逻辑终于变得更清晰。

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》已经把老旧住房、危旧房、地下管网、社区服务、适老化以及住宅电梯放进同一套城市更新框架。

到2030年，全国计划新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区开展完整社区建设改造，同时更新和加装住宅电梯57.5万台。这个数字最值得关注的，并不是57.5万台到底有多大。

真正重要的是政策思路变了。过去，很多居民面对的是一道单选题：装，还是不装。

未来五年越来越像一道综合题：这栋楼究竟缺什么？

如果只是老人上下楼困难，就研究电梯；如果燃气管、供水管已经老化，就优先处理安全问题；如果房屋已经属于危旧住房，外挂一部电梯解决不了根本矛盾，就可能进入维修加固、自主更新甚至原拆原建的路径。这比过去成熟得多。

房子和人一样，也有生命周期。中国许多城市中的多层住宅，集中建于上世纪八九十年代以及本世纪初。

那个年代设计住宅时，家庭结构、汽车保有量、人口年龄、养老需求，与今天完全不同。当年一个35岁的住户，可能觉得六楼空气好、安静、便宜。

30年过去，他已经65岁。楼还是六层，腿却不是当年的腿。所以很多人问，为什么这几年老旧小区问题越来越突出？

原因并不神秘。不是楼梯突然变高了，而是住在楼里的人进入了另一个人生阶段。

这也是我认为这一轮城市更新最值得注意的地方：它开始正视“人和房子一起变老”这件事。“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区超过24万个，惠及4100多万户、1.1亿多人，加装电梯13万部，同时更新住宅老旧电梯16.7万台。

到了“十五五”，仅更新和加装住宅电梯的计划规模就达到57.5万台。这不是简单把过去的项目多做几倍。

它意味着老住宅维护，正在逐渐从零散的小区事务，变成城市长期治理的一部分。但这里有一个误区必须讲清楚。

国家支持城市更新，不等于以后每栋六层楼都必须装电梯，更不等于一楼住户失去了表达意见的权利。“支持具备条件的住宅加装电梯”和“强制所有住宅加装电梯”，完全是两回事。

有的楼建筑间距不够，有的消防条件受限，有的结构不适合，还有的小区居民需求本来就不强。未来更可能出现的局面，是一栋楼一种方案，而不是全国拿着同一把尺子硬推。

这是城市更新最容易被忽略的一层逻辑：越进入存量时代，越不能靠“一刀切”。新楼可以按照标准统一设计，老楼却像几十年前做好的衣服。

现在要在原来的布料上改袖子、收腰、补口袋，每动一针，都要顾及原有结构。也因此，老小区装电梯最难的部分，从来都不是电机，也不是钢架，而是利益重新分配。

六楼住户得到的便利，显然比一楼大。老人对电梯的需求，通常又比年轻人更迫切。

施工可能带来噪声，有些住宅还会涉及采光、通风、隐私等争议。谁出钱？出多少？低楼层如果确有损失怎么办？以后电费谁交？维护费用怎么分？

这些问题如果前期不谈清楚，电梯即使建起来，也可能留下十几年的邻里矛盾。所以我并不认同一种简单看法：只要政策支持，过去所有争论自然都会消失。

不会。未来真正考验社区的，是能不能把“情绪争论”变成“规则协商”。法律其实已经提供了基本框架。

民法典第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，由达到法定比例的业主共同决定。司法实践通常将既有住宅加装电梯归入这一范围，需要专有部分面积和人数“双三分之二以上”参与表决，再由参与表决者达到“双四分之三以上”同意。

最高人民法院公布的参考案例也明确指出，并非要求全体业主一致同意。这意味着什么？

意味着过去民间常说的“一户不同意，全楼永远装不了”，并不是准确的法律表达。但多数通过，也不意味着少数业主就必须无条件承受损失。

最高法相关案例同时强调，低层住户的通风、采光、日照、安全等合法权益仍应受到保护。这才是规则真正成熟的地方。

不是把少数人的声音堵住，也不是让任何一个人握着无限否决权，而是把两件事同时做：多数人的合理需求能够推进，少数人的真实损失也有人管。这比喊一句“邻居互相体谅”有用得多。

中国很多老小区过去为什么难改？一个很重要的原因，就是大家习惯谈感情，却没有提前把规则写清楚。

老人说自己腿脚不好，一楼住户说自己采光可能受损，两句话都是真的。如果最后只能靠谁嗓门大、谁认识的人多来解决，那矛盾当然没完。

真正成熟的社区治理，应该先把账摆出来。工程多少钱，财政支持多少，居民承担多少，各楼层怎样分摊，后期维护怎么计算，有没有客观损失，需要不需要补偿。

利益看得见，人反而更容易冷静下来。而此次“十五五”规划里，还有一个比电梯更重要的变化。

国家明确提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，并要求对城市C、D级危险住房以及非成套住房动态管理。对一些建筑本身已经严重老化、单靠加装电梯无法改善居住条件的房子，这实际上打开了另一条路。

武汉2026年公布的城市更新规划就提出，对于房龄较长、不成套、存在安全隐患、又难以加装电梯的老旧住房，可以研究自主更新、原拆原建，并同步补齐厨卫、电梯、停车、充电等设施。这件事的意义，可能比不少人想得更深。

过去大家评价一套老房子，最喜欢看的是地段。离学校多远，离医院多远，离地铁多远。

可随着房龄不断增加，未来老房子的价值判断会多出一张新的成绩单：建筑安全吗？管线怎么样？有没有电梯？有没有持续维护能力？社区有没有组织能力？两个同样30年房龄的小区，地段甚至一样，十年后的居住品质可能完全不同。

一个小区把屋顶漏水、管道、电梯、停车、消防逐步解决，另一个小区什么事都因为争吵拖着，房子的差距自然会越来越大。所以我认为，未来老房子真正拉开差距的，很可能不只是房龄，而是“治理能力”。

这一点过去经常被低估。买新房时，大家盯着开发商。

住进老房子以后，真正决定居住品质的，却慢慢变成业主、物业、社区和公共服务能不能形成稳定合作。城市进入存量时代以后，房屋管理本身就是一种资产管理。

还有一点也必须讲明白：国家加大投入，并不代表居民以后不用掏钱。《城市更新“十五五”规划》已经明确提出，要形成政府、市场、居民合理共担的资金机制，并遵循“谁受益、谁出资”等原则。

符合条件的城市更新项目可以获得中央预算内投资、地方专项债等支持，但居民合理承担部分成本的方向没有改变。这其实是好事。

如果居民改善私人住宅完全依赖财政，项目不可能长期持续。真正可行的办法，是政府把最难啃的公共部分托起来，市场提供专业服务，居民按照受益情况合理承担。

三条腿走路，才能走得远。很多人一看到“57.5万台电梯”，会把它理解成一场巨大的设备采购。

我更愿意把它理解成另一件事：一代住宅正在集体进入“中老年”。电梯只是最显眼的一块。

再往后看，还有地下管线、楼体安全、消防、养老服务、停车、无障碍设施。过去几十年，中国城市最擅长的是做加法。

新区一片片建，道路一条条修，高楼一栋栋起来。未来相当长一段时间，城市还要学会另外一种本事：修旧东西。修旧，比建新更麻烦。

建新区，可以推倒图纸重新画；改老社区，每一平方米背后都已经住着人，都有产权，都有习惯，都有利益。也正因为如此，我认为未来五年的老旧小区改造，真正值得观察的不是“花了多少钱”，而是能不能建立一套几十年以后仍然有效的规则。

今天电梯坏了有人修。十年以后管线老了有人管。居民意见不一致有程序解决。

公共空间没人维护时，有长期资金来源。做到这些，老旧小区才算真正获得了第二次生命。否则，刷一遍墙、铺一次路，两三年之后又回到原点，那只能叫装修，不能叫更新。

2026年9月以后，11.5万个城镇老旧小区、57.5万台住宅电梯已经摆上未来五年的任务表。

但对于普通家庭来说，真正需要记住的其实不是这些大数字。

而是一个非常朴素的事实：房子会老，人也会老。年轻时嫌电梯费贵的人，可能有一天会拄着拐杖等电梯；今天觉得管道还能凑合的人，十年后可能面对更昂贵的维修成本。

城市更新归根到底不是为了把旧楼变得像新楼。很多房子永远不可能重新变成新房。

它真正要做的，是让一栋已经住了几十年的房子，在陪着人慢慢变老以后，仍然安全，仍然方便，仍然能够让普通人有尊严地生活。过去，我们拼命建设新的城市。

接下来，也许更考验一座城市的，是它有没有耐心照顾那些已经老去的房子，以及住在里面同样慢慢老去的人。