北京买房：理清思路，购房建议2013

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我知道我们属于收入不高但想给孩子最好教育的家长，就是这**w+1.8w，所以才请您帮忙的。其实我们对房子的居住条件没什么要求，只要能塞下三个人就行，当年我们也是住过单位12平宿舍的，能忍耐。所以我们只是想买好学区，配合学校为主，我们就不再自己鸡娃了，收入实在不能支撑，这我们已经反复算过了，扣去月供最多剩8K。

A：

1、这让我怎么说呢？我能理解您作为家长的无奈，但这真的有些不太现实了。

2、简单说吧，**万在西城金德月是根本买不到楼房的，只可能在金融街买到平房，而且还不好找。就算有房源也就是最多十多平，居住条件还都不太好，至少是厨卫不方便，是否能接受看自己了。

另外关键的一点，您是需要贷款200万左右的，而平房因为各种条件都弱，所以很难按照市场价评估。也就是您找到300万的房子，就算一切手续都符合贷款要求，那最后评估很可能是200万，银行还很可能要求提高首付，最终放贷100来万就差不多了。那您的首付就未必够了，合适吗？

所以要不您还是去金融街找当地中介咨询一下吧，如果有房的话看看能否接受，然后问清楚贷款的评估和额度问题。

3、再一点就是鸡娃的问题了，说实话，哪怕是进入顶级学区的最牛学校，也没人敢保证不鸡娃，包括天才。因为学校只传授课本内的知识，超纲的必须自己找老师。就算是天才，没接触的也不可能不学就会啊。或者说语文有可能自学，数学什么的就不可能了，至少是得有人领进门的。

所以您这自己不鸡娃真的不太现实，也没人敢保证，老师和校长估计都不敢。就算是因为孩子是天才，有机构愿意免费授课，那也得是见到比赛成绩之后的。可启蒙的费用就不是个小数字，参加考试或游学夏令营什么的成本更是动辄每年几万。当然现在我也不知道杯赛+英语考级的成本了，您得自己打听。

4、简单就这情况吧，我建议是再考虑一下。这不是说谁故意为难的意思，也没人区别对待，而是现实就这样儿，对谁家都一样。

仅供参考。

二

Q:

帮我看看佟麟阁路的这间平房，我看装修不错，就是不知道性价比算不算高，220万您觉得能砍的下来吗？

A：

1、装修好像是还行，但这是北向的南房啊，说实话都不太好聊性价比。因为老北京话：有钱不住东南房，冬不暖来夏不凉。

所以南房从居住角度就没法儿强调居住性，出租都未必好租，也就只能是看自己对价格是否认可了？或者说学区溢价的占比肯定非常高，索性别纠结什么性价比了，没意义。

2、另外多说一句，这间房的报价是26万一平米，真不算便宜。但如果赶上了腾退，那人家可是按照周边均价进行评估的，大概率是只能评成10多万。

或者说如果贷款的话，那银行不仅给的贷款比例低，评估价也肯定低，而银行才是对风险+价值评估最专业的机构。

3、总之我的建议是，如果只是为了上学，那就可以买。但最好别长期持有，尽量是用完了学位看行情，差不多的就卖了吧，规避风险为主。具体怎么砍价我不知道，只有当地中介最熟悉行情。

仅供参考。

借网友的话题聊两句，给佟麟阁将军辟个谣。也就是很多人认为佟将军是满族，出身于镶黄旗佟佳氏，其实纯粹胡说八道，佟将军是绝对的汉族。

因为判断一个人的民族，不光要看他的姓氏，更重要的是看宗族。而佟将军是河北高阳人，佟氏家族是当地大姓，族谱上的起源传承清清楚楚，全族都是绝对的汉族。

而且在抗日战争中，高阳佟氏出了多位抗日英雄，事迹与简历都明明白白写的是汉族。再有，佟将军是有后人的，也多次在公开场合说明了佟家的民族，就是汉族。

之所以有人谣传佟将军是满族，是因为满族也有姓佟的，佟佳氏为满洲八大姓之一。最早是辽东富商，也曾经被编入镶蓝旗汉军，所以也有人说佟佳氏属于汉族。

但是人家就认为自己是女真，更因为和爱新觉罗等满洲家族世代通婚，甚至后来被抬旗为镶黄旗满洲，所以人家怎么算都不是汉人了。

打个比方这就跟某人润到了美国似的，好几代人都跟昂撒通婚，也早就入籍美国了，连姓都改了，那还能算中国人吗？

另外还有传说，说是努尔哈赤是入赘佟佳氏的，所以野猪皮早期自称“佟-努尔哈赤”。但实际上这也是误传，因为不光他自称姓佟，而是连他爷爷“觉长安”都曾经自称姓佟，佟长安。这是因为在满语发音中，“觉罗”和“佟”类似，那为了和明朝拉进关系得到认可，所以就借坡下驴了，属于强行跟汉族王朝攀交情。

总之吧，佟麟阁将军是绝对的汉族，证据就是宗族族谱+同族英烈的简历+子孙后代的证明+官方认证，就是汉族……

三

Q:

主要我们看房价也差不多到底了，溢价越来越小，另外，我们也没有什么理财计划。我自己不太喜欢接近时间再看，可能会被很多事情牵着走。27年或者28年其实是比较好的时机，但又担心房价抬头。我现在在四环的新小区，说实话，二环除了千万以上的小区，其他可以说是都没小区环境。又乱又破。说实话也是拿不定主意。

A：

1、您说的对，我也认为北京大盘的房价差不多到底了，因为非学区房的租金收益率早就超过同期银行利率。历史上这种情况出现过三次，分别是1992-94，2000和2008年前后，另外2014年也可以算租金收益相对高的时候，对应的都是相对的楼市低谷期。

学区溢价率也确实是越来越小，东城区高峰期平均值是30%起步，现在则25%左右了，低的能到10%。以后如果没有鼓励政策，这比例至少不会再涨，是否还会降低看行情吧。

2、其他我好像没什么说的了，我只能是列出情况供参考而已，怎么选择由您自己决定。

3、另外如果是预算在千万以上，比如1500万吧，那在二环内是有可能买到溢价很低，甚至不带溢价的学区房的。或者说总价越高，房价中所包含的学区溢价就越低，所有学区都是这个特点。

仅供参考。

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